Finansavisen er kjent med at «alle» meglerhus har forsøkt å megle, men bare partene vet hva som skal til for at Folketrygdfondet gir slipp på sine nær 15 prosent.

Skipsreder John Fredriksen kjøpte i slutten av august eiendomsfondet Niams aksjer i Norwegian Property (Npro). Niam satt på 12,5 prosent av aksjene, og etter kjøp og sletting av aksjer Npro eide selv, har Fredriksen nå 80 prosent av aksjene. Folketrygdfondet sitter på 14,8 prosent, og tredje største eier er Npro selv med 1,25 prosent.

– En forhandlingssak

– De er klar over det begge to, alle i markedet er klare over situasjonen, det er en forhandlingssak hva som skjer, sier DNB Markets-analytiker Simen Mortensen.

Da Fredriksen kjøpte ut Niam, betalte han 13 kroner pr. aksje. Det var 50 øre høyere enn aksjen noensinne hadde vært handlet for på Oslo Børs. 1. november gikk det aksjer for 13,50 kroner, men det var helt marginale poster.

– Bare Fredriksen og Folketrygdfondet vet hva de er villige til å gå med på, og det er ikke signalisert noe fra partene.

– 17 prosent under

Da Niam solgte, uttalte direktør Kjell Sagstad til Finansavisen:

– Vi fikk cirka 11 prosent over børskurs, men rundt 17 prosent under verdijustert egenkapital, så kan du vurdere selv om vi skal være fornøyde.

Niam hadde vært aksjonær siden januar 2015.

Skulle Fredriksen få kjøpt ut Folketrygdfondet og resten av aksjonærene, vil en aksje med en noget broget historie bli nettopp historie på Oslo Børs.

Npro ble etablert under den heteste eiendomseuforien i 2005 og 2006, da tilretteleggere med nåværende Pangea-topp Bård Bjølgerud i spissen hamstret eiendom for 15 milliarder kroner på kort tid. Den sparkede SAS Braathens-sjefen Petter Jansen ble ansatt i juni 2006. På selgersiden var Wilhelmsen-familien. De fikk oppgjør for Aker Brygge-eiendommer i aksjer og kom inn som største eier. Torstein Tvenge solgte også inn en rekke eiendommer til selskapet, mens Pareto la inn flere eiendommer fra sine ulike syndikeringsselskaper.

Sterk start før kollaps

Npro-aksjen ble introdusert på børsen i november 2006 for 53,50 kroner, og da børsdagen var over, sto kursen i 57 kroner. Aksjen fikk seg en rask opptur til 90 kroner i juni 2007. Etter det gikk det bare nedover.

Mye skyldtes oppkjøpet av hotelleiendomsselskapet Norgani i september 2007. 

Dette var et selskap som på samme måte som Npro var rasket sammen i hurtig tempo i 2005. Hele 73 hoteller ble «pakket inn» og børsnotert. Selgerne var blant annet Eiendomsspar, med Christian Ringnes i spissen, samt hotellinvestorene Lars Wenaas og Petter A. Stordalen. 

Også de fikk oppgjør i Norgani-aksjer, men var smarte nok til å selge seg ut så fort som råd var, og kom seg unna med gevinster på mellom en halv og 1 milliard.

Oppsiktsvekkende budrunde

Npro sikret seg Norgani i beinhard budkamp mot blant annet Petter A. Stordalen i september 2007. 

Kampen var intens, og Norgani-kursen steg 40 prosent til 94 kroner i den drøye måneden knivingen pågikk. Npro falt i samme periode 5 prosent. 

Norgani-prislappen ble hele 11,2 milliarder kroner.

Dette medførte at selskapet fikk en skyhøy belåning på 83 prosent på det høyeste. En finurlig låneavtale med EQT, som hadde spilt på lag under budkampen, gjorde at Npro måtte gjennomføre en emisjon i juni 2008 på 2,5 milliarder kroner for at aksjonærene ikke skulle bli fullstendig utvannet. At finanskrisen hadde gjort sitt inntog, hjalp heller ikke på prisingen av selskapet.

Emisjon i garantistfanget

Da emisjonsfristen hadde utløpt, lød tegningen lød på bare 612 millioner, resten fikk garantister i fanget. Stein Erik Hagen var største garantist.

På dette tidspunktet hadde Wilhelmsen-familien tapt rundt 1 milliard kroner, mens Tvenges tap lå på rundt 575 millioner.

Ved fremleggelsen av tredjekvartalstallene i 2008 viste selskapets regnskap at den underliggende substansverdien bak hver aksje var på 39,51 kroner. Samme dag ble aksjen handlet på 6,08 kroner.

I desember 2008 kom et nytt styre på plass etter et opprør mot styreleder Widar Salbuvik, som anbefalte en ny emisjon på 2,5 milliarder kroner. Inn kom Stein Erik Hagen, Torstein Tvenge og Wilhelmsen-familien, og de satte eks-Telenor-sjef Tormod Hermansen i styrelederstolen.

I februar 2009 var aksjen under 5 kroner, og aksjene ble dumpet på børs i frykt for en ny kriseemisjon. Gjeldsgraden var 78 prosent, og analytikere anbefalte å selge Norgani-porteføljen.I stedet ble det en ny emisjon på 1,5 milliarder kroner for å nedbetale gjeld.

