– I Oslo har man sett den lengste sammenhengende veksten i leiepriser siden før finanskrisen om man ser på 12-månedersveksten. Samtidig ligger det ofte enorme leietagertilpasninger bak de høyeste leiene, sier analysesjef Thomas Ramcilovic.

Han mener mer fokus på miljø og tilpasningskostnader kan bremse leieprisveksten.

– Dette vil gi besparelser for gårdeier, lavere leier for leietagere og samtidig være gunstig for miljøet, sier han.

DNB Næringsmegling ser nå de første eksemplene på at gårdeiere sier at de kun vil ha inn leietagere som ikke krever store tilpasninger.

Selskapet estimerer, med enkle forutsetninger, at det gjøres tilpasninger for 6-7 milliarder årlig bare i Oslo, Asker og Bærum.

Det er ikke uvanlig med tilpasninger opp mot hele 20.000 pr. kvadratmeter for de mest kravstore leietagerne

Magnus Havikbotn Jacobsen, DNB Næringsmegling

Flere års leie på leietagertilpasninger

I gjennomsnitt går det i Oslo 8.000 kroner pr. kvadratmeter i tilpasninger til nye leietagere og 5.500 pr. kvadratmeter i reforhandlinger av leiekontrakter, ifølge DNB Næringsmegling.

– Flere gårdeiere sier det ikke er uvanlig med tilpasninger opp mot hele 20.000 pr. kvadratmeter for de mest kravstore leietagerne, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen.

For å sette dette i perspektiv, går det i gjennomsnitt 2,3 års leie i Oslo direkte til leietagertilpasninger.

– Men det er heller ikke uvanlig med fire-fem års leie på de mest omfattende tilpasningene, sier Havikbotn Jacobsen.

Les også

Tror kontorleieprisene i Oslo nærmer seg toppen

Malling & Co spår at kontorleieprisene i Oslo sentrum flater ut til neste år. Samtidig ventes prime yield å fortsette å falle. 

Må bremse leietagertilpasningene

Han mener at både leietagere og gårdeiere må sette de store leietagertilpasningene på agendaen i større grad.

– Leietagerne må redusere kravene sine og sette mindre krav til skreddersøm og gjenbruk. Gårdeierne må også i større grad tilby standardiserte løsninger. Meglerstanden kan også gi råd om mer miljøbevisste løsninger.

DNB Næringsmegling etterlyser at også miljøperspektivet ved flytting til eksisterende lokaler synliggjøres.

– De fleste flyttinger skjer til eksisterende lokaler, og vi mener miljøaspektet ved dette er betydelig og underkommunisert i miljødebatten, sier Ramcilovic.

De seneste ti årene er det i gjennomsnitt blitt bygd 120.000 kvadratmeter med kontorer årlig i Oslo, Asker og Bærum, ifølge DNB Næringsmegling.

– Dette tilsvarer under 1,5 prosent av det totale kontormarkedet. De fleste flyttingene til leietagerne skjer altså ikke til nybygg, påpeker Ramcilovic.

Frustrerte, men også investeringsvilje

Mange gårdeiere er frustrerte over at fullt ut brukbare kontorlokaler vrakes for tilpasning til nye leietagere, noe som også kom frem i DNB Næringsmeglings investorundersøkelse tidligere i høst.

Flere av de spurte mente det var trist at flotte kontorlokaler må tilpasses på nytt når nye leietagere flytter inn, til tross for at eksisterende løsning er fullt brukbar. Men investorer uttrykte også investeringsvilje på grunn av høy betalingsvillighet for skreddersøm blant leietagere siden dette kunne bidra til høyere leier og bedre leietagere.

Les også

Koster flesk å tilfredsstille leietagerne

Gårdeiere fortviler over stadig nye og dyre leietagertilpasninger, ifølge DNB Næringsmegling.  

– Må bygge bærekraftig

Adm. direktør Øystein Thorup i Avantor er opptatt av at man må bygge på en måte som gjør at lokalene ikke må endres hyppig. Han er også styreleder i Norsk Eiendom.

MÅ BLI BEVISSTE: – Det er veldig mye bruk og kast, uten at man tenker bærekraft. Samtidig er det ikke helt mørkt, sier Øystein Thorup, adm. direktør i Avantor og styreleder i Norsk Eiendom. Foto: Norsk Eiendom

– Det er veldig mye bruk og kast, uten at man tenker bærekraft. Det finnes et initiativ i eiendomsbransjen for å gjøre noe med denne situasjonen, slik at man kan bruke ressursene bedre og lenger. Det handler om ressursutnyttelse, og vi trenger også en mer sirkulær økonomi, sier Thorup.

Det finnes et initiativ i eiendomsbransjen for å gjøre noe med denne situasjonen

Øystein Thorup, Avantor

Samtidig mener han at det finnes mange gode selskaper som har satt dette høyt oppe på agendaen, som Entra, Avantor selv og flere andre. Han mener altså at det ikke er helt mørkt.

– Jeg skal ikke si at vi er altfor flinke, men en del av oss jobber riktig og er bevisste på at vi har en problemstilling. Bransjen går også foran myndighetskravene når det gjelder miljøsertifisering, det er bra.

Utvikler forbildeprosjekt

Avantor utvikler nå Gullhaug Torg 2A i Nydalen i Oslo, et prosjekt som er valgt ut som ett av Futurebuilts forbildeprosjekter. Prosjektet har vært et nasjonalt forskningsprosjekt og er utviklet sammen med Snøhetta, Sintef og Skanska.

Prosjektet tar i bruk nyskapende miljøteknologi og blir det første kombinasjonsbygget i Norge med naturlig klimatisering, ifølge Thorup.

Vi lot oss inspirere av et bygg i Østerrike som ikke hadde oppvarming, ventilasjon og kjøling

Øystein Thorup, Avantor

TENKER NYTT: Avantor utvikler nå Gullhaug Torg 2A (i midten) i Nydalen i Oslo, som har lavere behov for utskiftninger og leietagertilpasninger, samt lengre levetid. Illustrasjon: Avantor/Snøhetta

– Sammen med en prosjektdirektør i Avantor lot jeg meg inspirere av et bygg i Østerrike som ikke hadde oppvarming, ventilasjon og kjøling. Vi tenkte at når dette kan fungere i Østerrike, kan det fungere i Norge også.

Gullhaug Torg 2A-prosjektet vil inneha kvaliteter som sammenlignet med mekanisk ventilerte bygg gir enklere drift, lavere vedlikeholdsbehov, lavere behov for utskiftninger og leietagertilpasninger, lengre levetid og bedre totalopplevelse for brukeren.

Lagt vekt på miljø og økonomi

– Bygget er naturlig klimatisert, det er høyt under taket og uten ventilasjonsanlegg som må skiftes ut. Det er lagt vekt på miljø og økonomi, som gjør at man ikke behøver dyre leietagertilpasninger i fremtiden.

Bygget skal blant annet gi 50 prosents samlet reduksjon av CO2-utslipp fra materialer, transport og energi, sammenlignet med referansebygg. Totalt energiforbruk vil være på nær nullenerginivå.

Prosjektet skal inneholde både boliger, kontor og næring og er på tilsammen 10.000 kvadratmeter. Thorup regner med byggestart til våren og at prosjektet står ferdig i 2022.