Klokken tikker mot jul, nyttår og nye rentehevinger. Og klokken tikker fort for usolgte boligprosjekter. Adventstiden serverte et boligprisfall på 3,2 prosent i hovedstaden. Ekspertene virker samstemte i at dette bare er starten, og Finanstilsynet mener det er økt risiko for et kraftig boligprisfall. Det er dårlige nyheter for et spetakkel av et boligprosjekt som har holdt det gående i mer enn 20 år på Grefsen i Oslo.
– Det har tatt altfor lang tid. De som bor i området lurer jo på hva som skjer, innrømmer prosjekteier Bjørn Bakke, som nå er blitt 78 år gammel.
Bygg er blitt revet, reist og revet igjen, en entreprenør er blitt fratatt ansvarsrett og en arkitekt har trukket seg fra prosjektet. Etter planen skal det bygges fire enheter fordelt på to bygg som henger sammen med et underjordisk garasjeanlegg. Det bakre består av tre leiligheter, mens det fremre bygget er en enebolig, eller et townhouse, som det så fint heter når eneboligen nesten ikke har hage.
På starten av 2022 fikk Privatmegleren i oppdrag å selge de to øverste leilighetene i det bakre bygget, men etter et halvt var det ikke funnet noen kjøper. Så i sommer gikk oppdraget videre til Odd Kalsnes i Boa Eiendom, mannen bak noen av de høyeste boligprisene i hovedstaden. I oktober fikk han napp på toppetasjen på 131 kvadratmeter, som gikk for 24 millioner kroner. Det vil si 183.000 kroner kvadratmeteren.
– Jeg er litt stolt av det salget, som jeg tror er kvadratmeterekord på Grefsen. Salget gikk relativt raskt, spesielt med tanke på markedet som har vært etter sommerferien, sier Kalsnes.
Eier Bakke svarer derimot «greit nok» på spørsmål om han er fornøyd med salget.
– Vi hadde nok fått mer i markedet som var, sier han.
– Hva håpet du på?
– Rundt 27 millioner kroner.
Forhandler om salg
Etasjen under har det derimot vært tyngre å selge. Den ble i utgangspunktet lagt ut for 19 millioner kroner, men nå er prisantydning 17,5 millioner.
– På de to månedene har markedet endret seg betraktelig, vi snakker 7-8 prosent. Desember er heller ikke den beste tiden å selge, sier Kalsnes.
Denne uken kom det inn et bud omtrent en halv million under prisantydning. Da Finansavisen gikk i trykken fredag var forhandlingene fortsatt i gang.
– Vi er ikke i mål, men jeg håper og tror vi kommer dit.
Tar vi med førsteetasjen og eneboligen har hele prosjektet en estimert salgsverdi på rundt 100 millioner kroner.
Ønsker endringer
Planen tilsier at leilighetsbygget er innflyttingsklart 1. juni neste år, men det er fortsatt spørsmål som ikke er besvart og avklaringer som må gis fra PBE. Så sent som i juni i år ble det søkt om flere endringer i boligprosjektet, som en utvendig trapp, fasadeendring fra murkledning til tegl, ny heis og utvidelse av en garasje. PBE mente endringene var så omfattende at det ikke holdt med en endringssøknad, men at det var behov for en helt ny byggesøknad. Advokatfirmaet Lønnum ble hyret inn og klagde på vedtaket, som de lykkes i å få opphevet på grunn av saksbehandlingsfeil. Etaten skriver at de på nytt må ta stilling til de omsøkte endringene.
– Saksbehandlingen pågår, og spørsmålene om endringer i prosjektet vil bli avklart i den videre behandlingen av saken, svarer presseavdelingen til Plan- og bygningsetaten.
Ifølge Bakke er det derimot ingen spørsmål som gjenstår.
– Alt er avklart, sier han.
Pant på 39 millioner
Når det gjelder eneboligen er det i hvert fall uvisst hva som skjer. Det har vært snakk om å prøve å dele den opp i to enheter, men det avviser Bakke nå.
– Nei, det er ikke noe tema. Nå handler det om å bli ferdig med det bakre bygget og det utvendige. Så får vi se hva som skjer videre.
– Hvor mye penger har du brukt på prosjektet?
– Regnestykket er ikke helt klart. Vi får se når vi avslutter året nå.
BN Bank og Sparebank 1 Boligkreditt har til sammen pant på eiendommen på 39 millioner kroner.
– Er det problemer med finansiering som har bidratt til at det har gått så lang tid?
