R8P

Onsdag den 9. juni debuterte eiendomsselskapet R8 Property på Euronext Growth etter å ha hentet 75 millioner kroner med hjelp fra Arctic Securities og SpareBank 1 Markets.

I en investorpresentasjon som ble brukt forbindelse med noteringen brukte R8 Property mye plass til å vise frem utviklingsprosjektene sine. Et av prosjektene som ble trukket frem var Skien Brygge, som ligger vestvendt og solrikt til ved elven som renner igjennom byen.

Eiendomsprosjektet er på 17.565 kvadratmeter, og inneholder alt fra kontor, hotell, boliger, parkering og kulturtilbud. Kostnadsrammen er på 500 millioner kroner. R8 har en eierandel på 25 prosent, mens Bane NOR Eiendom og SBBL eier resten.

Overfor investorene forespeilet R8 at kontorbygget var 100 prosent utleid til Asplan Viak og Evolve på en tiårskontrakt. Sistnevnte eies for øvrig av gründer og konsernsjef Emil Eriksrød i R8.

– Burde ikke vært med

Lange leiekontrakter er noe investorene liker, men stemmer egentlig opplysningene på side 23 i investorpresentasjonen? Overfor Finansavisen bekrefter Asplan Viak at det ikke foreligger noen leieavtale mellom selskapet og R8. Samtalene ble avsluttet for en god stund tilbake, hevder Asplan Viak, uten å ville gå inn på detaljer.

– Hvorfor står leieavtalen oppført i investorpresentasjonen?

«Det ble tidligere signert en intensjonsavtale med Asplan Viak om leie på Skien Brygge. I prospektet fremkommer det at Asplan Viak blir leietager. Dette burde ikke vært med i investormaterialet da de ikke gikk videre med fast leiekontrakt. Leieforholdet er imidlertid ikke med i tallmaterialet ellers i investorpresentasjonen», skriver Emil Eriksrød i en e-post.

Til Finansavisen opplyser Kari Skancke Huse hos Oslo Børs at det på generelt grunnlag er brudd på opptaksreglene å komme med misvisende opplysninger før en børsnotering.

Mister største leietager

På side 30 i investorpresentasjonen til R8 står de største leietagerne oppført. Den største er statlige Helfo, som leier Vinkelbygget i Tønsberg og står for 10,5 prosent av konsernets samlede leieinntekter. I kroner utgjør det 15,1 millioner årlig.

Den 6. mai sendte Helfo ut en pressemelding hvor det fremkommer at selskapet har undertegnet en kontrakt med eieren av Statens Park om å leie lokaler i det tidligere bygget til Statsforvalteren for Telemark og Vestfold.

Planlagt innflytting er sommeren 2022, hvilket betyr at R8 mister sin største og viktigste kunde. I investorpresentasjonen til R8 datert den 25. mai nevnes ikke det ikke med et ord at Helfo har sagt opp leiekontrakten.

– Hvorfor opplyser dere ikke om det i investorpresentasjonen?

«Det fremkommer i prospektet at leiekontrakten til Helfo går ut i tredje kvartal 2022. Vi mottok oppsigelsen fra Helfo den 11. juni i år», skriver Eriksrød.

Mye gjeld

I 2019 skrev Finansavisen at Emil Eriksrød selger luft til investorer og banker, gjennom oppskrivinger av eiendomsverdier og høy belåning. Styrelederen slo hardt tilbake og mente artikkelen var misvisende.

Nå har eiendomsselskapet 26 eiendommer med et samlet areal på 105.000 kvadratmeter, hovedsakelig i Telemark, Vestfold og Oslo.

Ved utgangen av første kvartal hadde R8 en samlet eiendomsportefølje verdsatt til 2,5 milliarder kroner, mens den totale rentebærende gjelden utgjorde 1,7 milliarder.

I både 2019 og 2020 var rentedekningsgraden på 0,6 prosent. Eriksrød har tidligere forklart det lave nøkkeltallet på følgende måte til Finansavisen:

«Veldig mange eiendomsselskaper sitter med en langsiktig eiendomsportefølje. Vi er definert som et utviklingsselskap med en løpende eiendomsportefølje. De to seneste årene har nøkkeltallet vært lavt siden vi var i en prosjektfase med Powerhouse Telemark, NAV-bygget i Skien og Henrik Ibsens gate 40–42 i Oslo. Når vi har flere store prosjekter under oppføring har vi løpende kostnader, men ingen inntekter. Det gir følgelig en lav rentedekningsgrad».

Lav investorinteresse

R8 hentet penger til 38 kroner aksjen, noe som verdsatte selskapet til 749 millioner kroner før penger. Torsdag ble aksjen omsatt for 36,90 kroner.

Siden børsnoteringen har det vært få handler, og omsetningen har stort sett ligget på et par hundretusen kroner. R8 har solgt seg inn som et klimavennlig eiendomsselskap, men det har foreløpig ikke vært noen grønn eufori.

Emil Eriksrød er største aksjonær med 44,4 prosent, noe som betyr at han sitter på aksjeverdier for 355 millioner kroner. Nest største aksjonær er investeringsselskapet Brødrene Jensen, etterfulgt av Skien-baserte IKAB. 

På aksjonærlisten finner man også Aubert-familien, med styreleder George Aubert i spissen, i tillegg til Carl Erik Krefting.