Etter 30 år med boligprisoppgang sitter tusenvis av nordmenn med skattefri milliongevinst når de selger. Men bare i 12 måneder etter flytting. Har du ikke solgt da blir gevinsten plutselig skattepliktig med 22 prosent av hele verdistigningen.
Det skjedde for Monica Staff. Høsten 2019 startet hun sammen med avdøde Lars Staff prosessen med å selge toppleiligheten i Kruses gate 11 i Oslo. Paret hadde kjøpt leiligheten to år tidligere for 36,5 millioner, og startet en storstilt rehabilitering.
Prislappen var på 100 millioner, hvorpå Finansavisen antydet en gevinst på 40 millioner. Hvis de hadde lyktes, ville hele gevinsten vært skattefri. Det er den ikke lenger.
Tangen-salg ville vært skattefritt
For i desember 2020 kjøpte Monica og Lars Staff Solheimgata 4 for 28 millioner kroner. Og ikke bare kjøpte de den – de flyttet også inn i boligen. Dermed startet skattemyndighetenes klokke å tikke i Kruses gate.
Det var imidlertid ikke noe problem, for samtidig kunne Finansavisen avsløre at oljefondsjef Nicolai Tangen skulle kjøpe Staff-leiligheten.
Problemet var at kommunen ikke ville gi ferdigattest, og dermed glapp Tangen-salget. Mens skatteklokken tikket videre var flere innom for å kjøpe, men ferdigattesten lot vente på seg, og ingen kjøpte leiligheten.
Men nå skal Staff ha klart å finne en kjøpe til leiligheten. Ikke til 100 millioner kroner.
– Leiligheten ble solgt for 75 millioner kroner, sier eiendomsmegler Camilla Sem, som har hatt oppdraget sammen med Elin Lee.
Fortsatt har Staff solid gevinst, men til forskjell fra for to år siden er gevinsten nå skattepliktig.
Med en gevinst på 15 millioner kroner betyr det en gevinstskatt på 3,3 millioner i så fall.
Solgte skattefritt i Solheimgata
Monica Staff bodde i Solheimgata 12 fra desember 2020 før hun i juni i fjor solgte den videre for 34,4 millioner. Her er det ingen tvil om at gevinsten på 6,4 millioner kroner er skattefri ettersom kravet til skattefrihet handler om at boligen må være eid og bodd i i 12 av de siste 24 månedene før et salg.
Staff står nå bosatt på Kavringen Brygge på Tjuvholmen. Skattefriheten i Solheimgata innebærer uansett at hun ikke samtidig kunne opparbeide seg skattefrihet i Kruses gate ettersom man neppe kan påberope seg botid to steder samtidig.
«Jeg har ingen ytterligere kommentar rundt salget av Kruses gate 11», skriver Monica Staff i en melding til Finansavisen.
Selg til selskapet ditt
Salg av luksusboliger har også tidligere vært preget av lavere omløpshastighet enn normale boliger. Nå har omsetningshastigheten falt i hele markedet, og den som da har flyttet risikerer at skatteklokken tikker mot full gevinstskatt på boligsalg som skjer etter at det har gått 12 måneder siden man flyttet.
Noen vil tenke at det man kan leie ut boligen i en periode til boligmarkedet blir sterkere. Men da blir boliggevinsten veldig fort skattepliktig.
Gevinstskatten kan imidlertid unngås.
– Hvis man har en stor urealisert gevinst kan man selge til et aksjeselskap innen 12-månedersfristen. Da forblir gevinsten skattefri, mens en eventuell senere gevinst eller tap flyttes til aksjeselskapet, sier skatteadvokat Per-Ole Hegdahl i Danske Bank.
– Hvis aksjeselskapet ikke får solgt boligen før 1. januar 2024 vil beskatning av privat konsum i selskap, også kalt monsterskatten, være innført, og da bør man også hensynta de eventuelle skatteforpliktelser som følger av dette, sier han.
– I tillegg er det dyrere å lånefinansiere privatbolig gjennom et aksjeselskap enn som personlig eier. Hvis man lar være å overskjøte eiendommen unngår man dokumentavgift, men da må selskapet sørge for å få tinglyst en urådighetsklausul som sikrer at hjemmelshaver ikke kan selge boligen videre til andre.
– Man må utarbeide og signere en kjøpekontrakt, og sende kopi av denne til Skatteetaten slik at de kan registrere riktig eier av boligen, sier Hegdahl.
– Vil en slik fremgangsmåte ellers være grei for skattemyndighetene?
– Ja, så lenge eiendommen overføres til markedspris vil det være en mulig måte å hente ut den skattefrie gevinsten på. Det er en en utnyttelse av skattereglene, men det er ikke ulovlig ettersom selskapet er et eget retts- og skattesubjekt.
Gjennomskjæring
– Transaksjonene kan imidlertid bli gjenstand for gjennomskjæring hvis eneste formål er å hente ut en skattefri gevinst og overføringene for øvrig anses for å være i strid med skattereglenes formål. Da kan man stille spørsmål ved om hele konstruksjonen kan gjennomskjæres i det myndighetene vil si at opprinnelig eier er reell selger, og at det følgelig blir full gevinstskatt på den personlige eieren når selskapet selger eiendommen.
– I tillegg bør aksjeselskapet være oppmerksom på de formalistiske reglene som gjelder for kjøp fra aksjeeiere og andre nærstående. Følges ikke reglene i aksjelovens paragraf 3-8 vil i verste fall transaksjonene måtte reserveres, fordi kjøpet ikke anses som bindende for selskapet, sier Hegdahl.
– Sett riktig pris
– Mange prøver sikkert å fikse og trikse. Eiertiden er lett å finne, men botiden kan man kanskje av og til fikse på, tror noen, men skattemyndighetene og folkeregisteret har et godt samarbeid. Det er enkle og firkantede regler, sier eiendomsmegler Torbjørn Ek.
Hans råd handler om å sørge for å få solgt med én gang når man først velger å selge.
– Hvis man flytter så haster det å få solgt. Gevinstskatt er sure penger, for mange har virkelig store gevinster hvis de har eid eiendommen i 10-15 år, som mange har.
– Det viktigste er å verdsette eiendommen realistisk. Det er lite som ikke er salgbart, så det handler om å kartlegge situasjonen og ikke være for stil på pris. Vår rådgivning er da viktigere enn noen gang, sier Torbjørn Ek.
