Tirsdag kveld kom nyheten om at John Fredriksen-dominerte Norwegian PropertyNPRO kjøper Telenors hovedkvarter på Fornebu for en brutto eiendomsverdi på 5,45 milliarder kroner. Netto kjøpesum blir rundt 5 milliarder kroner.

– POSITIV: Fredriksen-systemet bruker Norwegian Property som et verktøy, kommenterer Simen Mortensen i DNB Markets. Foto: Iván Kverme

Som største leietager i bygget har TelenorTEL undertegnet en 25-årig leieavtale. Yielden, altså direkteavkastningen, ender på 5,9 prosent. Det er langt høyere enn såkalt prime yield for kontoreiendommer i Oslo sentrum, som ifølge næringsmegleren Union Gruppen nå er 3,4 prosent.

En høyere yield betyr i denne sammenhengen et billigere kjøp.

– Det er en fantastisk god yield, mye bedre enn vi hadde estimert, sier analytiker Simen Mortensen i DNB Markets om kjøpet.

– Leiemarkedet der ute har vært utfordrende, men gitt lengden på kontraktene og at T-banen kommer, kan dette bli en god investering.

Undertegnet T-banekontrakt

Nettopp den manglende T-banen har vært en hodepine på Fornebu i en årrekke. 22 år etter at hovedflyplassen ble flyttet til Gardermoen, er det fortsatt bare buss, bil eller sykkel som gjelder for ansatte og beboere på halvøya rett utenfor Oslo.

BYTTER EIER: Telenor selger 260.000 kvadratmeter på Fornebu, men fortsetter som leietager. Foto: NTB

Det har bidratt til å holde leienivået ganske kjølig. 

Ifølge Eiendomshuset Malling & Cos oppdatering for oktober, varierer leieprisen for normale kontorer på Fornebu mellom 1.400 og 1.600 kroner pr. kvadratmeter i året.

Til sammenligning koster det mellom 1.600 og 1.800 kroner i Asker og mellom 3.200 og 3.500 kroner i Bjørvika.

Det finnes nesten ingen fri flyt, og det er på et nivå der man lurer på hvorfor selskapet er på børs

Simen Mortensen, DNB Markets

Det mest optimistiske estimatet for ferdigstillelse av T-banen til Fornebu nå er 2027, men bare minutter etter at Finansavisen legger på røret med Mortensen, tikker det inn en melding om at Skanska er tildelt en innledende kontrakt verdt 497 millioner kroner.

Entreprenørselskapet skal grave en stor grøft og rive bygninger for å gi plass til T-banelinjen, et arbeid som skal pågå fra desember i år til første kvartal i 2023.

ETT STEG NÆRMERE: T-banen til Fornebu kan tidligst stå klar i 2027. Illustrasjon: Zaha Hadid Architects/A-lab

Ser oppside

Mortensen mener Telenor-bygget også har en stor restverdi for en mulig boligutbygging i fremtiden, og påpeker at det ligger nær fjorden i et attraktivt boligområde.

– Først kjøpte de Nordr, og nå kjøper de dette. Vi merker oss at Fredriksen tar grep og at systemet bruker Norwegian Property som et verktøy. Det er som forventet, sier analytikeren.

Selskapet fikk et resultat på 435,7 millioner kroner før skatt i tredje kvartal. Det var omtrent som ventet, ifølge Mortensen.

– Kvartalsmessig var det ingen overraskelser. Et svakere leiemarked bidrar negativt, men et lavere avkastningskrav bidrar positivt for eiendomsverdiene, sier han, og står fast ved kjøpsanbefalingen og kursmålet på 15 kroner.

Aksjen handles i skrivende stund for 11,55 kroner.

– Kursutviklingen har vært ganske slapp de seneste årene om man sammenligner med andre eiendomsselskaper?

– Det er en betydelig likviditetsrabatt i aksjen. Det finnes nesten ingen fri flyt, og det er på et nivå der man lurer på hvorfor selskapet er på børs. Men selskapet gjør mye riktig nå.