Boligbyggeren Solon Eiendom var høy og mørk under sin kapitalmarkedsdag i april. Da proklamerte selskapet at det siktet mot å overlevere 290 av sine ofte påkostede boliger i løpet av 2020.
Innen 2024 skulle det årlige antallet opp i 700.
Om ikke Solon fremsto som direkte lav og blek under tredjekvartalspresentasjonen, er ikke den foreløpige fasiten mye å slå i bordet med.
166 boliger ble solgt i løpet av årets ni første måneder, mot 272 boliger i samme periode i 2018. Salgsverdien falt fra 1.807 til 876 millioner kroner.
Langt unna i 2020
Det fikk DNB Markets til å reagere.
«2019–2020e EPS slashed» lød overskriften i en rapport til meglerhusets kunder.
De 290 forventede boligene i 2020 var blitt redusert til 186. Analytiker Simen Mortensen kappet kursmålet fra 37 til 34 og gjentok sin hold-anbefaling. Estimatet på resultat pr. aksje (EPS) i 2020 ble redusert med hele 55 prosent.
«Selskapet har guidet overlevering av 290 enheter i 2020 og 480 enheter i 2021. Derfor er vi nødt til å se en betydelig økning i både salg og igangsetting for at de ambisiøse målene skal nås», lød analytiker Mortensens myndige dom da han kommenterte salgstallene overfor Finansavisen i oktober.
Holder på målet
– Dere greier ikke å selge like mye som dere planla. Hvorfor er det slik?
– Det er ikke det hele bildet. Tallene for salg og ferdigstillelser som du ser denne høsten er en del av vanlige variasjoner ut fra hva vi til enhver tid har i markedet. Av det som er i markedet, er mer enn 80 prosent av boligene i produksjon solgt. Salgsstarter for helt nye prosjekter har det, som ventet, vært få av i år. Det er disse nye salgsstartene som gir de største volumene. Det er også innenfor planene at det på kort sikt kommer flere nye salgsstarter, sier finansdirektør Scott Danielsen.
Solon Eiendom
– Men var målene deres i april urealistiske?
– Nei, variasjonene vil alltid være der. Vi guider aldri mer enn fem kvartaler frem. På kapitalmarkedsdagen ga vi våre beste anslag, og påpekte at det vil være en ujevn kurve. Likevel står målene fast. Av og til vil noen prosjekter forskyve seg, typisk over et årsskifte. Det gir en liten forskyvning i inntektsstrømmen, men prosjektene er ikke borte, de kommer bare i neste kvartal i stedet, sier Danielsen.
– Så femårsmålet på 700 enheter ligger fast?
– Det ligger absolutt fast, sier adm. direktør Stig L. Bech.
Ikke nå, men snart
For 2023 har selskapet guidet overlevering av 580 boliger.
– Av de 580, er alle basert på eksisterende porteføljer. Spranget opp til 700 bør da være et høyst realistisk mål, sier Bech.
Regnskapstall*
| (Mill. kr) | 3. kv./19 | 3. kv./18 | 9M 2019 | 9M 2018 |
| Driftsinntekter | 354,7 | 345,2 | 1.259,7 | 896,8 |
| EBITDA | 61,6 | 92,8 | 216,4 | 209,2 |
| Resultat før skatt | 22,1 | 86,2 | 142,6 | 193,2 |
| Boliger under bygging | 379 | 336 | ||
| *) Iht. IFRS. |
– Dere mener altså at manglende salg og overlevering bare er interne forskyvninger i intervallet frem mot 2024?
– Ja. Boligutvikling kan ta fra tre til ti år, og det er vanskelig å putte slikt inn i en kvartalsrapportering, sier Solon-sjefen.
Mange på papiret
Trikset er altså å legge flere prosjekter ut for salg, og ikke minst sørge for at boligene blir solgt. Solon-ledelsen har en lang liste med prosjekter som skal ut i markedet:
Men når kommer prosjektene, og hvor mange boliger blir det? Det er mer ullent.
– Det er litt vanskelig å si antallet. Vi følger markedet tett, og bestemmer kort tid i forveien hvor mye som legges ut av gangen, sier Bech.
– Er reguleringsarbeidet mer krevende enn dere forutså?
– Nei. Vi har lenge sagt at det vil være noen kvartaler nå uten nye salgsstarter. Men fra desember og ut i første halvår 2020 kommer de som perler på en snor.
Selskapets ti største aksjonærer
| # | Aksjonær | Eierandel |
| 1 | Hortulan (Simen Thorsen) | 13,8 % |
| 2 | Vatne Property (Runar Vatne) | 13,7 % |
| 3 | Skøien (Tore Aksel Voldberg) | 13,5 % |
| 4 | Runar Vatne | 7,2 % |
| 5 | DNB Markets Aksjehandel/Analyse | 7,0 % |
| 6 | Simen Thorsen | 5,9 % |
| 7 | Joh Johannson Eiendom | 5,7 % |
| 8 | Dukat (Tore Aksel Voldberg) | 5,5 % |
| 9 | Danske Bank | 4,8 % |
| 10 | Ubon Partners (Odd Johnny Winge og Fredrik Halvorsen) | 4,2 % |
Behagelig markedssegment
DNB Markets opererer med to scenarier i tillegg til det de anser som mest sannsynlig. Bull-scenariet er at Solon faktisk når målet på 700 enheter hvert år, uten å måtte be aksjonærene om mer penger. Da anslås oppsiden i aksjen til 169 prosent og en kurs på 90 kroner.
I bear-scenariet faller aksjen 40 prosent til 20 kroner.
Vi tror på en jevn, moderat vekst også i årene som kommerStig L. Bech, Solon Eiendom
– Vi merker et jevnt, godt salg, og vi opplever oss veldig ønsket i alle områdene vi bygger i nå. Mange av våre kunder er i alderen 55 pluss. Gjeldsregister og boliglånsforskrift berører i liten grad de vi selger til, sier Bech.
– En eventuell brems i den nedre delen av markedet vil vel også påvirke den øvre delen?
– Ja. Vi er ikke upåvirket av den typen rammebetingelser, men vi er nok blant de som er minst følsomme for slike endringer. Vi tror på en jevn, moderat vekst også i årene som kommer.
Carl Frederick Bjerke, Arctic Securities
Kursmål: 45 kr
Skuffende salg og utsettelser av nye prosjekter har de siste par kvartalene ført til estimatnedgraderinger og tilhørende negativt momentum for Solon-aksjen. Hovedverdien i Solon Eiendom er etter vårt syn en spennende tomtebank kjøpt til attraktive priser. Verdiskapningen skjer dermed når selskapet utvikler tomtene i Oslo og Akershus til høykvalitetsleiligheter og -rekkehus.
Viktigheten av hvor lang tid det tar å omregulere og selge nye prosjekter bør ikke undervurderes, ettersom bolig- og byggepriser vil kunne endre seg over tid. Samtidig tror vi at investorer som ser seg blinde på estimatene for 2019 og 2020 risikerer å gå glipp av en betydelig oppside de neste 12 månedene.
Vi venter å se en klar økning i antallet salgsstarter og solgte boliger gjennom 2020, som vil føre til ny vekst og positivt momentum for aksjen. Basert på våre estimater for 2020, prises aksjen til 9 ganger underliggende inntjening og 6 prosents direkteavkastning.
