De seneste 30 årene har det vært enveiskjøring i vårt hjemlige eiendomsmarked. Fallende renter har understøttet denne og andre aktivaklasser med høy durasjon. Det samme har utlånsvillige banker og gjeldskåte husholdninger.

På tross av coronapandemien og den historisk dype resesjonen, har boligmarkedet skutt i været i sommer. Fritidseiendomsmarkedet har også tatt av. Noe lignende har aldri skjedd under tidligere nedgangstider.

I deler av næringseiendomsmarkedet er imidlertid gleden over lavere renter blitt forsuret av økende motpartrisiko. På kort sikt har riktignok statlige redningspakker dempet det økonomiske sjokket, men mange av disse blir nå faset ut. Mange barer, restauranter og butikker kan stenge for godt.

Mot hotellkonkurser

Hotellmarkedet fremstår også som særlig utsatt. De forretningsreisende står typisk for 40 prosent av belegget. Mange av dem vil aldri komme tilbake som en følge av et permanent skift mot digitale møter. Dette kan lede til en konkursbølge med tilhørende banktap.

Indrefileten i eiendomsmarkedet, dyre og fasjonable kontorer i sentrum av hovedstedene, holder foreløpig stand takket være mer solide motparter. 

Mange bedrifter evaluerer imidlertid i disse tider erfaringene fra hjemmekontorordningen, og tilbakemeldingene er positive.

Ifølge meningsmålinger i USA, svarer over 15 prosent av arbeidstagerne at de ikke planlegger å komme tilbake til kontoret på minst ett år. Konsekvensen kan bli redusert etterspørsel etter kontorer, økt ledighet og fallende leier.

Storbyflukt

Mange arbeidstagere, spesielt i teknologisektoren, forhandler nå frem avtaler med arbeidsgiver som innebærer at de permanent kan jobbe hjemmefra. Når de har gjort det, flytter de gjerne fra trangbodde leiligheter i dyre storbyer til omgivelser med lavere kostnadsnivå, bedre plass og mindre stress.

Noen aksepterer til og med lønnskutt som en del av pakken. Dette gjør at arbeidsgiver kan spare både lønn og kontorkostnader samtidig som rundt 30 prosent av dem som jobber hjemmefra rapporterer om økt produktivitet. Kun 20 prosent er mindre produktive.

I teknologimetropoler som San Francisco forlater allerede godt betalte IT-ansatte byen i et så stort antall at det har ført til fallende husleier. I neste omgang kan boligprisene rammes.

Paradigmeskifte

Det store spørsmålet er hva som skjer med boligmarkedet i dyre og kriminalitetsinfiserte storbyer som London, Paris og New York. Vil folk fortsatt ønske å bo der dersom de kan ta med seg lønnen og jobbe hvor som helst?

Historien advarer klart og tydelig mot at det ikke lønner seg å vedde mot urbanisering. Motposten er at «the trend is your friend until it bends». Vi kan stå overfor et paradigmeskifte drevet frem av ny teknologi.

Selv om det ikke blir noen flukt ut av bykjernene i millionbyer, står ikke nødvendigvis boligmarkedene der på trygg grunn. Årsaken er at disse gjennomgående er høyt vurderte. Det er bygget opp fallhøyde etter tiår med solid prisvekst. Da kan selv en liten tue velte et stort lass.

Bankfesten over

Norske banker er tungt eksponert mot fast eiendom. Det har gjort dem til gode investeringer de seneste tiårene, da prisene kun gikk en vei. 

Det er vanskelig å tape penger på lån når verdien av panteobjektet øker hvert eneste år.

Den eleverte risikoen for tap på butikk-, hotell- og annen eiendom advarer mot at fasen med systematisk meravkastning i bankaksjer trolig er over på Oslo Børs. Noen bankkrise blir det imidlertid neppe. Høy soliditet gjør bankene i stand til å absorbere betydelige tap før det går på den finansielle stabiliteten løs.