Pål G. Gundersen grunnla Merkantilbygg i 1979, og er blitt en av landets eiendomskonger med en portefølje på godt over 2.000 utleieenheter i Oslo, Geilo og Stavanger-området. I tillegg har han en del næringsbygg.
I likhet med Ivar Tollefsen ble Gundersen søkkrik på aggressiv belåning og en fallende rentebane, men når renten skyter i været og ligger over det eiendommene gir i leieinntekter, er det ikke lenger morsomt å være høyt belånt.
Ved utgangen av første halvår hadde Merkantilbygg en samlet gjeld til kredittinstitusjoner på 8 milliarder kroner. Av balansen fra 2022 fremkommer det at banklån utgjorde 7,5 milliarder kroner, mens obligasjonslån og byggelån var på henholdsvis 265 og 237 millioner kroner.
I 2022 hadde Merkantilbygg inntekter på snaut 1,3 milliarder kroner og et driftsresultat før av- og nedskrivninger (EBITDA) på 437 millioner kroner. Rentekostnadene utgjorde 304 millioner kroner.
Går kraftig i minus
Halvårsrapporten for 2023 viser at Merkantilbygg har en EBITDA på 317 millioner kroner, men dette tallet er oppblåst på grunn av «andre inntekter» og gjenspeiler derfor ikke underliggende inntjening. Rentekostnadene utgjorde i samme periode 252 millioner kroner.
I andre kvartal utgjorde rentekostnadene 136 millioner kroner. Men siden andre kvartal har rentene økt kraftig, noe som betyr at de årlige rentekostnadene til Merkantilbygg trolig ligger godt over 600 millioner kroner nå.
Hele 75 prosent av banklånene har flytende rente, ifølge årsrapporten, opp fra 68,6 prosent i 2021.
Antar vi at EBITDA holder seg på samme nivå i 2023 som i 2022, har ikke Merkantilbygg lenger inntjening til å dekke rentekostnadene – langt derifra. Derfor er Gundersen helt avhengig av å selge eiendom for å holde hodet over vannet.
Mistet signaturretten
Styreleder i Merkantilbygg er tidligere DNB-sjef Rune Bjerke.
Etter hva Finansavisen kjenner til, er eiendomsselskapet nærmest satt under administrasjon av DNB/DNB Markets. Gundersen har ikke lenger signaturrett i styret etter et vedtak på en ekstraordinær generalforsamling tidligere i høst. Den 20. september hadde han ifølge en kunngjøringsmelding i Brønnøysundregisteret signaturrett. 6. oktober kom en ny melding, da sto han uten signaturrett.
En kilde i næringseiendomsmarkedet beskriver hvordan flere merker de tøffere tidene:
– I dag er markedet slik at banken innkaller til møte der gårdeier og banken skal sette seg ned for å gjøre det banken bestemmer skal gjøres.
DNB og Colliers har strukturerte salgsprosesser i markedet. DNB Markets prøver å selge ti eiendommer i Stavanger for rundt 700 millioner kroner.
I april rykket DNB Næringsmegling ut for å selge St. Olavs gate 2 og 4 (Steinerskolen), Akersgata 73 B-E og Ullevålsveien 1 i Oslo, som årlig genererer 21,8 millioner kroner i leieinntekter. DNB har imidlertid ikke greid å selge eiendommene.
Colliers ble koblet på i september med Løvenskiolds gate 1 (Vika VGS og Hersleb VGS) og St. Olavs gate 2 og 4. I prospektet skriver de følgende:
«Merkantilbygg kan være åpen for å selge en tredje skole, Sporveisgata 20. Eiendommen er ikke en del av denne transaksjonen, men kan potensielt være et tillegg i en senere fase.»
Finansavisen har vært i kontakt med Rune Bjerke. På spørsmål om salgsprosesser henviser han til administrasjonen. Når vi følger opp med spørsmål om hvorvidt selskapet er satt under administrasjon, svarer han ikke. Pål G. Gundersen har heller ikke har besvart våre henvendelser.
Brant seg på Nesodden
Kilder opplyser til Finansavisen at Gundersens problem er at han eier mange objekter, men ingen store som ville monnet å selge for å få ned gjelden. Det må derfor gjennomføres veldig mange salg, noe som tar tid. I markedet snakkes det om at flere eiendommer vil bli lagt ut fremover siden bankene krever mer egenkapital.
Ett av Gundersens store problemer er Spro Havn på Nesodden, hvor den samlede investeringen er på 3 milliarder kroner. Det er solgt mange leiligheter i første byggetrinn, mens andre trinn er satt på vent i håp om at markedet skal bedre seg.
Tidligere i høst gikk Hersleth Entreprenør og Bolig & Eiendomsutvikling Helseth inn på eiersiden med én tredjedel hver siden Merkantilbygg ikke fikk finansiert utbyggingen. Merkantilbygg, som inntil nå har vært eier av hele prosjektet, vil fortsette å eie 33,3 prosent av prosjektet.
I tillegg til stram økonomi i prosjektet har en tidligere prosjektleder hos Gundersen bestridt salget, og mener han eier halvparten av aksjene i Spro Havn. Denne konflikten skal behandles i retten neste sommer.
Småleiligheter
Det er ikke bare store eiendommer som Gundersen kvitter seg med. Han driver storstilt salg av småleiligheter han har eid for utleie. I et stort rekkehusfelt på Røa har eiendomsmegler Anders Langtind solgt en rekke mindre leiligheter.
I tillegg er det solgt flere leiligheter i en stor boligblokk på Fagerborg. Totalt er det tinglyst salg for nesten 80 millioner kroner i år. Det ligger også flere leiligheter ute for salg på Røa og på Fagerborg.
Eiendommene som er blitt solgt, er Slemdalsveien 63, Holmenveien 11 og Øvre Smestadvei 1 samt nabotomten. De samlede leieinntektene kommer opp i 5–6 millioner kroner i året.
Brudd med lånebetingelser
Merkantilbygg har utstedt et obligasjonslån på 265 millioner kroner med forfall i juni 2024. Fastrenten er på 3,5 prosent. Lånebetingelsene sier at gjeldsgraden ikke kan overstige 75 prosent, og at det må være minimumslikviditet på minst 100 millioner kroner.
Ved årsskiftet hadde Merkantilbygg en kontantbeholdning på snaut 111 millioner kroner, mens pr. 30. juni var den på 63 millioner kroner.
Gundersen er en lidenskapelig samler av kunst og antikviteter, og mye er plassert på hotellet Vestlia Resort på Geilo med kunstnerne Kai Fjell og Edvard Munch i sentrum. Han har en av de største Munch-samlingene i verden, og har laget sitt eget brand, Gundersen Collection, samt utgitt flere bøker relatert til samlingen.
I regnskapet til Merkantilbygg er kunsten bokført til 632 millioner kroner, men de reelle verdiene er langt høyere.