– Det har gått greit, men før sommeren var det litt utfordrende. Jeg trengte litt mer kroner. Da ble det snakk om å selge en leilighet til for at jeg skulle få lån.
Han mener han ikke nødvendigvis har tapt på at prosjektet har tatt så langt tid, på grunn av boligprisveksten i Oslo.
– Prisene går ned nå, men du må se det over litt lengre perspektiv, sier Bakke.
– Men jeg burde solgt for et år siden. Det hadde lønt seg.
Ulike planer
Med de gallopperende boligprisene de siste årene er det mange som har gjort formue på eiendom, og det er lett å tenke at eiendomsutvikling er en enkel vei til rikdom. For Bakke startet det med at han og broren arvet en enebolig i Frennings vei 29 på Grefsen. Tomten var på ett mål med storslagen utsikt over byen, og de to startet planene om å bygge en bolig til på tomten, slik at brødrene fikk en hver.
– Av forskjellige årsaker valgte vi å ikke gjøre det likevel. Broren min har flyttet ut av byen, og arveoppgjøret tok litt tid. I tillegg har det vært litt sykdom i familien, forklarer Bakke.
Planene har endret seg på veien. I januar 2001 ble det gitt rammetillatelse til å bygge en ny tomannsbolig på tomten. Prosjektet ble endret og nye rammetillatelser gitt i 2004 og 2006. I tillegg startet planene om å bygge om den eksisterende eneboligen til en tomannsbolig, og øke bruksarealet fra 195 til 293 kvadratmeter. Dermed skulle tomten bestå av totalt fire enheter. I mellomtiden ble det også søkt om en lavblokk med åtte leiligheter som ble avslått.
Ulovlig riving
Søknaden om ombygging av tomannsboligen ble også avslått av Plan- og bygningsetaten fordi kravet om nok parkeringsplass på terreng ikke var oppfylt. En klage gikk hele veien til Byutviklingskomiteen i Oslo kommune, som anbefalte at den skulle tas til følge. Vi må likevel helt til desember 2009 før prosjektet fikk rammetillatelse, og det tok nye tre år før byggingen kom i gang. Men den eneboligen som skulle bygges om, ble i stedet revet. I midten av april 2012 krevde PBE full stopp i arbeidene på grunn av den ulovlige rivingen. «Jeg har ikke vært klar over dette selv, idet jeg har vært bortreist siden midten av mars, og kom hjem den 30.», skriver arkitekt og ansvarlig søker Hans G. Heiberg i sitt svar til etaten. Han forklarer at fukt, råteangrep og store sprekker i konstruksjonen er bakgrunnen for rivingen. «Entreprenøren rev bit for bit… Han så ikke underveis at dette kunne være en sak for Plan- og bygningsetaten».
– Dette er langt tilbake, og bare å glemme. Prosjektet vårt nå har ingenting med dette å gjøre, sier Bakke.
Ulovlig bygging
Da etaten kom tilbake til tomten i slutten av april 2012 ble det oppdaget at stoppordren ikke var tatt til følge. Store deler av bygningen var oppført, og arbeidene var ikke i tråd med godkjente tegninger. «Jeg har vært på arbeid i utlandet siden slutten av mars…», svarer arkitekt Heiberg. Han skriver videre at han etter å ha fått meddelt stoppordren prøvde å få kontakt med brødrene Bakke, men at de var på fjellet uten telefondekning. «Min beskjed til tiltakshaver i dag på stedet var at han må kommunisere med meg, i og med at jeg har vært borte, og jeg har forutsatt at arbeidene har foregått i hht. det som er omsøkt».
Arkitekten valgte å trekke seg fra prosjektet.
– Det ble bygget ting det ikke var søkt om og som vi ikke hadde tegninger på. Da kunne jeg ikke være med på det lenger, sier Heiberg til Finansavisen i dag.
I mai 2012 mistet entreprenøren ansvarsrett for prosjektet og kort tid senere ble alle søknader for de to tomannsboligene trukket. I april 2013 dukket dagens prosjekt opp hos PBE. Det ulovlige bygget ble revet og rammetillatelsen til det nye prosjektet kom i juni samme år, med en påfølgende igangsettingstillatelse i juli 2014. Men så gikk det tre år før byggingen kom i gang i 2017, og nå fem år senere er det fortsatt mye som gjenstår i Frennings vei 29.
– Vi skal bli ferdige til 1. juni, så det nytter ikke å sitte og sløve, sier Bakke.
