Det er som om ingen lenger gidder å stille spørsmålet. For hvor lenge skal den tilsynelatende endeløse oppturen i markedet for næringseiendom vare? En god stund til, skal man tro svensk-norske Pangea Property Partners, som nå utgir sin omfattende analyserapport for 2020.
– Vi tror ikke vendepunktet kommer i 2020. Det er altfor tidlig. 2020 blir et sterkt år for eiendom. Kjøperne priser inn lave renter, leieprisene øker, og det finnes så mange som slåss om eiendommene, sier partner og analysesjef Mikael Söderlundh på telefon fra Stockholm.
Kjøp og salg for 97 mrd.
Rett før jul skrev Finansavisen om at 2019 ble et rekordår for eiendomshandler i Norden, og det femte året på rad med et transaksjonsvolum på over 40 milliarder euro.
Sverige er som vanlig det største og mest likvide markedet, hvor næringseiendom til en verdi av 226 milliarder norske kroner skiftet hender i fjor. Det innebærer en økning på hele 46 prosent fra året før.
I Norge endte telleverket på 97 milliarder kroner – historiens nest høyeste. Økningen fra 2018 ble 3 prosent.
Mener eiendom går klar
«Til tross for internasjonal handelskrig og ustabil verdensøkonomi, er den norske økonomien forventet å vokse med 3,5 prosent i 2020», heter det i Pangeas delrapport for Norge.
Det er litt svekkede konjunkturer globalt, men dette slår mer ut i andre sektorer enn eiendomMikael Söderlundh, Pangea Property Partners
Men deretter vil kutt i olje- og gassinvesteringer sende vekstraten nedover, til anslåtte 2,1 prosent årlig mellom 2020 og 2024.
Den reduserte vekstraten vil ikke stagge et fortsatt sterkt moment i eiendomsmarkedet, mener Pangea.
– Dere ser ingen tegn til svekkelser?
– Nei, jeg synes ikke vi gjør det. Det er litt svekkede konjunkturer globalt, men dette slår mer ut i andre sektorer enn eiendom. Nå blir det ikke flere rentehevinger på en stund, og eiendomsinvesteringer ser bra ut sammenlignet med andre plasseringer, sier Söderlundh, vel vitende om at nordisk eiendom prises rekordhøyt.
Leieprisene stiger
For selv om forkortelsen TINA – There Is No Alternative – er blitt brukt som rasjonale for å kjøpe stadig dyrere aksjer målt etter parametre som P/E og P/B, er den like gyldig i dette markedet:
Yielden, altså direkteavkastningen, er historisk lav på 3,75 prosent for de beste kontoreiendommene i Oslo og 3,25 prosent for tilsvarende lokaler i Stockholm.
Det innebærer kvadratmeterverdier på 120.000 kroner i Oslo og 155.000 (norske) kroner i Stockholm, men Pangea tror leieprisvekst vil sende Oslo-prisene opp i 129.000 kroner i løpet av året.
Dagens toppleienivå i Oslo setter Pangea til 4.900 kroner pr. kvadratmeter for 2019. Det ventes å øke til 5.250 kroner i år og videre i 2021, selv om det også kan finnes mindre lokaler som unntaksvis overskrider dette nivået.
Den stive prisingen i hovedstadens mest sentrale strøk har etterhvert begynt å gi ringvirkninger – ikke bare i periferien, men også i en by som Bergen. Her har yielden falt til rekordlave 4,0 prosent, mens toppleien har økt til 3.000 kroner pr. kvadratmeter.
Sverige lokker flere
For internasjonale investorer er det imidlertid én faktor som gjør at det norske markedet fremstår som mindre attraktivt enn de øvrige i Norden.
– Det er rekordlave yielder, men mest interessant er det å sammenligne med lånerenten, sier Söderlundh.
For selv om yielden er lav i alle land, er pengemarkedsrenten betydelig høyere i Norge enn i Sverige. I Danmark og Finland er den ikke-eksisterende (se graf). Det gjør at det såkalte yieldgapet – altså marginen – blir desidert minst her hjemme.
– Det er veldig stor forskjell på rentekostnaden i Sverige og Norge, nesten 150 basispunkter. Sverige er også et større og mer likvid marked, og da investerer man gjerne der, sier Söderlundh.
Andelen handler der én eller flere av aktørene var utenlandske, endte på 17 prosent i Norge i fjor. I Sverige utgjorde utenlandsandelen 30 prosent, mens den var 40 prosent i Finland og hele 66 prosent i Danmark.
