– Ideen kom etter en brainstorming for halvannet år siden mellom meg og Sverre (finansdirektør Sverre Molvik, red. anm.) om hvordan vi kunne effektivisere kapitalbruken, sikre kapital for fremtidig vekst og gjøre oss mer konkurransedyktig, sier styreleder i Selvaag Bolig, Olav H. Selvaag.
– Etter en rulleskitur kom Sverre tilbake med et forslag som er veldig nær dette, sier han.
Basisen i avtalen Selvaag Bolig la frem mandag, er at selskapet tømmer balansen for tomter, betaler en opsjonspremie på 3,75 prosent pluss Nibor til det nyetablerte Urban Property, og vil fremover være et rent boligbyggerselskap.
Opsjonspremien på 5,50 prosent med dagens Nibor-rente, vil ikke betales løpende, men legges til kjøpesummen.
I tillegg kommer et gebyr på 0,5 prosent ved kjøp av tomter og 2 prosent når prosjektene er ferdigstilte.
Etter en rulleskitur kom Sverre tilbake med et forslag som er veldig nær detteOlav H. Selvaag om finansdirektør Sverre Molvik
– Hvordan løser dere det hvis dere går inn for et tomtekjøp, men Urban er uenig?
– Hele strukturen er basert på tillit, og at Selvaag Bolig oppfører seg ordentlig, men det ligger et sett av avtaler til grunn. Vi føler det er et unikt partnerskap med dype lommer, og vi har ikke klart å finne noen andre, i hvert fall ikke i Norge, som har gjort tilsvarende, sier Selvaag.
– Realiserer store verdier som ikke synes
Rasjonalet er todelt – ha større muskler til kjøp av tomter og økte utbyttemuligheter.
– I praksis kan vi betale ut 100 prosent av EPS (fortjeneste pr. aksje) i utbytte, sier finansdirektør Sverre Molvik.
Ubehagelige utlegg
– Det er ubehagelig å punge ut hundrevis av millioner på dag én på tomtekjøpet, for ikke å få de tilbake før det er ferdigstilt om kanskje fem år, sier han.
– Det er vanskelig å lage opsjonsavtaler når alle eiendomsbesitterne vil ha pengene up front, sier han.
Selvaag sier at det er to forskjellige verdener med boligbygging og tomteeie.
– Å eie tomter har lav risiko, eiendomsutvikling har høy og trenger høyere avkastning. Nå betaler vi en opsjonspremie som er marginalt høyere enn bankrenten, og da er det smart å splitte, sier han.
Med lav avkastning betyr det også at Urban Property skal ha tilnærmet null risiko.
– Det de kjøper er risikofritt. Sier vi at vi skal få regulert 10.000 boliger og det blir 5.000, må vi ta risikoen. Med denne strategien er det lettere å sikre vekst. Selvaag Bolig kunne ikke kjøpt tomter for 1 milliard på kort sikt i dag, det kan Urban.
Sbo har samarbeidsmodeller med andre også, blant annet i Fredrikstad og med investoren Trond Mohn på Kokstad i Stavanger.
Selvaag Bolig/ Urban Property-dealen
– Forskjellen er at da deler vi gevinsten, i Urban-modellen tar vi hele selv, sier han.
Kunne delt ut 1 milliard til
Etter utbyttet på 2 milliarder kroner, tilsvarende 22 kroner pr. aksje, har selskapet en egenkapital på 2,1 milliarder kroner.
– Vi kunne delt ut 1 milliard til, sier Molvik, før han modererer seg litt.
– Du skal være svært pessimistisk for at selskapet trenger mer enn 1, 2 milliarder kroner i egenkapital, men vi kommer sikker til å ligge mellom 1,5 og 2,1 milliarder i det lange løp. Vi har kappet nedsiden og redusert risikoen vår, sier han.
Hvor det havner av 1,5 og 2,1 milliarder, sier Molvik vil avhenge av Urban og banker krever av soliditet.
Urbans eiere har nær sagt kapital i overflod og gode prosjekter som mangelvare, og vil gå inn med mer kapital når Selvaag kommer med tomtekjøpsforlag.
– Er det satt tak for hvor stor balanse Urban kan ha?
– Ikke i praksis, men vi ser det ikke som hensiktsmessig å bli for store. I dag har vi 1.500 enheter til en verdi av 7,2 milliarder under produksjon. Vi kan lett ha 10 milliarder. Blir vi større enn det, blir det for stort, og det vil gå ut over lønnsomheten, sier Molvik.
Selv om det er Urban som kjøper tomtene, er ikke Selvaag Bolig kvitt all risiko.
Selvaag Bolig
Du skal være svært pessimistisk for at selskapet trenger mer enn 1, 2 milliarder i egenkapitalSverre Molvik
– Går markedet helt ned og vi kaster kortene, må vi betale fire års opsjonspremie til Urban Property.
– Mer komplekse tomtekjøp
Adm. direktør i Selvaag Bolig, Rolf Thorsen, satte seg i sjefsstolen i sommer, altså nær den finansielle øvelsen nærmest var gryteklar. Han sier han mener det er en helt riktig løsning.
– Det blir stadig større og mer komplekse tomtekjøp, og da er det viktig å ha muskler til å kunne ta dem.
– Det har aldri virket som Selvaag Bolig har hatt problemer med å finansiere tomtekjøp?
– Nei, men det kommer store prosjekter ut i markedet, som for eksempel Filipstad. Da er det viktig å kunne kjøpe raskt. I tillegg er mange investorer svært opptatt av utbyttekapasiteten vår. Når transaksjonen er gjennomført, vil vi i praksis ha null kapitalbinding, og kan dele ut mye.
