NOREFJELL: – 2018 var det første året da utenlandske investorer var nettoselgere av næringseiendom, og det forsterket seg i fjor, sier Dahl.
De solgte for 9 milliarder mer enn de kjøpte for. Samlet transaksjonsvolum i Norge ble 90 milliarder fordelt på 283 transaksjoner. Det gir det beste året siden 2015.
– Utlendingenes hedgingkostnad har økt. Nå er den 75 til 80 punkter, og det slår rett på avkastningen. Når du kjøper bygg i Norge med yield på 3,75 prosent, kjøper du i praksis til 3 prosent. Da er det dyrt, og det finnes andre alternativer, sier Dahl.
SYNDIKATER STORKJØPER: Analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec. Foto: Eivind Yggeseth
Syndikatene kjøper med begge hendene
På motsatt side av banen står syndikeringsselskapene (selskaper som kjøper inn, finansierer opp og skaffer investorer). De er størst i transaksjonsvolum, og desidert størst i antallet handler.
– Syndikatene kjøper for tre ganger så mye som de selger for, kunne Dahl fortelle en lydhør forsamling under Eiendomsdagene i regi av Estate Media på Norefjell torsdag. I volum står syndikatene for 31 prosent av kjøpene, 11 prosent av salgene, og står bak for nærmere 50 prosent av transaksjonene.
– Skulle aldri vært solgt
Også livselskapene kjøper seg opp igjen etter flere år med nettosalg på grunn av sin tolkning av det regulatoriske regelverket de er underlagt (Sll) som ble innført 1. januar 2016.
– I 2015 solgte DNB Liv for over 15 milliarder kroner. Det er litt interessant at den største transaksjonen i fjor var Midtbygget i Bjørvika hvor DNB holder til. Dette ble solgt i 2015. Hvis det skyldes myndighetskrav, er det i praksis en eiendom som aldri skulle vært solgt, sier Dahl.
Et internasjonalt regelverk som ble innført under finanskrisen – Solvens II – strammet inn livselskapenes muligheter til å eie eiendom. I dag er det et annet regime som gir dem større mulighet.
Livselskapene har økt i kontor- og logistikksegmentet, mens handelseiendommer er vektet ned.
– Verdiøkningen for kontorbygg i de beste områdene i Oslo sentrum var på 7,9 prosent i fjor. Legger man til direkteavkastning i form av leieinntekter, var økningen på 12 prosent. Hvis man har gearet investeringen, gir det en formidabel egenkapitalavkastning, sier han.
Klasseskille i New York
Et stort tema innen eiendomsbransjen er økte krav til å få ned miljøutslipp, både i form av energiforbruk i byggene og ikke minst ved bygging og rehabilitering.
– I New York er det allerede i dag meget strenge krav, og jeg hører fra våre kolleger der at det nå er meget store skiller mellom bygg. De som ikke forventes å nå kravene er det veldig liten interesse for, både blant investorer og leietagere. De som i dag innfrir kravene, er det folk vil ha. Vårt råd er derfor at man tilpasser seg miljøkravene ikke når man må, men når man kan, sier Dahl.