Samlet sett ble det hentet rundt 4,5 milliarder i emisjoner etter at selskapet gikk på børs.

God deal for Ringnes

25. mai 2009 gikk daværende sjef Petter Jansen av med følgende attest til seg selv:

– Jobben er gjort.

Aksjen sto i 7,35 kroner, ned 92 prosent siden toppnoteringen.

1. januar 2010 kom Olav Line inn som ny toppsjef i selskapet. Til Finansavisen i juni 2015 sa han at han hadde undervurdert situasjonen i selskapet.

– Vi kom ut av en refinansiering med en høy gjeldsgrad, og ettertiden har vist at de bokførte verdiene av eiendommene ganske så sikkert var for høye, sa han.

– Da jeg kom inn, hadde selskapet to porteføljer, én med drøyt 40 kontoreiendommer, og Norgani med 73 hoteller. Begge deler var ganske slitne med et stort investeringsbehov, sa han videre.

Npro-styret fant i 2010 ut at selskapet ikke var i stand til å sitte med både hotell- og kontorporteføljen. 

Resultatet var at Eiendomsspar og Christian Ringnes i august samme år kjøpte hotellporteføljen som Npro hadde anskaffet for 11,2 milliarder kroner for bare 8,3 milliarder. 

Ringnes fikk tilbake de samme hotellene som han hadde solgt til stive priser i 2005. På toppen av et sviende tap, måtte Npro også gi selgerkreditt på 600 millioner som skulle betales over fem år.

– Ikke spesielt bra 

– Det er vel ikke noen særlig tvil om at mye av det vi solgte inn til Norgani var ting som ikke var spesielt bra. Jeg hadde gjerne sett at Norwegian Property hadde beholdt ett av hotellene vi solgte inn som fremdeles er i porteføljen, sa Ringnes til Finansavisen da dealen var gjort.

Et av de selskapsspesifikke problemene Npro hadde, var at svært mange av eiendommene i porteføljen var leid ut til enkeltstående brukere.

– DNB, Nordea, Aker Solutions, BAHR, Evry og mange andre hadde leid lenge da de flyttet, og byggene var minst 20 år gamle. Da er det et ekstremt behov for rehabilitering for å kunne få ut toppleie, sa Line.

I tillegg har selskapet hatt flere store eiendommer på Forus i Stavanger som har stått tomme lenge. Spesielt sved det at Equinor, den gang Statoil, ikke fornyet en leieavtale på 33.000 kvadratmeter, 7 prosent av Npros samlede areal.

– Svak aksjeutvikling

– Nå er det gått nesten fem år siden jeg begynte som sjef, og ingen kan snakke seg bort fra at aksjeutviklingen har vært svak, sa Olav Line i 2015-intervjuet.

Han fikk også smake på at eiendommene trengte mye vedlikehold da 30.000 kvadratmeter Aker Brygge-kontorer skulle rehabiliteres. Prisanslaget var 1 milliard, regningen ble 350 millioner høyere. I tillegg konkluderte Npro-styret med at et 20 år gammelt kontorbygg i Drammensveien 134 på Skøyen ikke var regningssvarende å rehabilitere.  Kostnadsforskjellen mellom nybygg og rehabilitering var bare 16 millioner kroner. 

Vinteren 2011 beskrev Line byggets beskaffenhet ved å utpeke det som klassevinner i de fiktive kategoriene «færrest antall vinduer pr. kvadratmeter» og «lavest takhøyde pr. resepsjon». 

Line sluttet sommeren 2015, og inn kom Svein Hov Skjelle. Han satt i to år før han sluttet, og fra 1. januar 2018 har Bent Oustad sittet som toppsjef. Han var partner i ABG Sundal Collier da han hoppet over til Npro.

Stein Erik Hagen hadde vært med som Npro-aksjonær siden han fikk garantien i fanget i 2007, men ble litt nervøs på forsommeren 2014. Da kjøpte shippinginvestoren John Fredriksen seg raskt opp fra 0 til 14,8 prosent, og var med ett største eier. I ukene som fulgte pågikk det en intens kamp mellom Hagen og Fredriksen, som endte med at Hagen solgte seg helt ut 14. januar 2015. Fredriksen hadde da snaue 38 prosent, men Hagen solgte til Folketrygdfondet (en post på 13,5 prosent) og til Niam (12,3 prosent).

Hagens samlede gevinst i Npro er rundt 150 millioner kroner.

– Fin utvikling i selskapet

– Selve selskapet har fått en veldig fin utvikling med en ledelse jeg er veldig fornøyd med, men jeg kunne gjerne tenkt meg at aksjen reflekterte det bedre, sa Sagstad til Finansavisen etter å ha solgt alt til Fredriksen i slutten av august i år.

Npro sitter i dag på næringseiendom med en antatt markedsverdi på 15,5 milliarder kroner ved utgangen av tredje kvartal, hvorav Aker Brygge er den største og mest kjente. 

Gjeldsgraden er på 43 prosent, og selskapet betaler kvartalsvise utbytter.

Selv om ståa i selskapet er normalisert i forhold til tidligere tider, må det nok smerte litt for søkkrike Fredriksen at siden han begynte å selge seg ned fra 10 prosent til 0 i Entra, har denne aksjen gått fra fra 90 til 136 kroner, drøyt 51 prosent. 

Npro har i samme periode gått fra 10 kroner til 12,70 kroner, 27 prosent.