– Det har vært et rekordår for signerte leiekontrakter. Det er det beste siden 2012, men da ble nivået trukket opp av terrorangrepet i 2011, sier Hans Petter Skogstad, analysesjef i Cushman & Wakefield Realkapital (CWR).
I 2019 ble det inngått nye leiekontrakter på 770.000 kvadratmeter kontorarealer i Oslo. Det er godt over nivået de seneste årene, og trekkes opp av Schibsted, som i oktober reforhandlet leiekontrakten i sine lokaler i Akersgata. Dermed beholdt KLP leietageren i ti år til.
– En del store søk har dratt markedet. I fjerde kvartal i fjor ble det inngått fem kontrakter på over 10.000 kvadratmeter, sier Skogstad.
6.000 kroner pr. kvadratmeter
Det har også vært svært høye nivåer på leiene i 2019. Den dyreste gikk for 6.000 kroner pr. kvadratmeter, mens toppleiene lå i stor grad rundt 4.800 kroner pr. kvadratmeter.
– Vi tror at toppleien ikke skal mye mer opp. Den har økt kraftig de senere årene og har tatt igjen det den har ligget bak i markedsutvikling. Nå ser vi kanskje for oss en oppgang på en hundrelapp. Når det blir så dyrt i toppen, kan de nest dyreste leiene bli trukket opp, sier Skogstad.
At det er få advokatfirmaer i markedet, gjør også at en av de mest betalingsvillige bransjene er lite til stede de neste årene.
Men etter fete år kommer ofte magre, så også i leiemarkedet. CWRs tall for søkevolum etter areal viser et fall på vel 100.000 kvadratmeter i Oslo-området i år. Det kan derfor bety en nedgang i signeringen av leiekontrakter i år. De største selskapene som er i markedet i dag, er If Skadeforsikring og IT-selskapet Cisco.
Tre års planlegging
– Du må være tidlig ute for å få store lokaler. Skal du bygge nytt i Oslo sentrum, tar byggingen to år. Du skal ha et produkt å selge, så det går tre år fra du starter til bygget står ferdig, sier Anders Solaas, adm. direktør i CWR.
Signeringsvolumet var høyt i 2019, og det henger sammen med at det var et høyt antall kontrakter som løp ut. I år øker det enda litt mer, men så faller det markant de to neste årene.
– De som sitter med en leiekontrakt i Oslo sentrum og skal fornye den eller flytte til en annen sentrumsbeliggenhet, kan fort se en økning i leien på 25 prosent, sier Skogstad.
– Det kan gi økt etterspørsel utenfor Oslo. ABB flytter fra Billingstad i Asker til Fornebu, men generelt vil selskaper nærmere sentrum. Det er et sug inn mot Oslo, sier Solaas.
Han forteller at de fleste IT-selskapene nå ligger i Oslo. IBM flyttet fra Kolbotn til Tøyen i starten av 2018, Microsoft fra Fornebu og Oslo sentrum til Bjørvika på forsommeren i fjor.
– Mange store sier de må være i sentrum for å skaffe de beste hodene. Samtidig tror jeg en del oppstartsselskaper vil flytte utover, sier Solaas.
Vi tror at toppleien ikke skal mye mer oppHans Petter Skogstad, Cushman & Wakefield Realkapital
Høyt byggevolum i sentrum
Sammenstiller man fallende kontraktsutløp med en økning i byggevolumet målt mot de fire seneste årene, kan det legge en demper på leieprisveksten.
Det største nybyggingsprosjektet i Oslo-markedet i dag er Via, som bygges av Aspelin Ramm og Storebrand i Vika. Ikke mindre enn 62.500 kvadratmeter skal fylles opp, og er så godt som fullt. Dette er ikke netto tilvekst i markedet, ettersom det er revet en bygningsmasse som sto der tidligere, men alle som flytter inn, kommer fra nærområdet, hvilket skaper mange hull for eiendomsbesittere i Aker Brygge–Vika-området.
Dropper egne møterom
En trend er at flere og flere bedrifter kniper inn på kvadratmeterbruken, og da er det ikke snakk om cellekontorer versus åpne landskap.
– Bygg med flere leietagere har ofte felles møterom. Mange selskaper har sett at de ikke trenger egne rom som står tomme store deler av dagen, men heller booker rom i andre deler av bygget. Flere gårdeiere dropper også å bygge kantiner. De lager heller restauranter i første etasje som leietagerne og vanlige kunder kan benytte, sier Solaas.
