Skanska sliter med å selge 50-millioners leilighet i Røakrysset, Bonum sliter med salget på attraktive Madserud, Obos har tre penthouser til 30 millioner på Hoff og i Bjørvika kan du sikre deg seks leiligheter i Vannkunsten hvor alle koster mer enn 25 millioner kroner. Mange av leilighetene har ligget ute for salg i flere år. 

Sem & Johnsen-sjef, Christoffer Askjer, har en forklaring på hvorfor mange av luksusprosjektene sliter med salget.

– En del av produktene som er til salgs i markedet nå, er boliger for en annen tid. De ble planlagt, godkjent og igangsatt i et helt annet regime hvor alle piler pekte oppover, og ingen trodde det skulle komme 14 rentehevinger, sier Askjer.

Han tror i tillegg at mange undervurderer hva det koster å bygge de mest luksuriøse boligene, og hvor få kjøpere som faktisk finnes.

– Det er ikke første gang at utbyggere går skoene av seg på luksusprosjekter. Dybden i dette markedet er tynt, og når det generelle markedet har fått seg et skudd for baugen, da blir det enda tynnere, sier Askjer.

Da Grethe Meyer i Privatmegleren gikk ut og hevdet at luksusmarkedet var stoppet opp før valget, pekte Askjer på salgstallene for boliger over 25 millioner kroner. I første halvår var tallet 67. Det er det høyeste tallet på mange år. I 2021, før markedet krasjet, var tallet 50. I snitt selges det under fem boliger i året til mer enn 50 millioner kroner.

– Det er en dimensjon til. Vi har ikke solgt så mange nye ordinære fireroms leiligheter det seneste året heller. Vi har solgt to- og treroms til spekulanter og investorer, sier Askjer.

Bommer: Utbygger bommer på kostnadsbildet, og tror Norge er fullt av kjøpere i luksusklassen. Det er feil mener partner og daglig leder Christoffer Askjer i Sem & Johnsen Foto: Iván Kverme

Et mesterverk

I Ekornveien på Ris har familien Badendyck lansert et helt nytt boligprosjekt i det aller øverste prissjiktet. Fire bygg med totalt åtte leiligheter på mer enn 300 kvadratmeter. Fire med hage, og fire med utsikt. Prisene varierer fra 49 til 62 millioner kroner. Familien har lang erfaring som utbygger, og har blant annet gjort et tilsvarende prosjekt i området som var ferdig i 2023. Medeier og prosjektleder, Dag Badendyck, er spent på mottagelsen i markedet.

– Det er det store million dollar spørsmålet. Det er ingen som helt vet før man har gått ut i markedet. Det er vanskelig å bruke statistikk på et prosjekt som dette for å få innsikt. Markedet har vært rolig i mange år, og hverken megler eller vi vet noen ting, sier Dag Badendyck.

Han har like fullt tro på at det finnes kjøpere til leilighetene. Selv om det er mange andre kostbare leiligheter til salgs, mener han Ekornveien skiller seg ut. Både med tanke på beliggenhet og kvalitetene som er valgt.

– Det blir neppe mange flere prosjekter som dette når småhusplanen er endret. Det finnes folk som har råd til disse flotte leilighetene, og det er sjelden det er en mulighet som dette. Ønsker man en leilighet med denne typen kvaliteter så er det vanskelig å si når det kommer igjen, mener Badendyck.

– Dere bruker ord som mesterverk. Det er ganske kraftig kost?

– Det er også en helt unik leveranse så det kan vi stå for. Det er ikke så mange som har det vi kan tilby med tanke på erfaring og gjennomføringsevne.

Det forrige prosjektet startet de uten å ha solgt en eneste enhet, men det satte banken en stopper for denne gang. Fredrik Dyve er megler på oppdraget, og han innser at det kan ta tid. 

– Det er et ganske høyt tilbud om dagen, og tilbud og etterspørsel samsvarer ikke helt. Noen prosjekter, som Ekornveien, går inn i de sjeldne prosjektene som kan treffe kjøpegruppen vi er ute etter. Jeg erfarer at det kan ta litt tid for folk å gå for et prosjektert objekt, og at man må ta på seg litt lengre briller for å få de riktige kjøperne til de riktige prisene, sier eiendomsmegler i Privatmegleren Dyve & Partners, Fredrik Dyve.

Tålmodig: Dag Badendyck i utbyggerselskapet Linolim er usikker på hvordan markedet vil respondere, men tror det finnes kjøpere i området som vil ut av villaen og inn i blokk. Foto: Privat

Sært og lite

Mikkel Røisland i Røisland & Co har 40 års erfaring fra boligmarkedet, og jobber i all hovedsak med nyboligmarkedet. Han trekker også frem hvor lite luksusmarkedet faktisk er i Norge.

– Det er et sært og lite marked. Det utgjør en veldig liten andel av totalmarkedet, selv om det har vært voksende de seneste sju-åtte årene, sier Røisland.

Når det er snakk om Oslo, mener han det er to ulike segmenter. Det er innenfor Ring 3, eller de mer perifere prosjektene som Ekornveien eller Hyllveien. Innenfor ringen er det få kjøpere over 60 år. De vil helst holde seg i nærmiljøet som Sæter, Vinderen eller Slemdal. Et unntak er boliger ved sjøkanten.

– De som kjøper i dette segmentet må ikke flytte på seg. De venter på finne noe som tilfredsstiller mange av de kravene de har, sier Røisland.

Han mener det er rundt ti punkter på listen over krav, og at du helst skal treffe på åtte av ti før de er interessert.

– Med tanke på beliggenhet så er det gjerne helt ned på mikronivå. Parkering er helt avgjørende, de vil ha gode sol- og lysforhold, de skal kunne være litt stolte av bygget, balkongen eller terrassen må være store og da begynner det å koste, sier Røisland.

Han peker på ubalanser i boligmarkedet. Det naturlige er at folk kjøper seg stadig oppover i størrelse, helt til det kommer til seniorleiligheter. Nå er det mange familieetablerere som ikke har råd til like stort hopp i neste steg, og det påvirker hele dynamikken i eneboligsegmentet.

– Det er en helt annen stemning enn det var i 2016. Da var det mange som lånte mye til lav rente. Du øker ikke lånet med nye 4-5 millioner kroner når renten er 5,5 prosent, sier Røisland.

Så langt i år har det vært relativt god bevegelse på boliger opp til 15 millioner kroner, men over det faller mange fra.

– Etter sommeren er alltid  vi veldig spent på stemningen. Det er mer positivt på registreringer enn det var før sommeren, og vi har hatt to salgsstarter med godt oppmøte, sier Røisland.