Katharina Andresens boligkjøp på Bygdøy gir en enorm skattegave hvert eneste år. Det viser beregninger av Andresens formuesskatt før og etter kjempekjøpet.

For mens Finansdepartementet har forsøkt å tette skattegaven på dyre eiendommer ved å kutte verdsettelsesrabatten på boligverdier over 10 millioner, har de bare tettet skattegaven for «vanlige folk» der beregningsmodellen setter verdien lik markedsverdien.

– For normale boliger treffer skatteetatens boligkalkulator ganske godt når beregningsgrunnlaget for formuesverdien skal fastsettes. For de dyreste boligene derimot, med fornemme adresser eller med beliggenhet som er unik, bommer ofte Skatteetatens boligkalkulator. Kalkulatoren tar utgangspunkt i gjennomsnittspriser for omsatte boliger i et område hentet fra SSB. Andresens eiendomskjøp er et godt eksempel på at kalkulatoren ikke treffer blink, sier skatteadvokat Per-Ole Hegdahl i Handelsbanken.

SKATTEKUPP: – Saken illustrerer hvordan kjøp av så dyre boliger påvirker formuesskattegrunnlaget, sier skatteadvokat Per-Ole Hegdahl i Handelsbanken. Foto: Bård Gudim

Skivebom

Supereiendommene blir nesten ikke berørt av skattegrepene som er gjort fordi skattegrunnlagene ikke på noen måte harmonerer med virkelig verdi.

Så når Katharina Andresen betalte 585 millioner for Admiral Børresens vei 4 på Bygdøy kuttet hun samtidig formuesskatten på disse 585 millionene fra 6,4 millioner til bare 285.000 kroner.

For skattegrunnlaget på eiendommen er bare 43,4. Dette fremgår av eiendomsskattelistene for Oslo kommune, der 70 prosent av boligverdien oppgis til 30,5 millioner. Kommunen benytter Skatteetatens modell i sin beregning av kommunal eiendomsskatt.

Alternativt kunne man lagt inn nøkkelopplysningene direkte i Skatteetatens beregningsmodell. Her kommer Finansavisen dog frem til et skattegrunnlag på 43,4 millioner basert på opplysningene vi besitter på eiendommen.

Skattetallene viser at Andresen får en reduksjon i formuen på 541,6 millioner som direkte følge av boligkjøpet.

Rabatt verdt 100-200 mill.

På toppen av dette får også Katharina Andresen den skatterabatten vanlige folk får, altså 75 prosent rabatt på de første 10 millionene, og deretter 30 prosent på alt over dette.

Det gir en ligningsverdi av boligen på 16,8 millioner kroner, hvilket utløser en årlig formuesskatt på 185.000 kroner.

Hvis Katharina Andresen i stedet hadde hatt de 585 millioner kronene i banken ville hun måttet betale 6,4 millioner kroner i året i formuesskatt.

Hvis man så kapitaliserer nåverdien av denne skatterabatten blir det veldig interessant. 

– Jeg ville ha brukt 3 til 4 prosent diskonteringsrente på dette – 2 prosent risikofri rente og 2 prosent risikopremie, så maksimalt 4 prosent, sier NHH-professor Thore Johnsen.

Kapitaliserer man 6,25 millioner årlig med 3,5 prosent får man en nåverdi på 180 millioner kroner.

– Katharina Andresen sparer 100 til 200 millioner i nåverdi.

STOR VERDI: Professor Thore Johnsen ved NHH anslår nåverdien av Katharina Andresens skattekupp til mellom 100 og 200 millioner. Foto: NTB

– Jeg liker å bruke et slikt intervall. Man vet aldri hva politikerne finner på etter hvert. Det er grunn til å tro at verdsettelsen av eiendommen vil bli kjørt opp, men man vet jo ikke når, så derfor sier jeg at verdien er fra 100 millioner, sier Johnsen.

– Saken illustrerer hvordan kjøp av så dyre boliger påvirker formuesskattegrunnlaget, sier Per-Ole Hegdahl.

– Når det gjelder eiendomsskatterabattene er det en god ting at man ikke skatter egne boliger for høyt, men denne typen boliger skattefastsettes mye lavere enn andre boliger, sier han.

Lav eiendomsskatt også

Så hva med eiendomsskatten? Mange kommuner takserer alle eiendommene, og finner på den måten et anslag på markedsverdien. Oslo kommune bruker Skatteetatens beregningsmodell der Katharina Andresen har et utgangspunkt på 30,5 millioner kroner.

Etter 4 millioner i bunnfradrag har hun med en eiendomsskattesats på 3 promille en eiendomsskatt på 79.475 kroner.

Hadde eiendommen ligget i en kommune som baserte seg på fullverditakst hadde hun hatt eiendomsskatt på 1,75 millioner.

– Det som kan kritiseres er at kommunene bruker ulike modeller for å finne eiendomsskattegrunnlagene. Noen kommuner takserer selv. Andre bruker formuesskatteverdien. Det gir ofte urimelige forskjeller i verdsettelsen og den eiendomsskatt som eier må betale. I tillegg er det uheldig når boligskattekalkulatoren bommer, selv om for lav verdsetting er til fordel for boligeier, sier Per-Ole Hegdahl.