Mens markedet for næringseiendom står i stampe gjør Schage Eiendom sin største transaksjon gjennom tidene, og den største enkelttransaksjonen i det norske eiendomsmarkedet siden 2020, når eiendommen Stortorvet 7 selges til pensjonskjempen KLP.
Kvartalet ligger i sentrum av Oslo, mellom Karl Johans gate, Nedre Slottsgate og Grensen, og var i sin tid hovedkontoret til Kredittkassen. Schage kjøpte bygget i 2012 for 900 millioner kroner, og har brukt flere år på en omfattende totalrenovering før leietakerne flyttet inn på forsommeren i fjor.
Ombyggingen har kostet rundt 1,6 milliarder kroner og nå selges eiendommen for 2,5 milliarder kroner.
– Vi mener prisen er riktig i dagens marked. Det er alltid sånn at verken selger eller kjøper vil se seg helt fornøyd. Den er god nok til at vi landet en avtale. Vi har vært på en topp med veldig høye eiendomsverdier på grunn av lave renter og alle eiendomsverdier har falt. Man må forsøke å glemme at ting var verdt noe helt annet. Hadde vi trodd at rentene skulle falle vesentlig, så hadde vi ventet, sier adm. direktør Matilda Vinje i Schage Eiendom.
Stortorvet 7 er også det største kjøpet av en enkelteiendom KLP noen gang har gjort.
– Det er umulig å si om prisene skal opp eller ned. Jeg har vært i KLP Eiendom i 13 år. Vi har kjøpt eiendom i alle de årene, og jeg synes det har vært kjempedyrt hver gang. Det er sjeldent at de beste objektene kommer på markedet, og vi har betydelige midler som skal inn i eiendom, sier Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom.
Startet midt i kostnadsboomen
Schage har eid og utviklet eiendommen gjennom tolv år. Renoveringen startet midt under coronapandemien og selskapet har fått føle på kostnadsgalloppen i ettertid.
– Vi har absolutt vært eksponert for alt som har vært vondt og vanskelig. Det har vært høyere kostnader, men heldigvis også høyere på inntektssiden. Vi har hatt flere hundre millioner i løpende leieinntekter før vi begynte å renovere, og er godt i pluss, sier Vinje.
– Hvor mye dyrere ble renoveringen enn det som lå i budsjettet?
– Det ble noe dyrere enn vi la til grunn, men det er å forvente i en totalrenovering av fem bygg som er verneverdige.
– Også i lys av den ekstraordinære situasjonen vi har sett?
– Ja. Det var budsjettoverskridelser, men ikke ekstraordinært sett opp mot den typen prosjekt.
– Det er blitt gjort bedre eiendomstransaksjoner?
– Det er mulig å ha bedre kapitalavkastning, sier Vinje
HÅPET PÅ LUKSUS: Matilda Vinje i Schage Eiendom håpet kjente luksusaktører ville etablere seg i Oslo, og i Stortorvet 7. Nå blir det H&M og Ikea i stedet. FOTO: Jørgen Hyvang
Fikk ikke inn luksus
Eiendommen er på 32.700 kvadratmeter og består av kontorer og butikker over tolv etasjer. Bygget huser ti leietakere med gjenværende leietid på tolv år. De største kontorleietakerne er EY, Spaces og Huddly, mens H&M og Ikea er blant aktørene som har flyttet inn i butikklokalene.
Opprinnelig ønsket Schage at kvartalet skulle bli en utvidelse av Oslos luksusgater rundt Egertorget. Det viste seg vanskelig å realisere.
– Vi har stort sett leid ut til nivåene vi budsjetterte med. Vi hadde en hypotese da vi startet, om å trekke luksussegmentet fra Øvre Slottsgate og mot Nedre Slottsgate. Det er ikke så lett, sier Vinje.
SENTRAL BELIGGENHET: Stortorvet 7 ligger mellom Karl Johans Gate og Grensen, og har vært gjennom omfattende oppussing. Foto: Colliers
Vil betale ned gjeld
Salgsprosessen startet i fjor høst med Colliers som tilrettelegger. Vinje forteller at det kom inn «en god håndfull med bud», både fra norske og utenlandske kjøpere.
Pengene fra salget skal brukes på å betale ned lånene knyttet til eiendommen.
– Salget vil frigjøre betydelig med kapital. Nå får man god avkastning på å betale ned gjeld. Det blir en av allokeringene.
– Med denne transaksjonen har vi ønsket å ta ned gjeldsgrad og risiko i selskapet totalt sett. Vi vil tilpasse selskapet til en mer volatil verden. I tillegg handler det om å ha muskler til å gripe muligheter som dukker opp.
På tampen av fjoråret solgte Schage Eiendom kjøpesenteret Rortunet i Slemmestad til Scala Eiendom. Samtidig solgte det aksjer i Scala Eiendom for 1 milliard kroner.
Vinje vil ikke si hva selskapets gjeldsgrad eller eiendomsverdier er i dag.
– Vi går ut med årsregnskap en gang i året. Vi har vært i stor omstilling og det er store svingninger fra transaksjon til transaksjon.
Schage Eiendom har levert nesten 600 millioner kroner i underskudd de tre seneste årene. Selskapet hadde ved utgangen av 2022 4,7 milliarder kroner i gjeld, og rentekostnadene beløp seg til 280 millioner kroner. Senere har renten blitt hevet en rekke ganger.
– Har dere måttet selge?
– Nei. Men det har vært riktig av flere årsaker. Bygget er ferdig utviklet, og vi er utviklere. Bygget er stort og det ble for mye forvaltningseiendom på vår balanse. Det etterlater lite handlingsrom for nye prosjekter. Vi var sikre på at vi skulle selge. Det er alltid vanskelig med timing.
