– Verdien på kontoreiendommer med korte leiekontrakter i Oslo sentrum har steget langt mer enn eiendommer med lange de siste par årene, delvis fordi investorenes avkastningskrav har gått ned, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.
– Etter at rentenivåene har hatt en blandet utvikling det siste året – der de korte har steget mens de lange først falt mye og siden har steget noe igjen – er det vekst i leieinntekter som er hovedårsaken til at investorene betaler mer, ifølge Eggen.
Lange opp 13 %, korte opp 25
Mens kontorleieprisene har steget med i snitt 20 prosent i Oslo sentrum, definert fra Solli Plass til Bjørvika, har verdien av eiendommer med to- til treårs leiekontrakter økt med nesten 25 prosent i samme periode, siden slutten av 2016.
Samtidig har segmentet de fleste institusjonelle investorene (livselskaper og pensjonsselskaper), fond og flesteparten av de internasjonale investorene ser etter – sentralt beliggende bygg med lange leiekontrakter – økt med bare 13 prosent. I samme periode har inflasjonen vært 6 prosent.
– Det vanlige i markedet er at eiendom med korte leiekontrakter tillegges ganske høy risiko fordi eiendommen skal leies ut på nytt, noe som medfører usikre kostnader og inntekter. Vi hadde forventet at verdien på byggene skulle stige mindre enn leienivåene i sentrum de siste par årene når rentene og lånebetingelsene har vært ganske stabile, sier Eggen.
Doblet rehabiliteringskostnad
Mye har vært skrevet om eskalerende rehabiliteringskostnader til kontorbygg som skal leies ut til nye kunder. Som Finansavisen skrev i midten av september, må Braathen Eiendom bruke 300 millioner kroner på å pusse opp et bygg i Bjørvika som sto ferdig i 2007. Det tilsvarer 20.000 kroner pr. kvadratmeter.
Forskjeller eiendomsmarkedet 2007 og 2019
| Faktor | 2007 | 2019 | Kommentar |
| Leienivåer | Steg 40 % i året i hele Oslo | Stiger 8-12 % i året, kun i sentrum | Leieoppgangen ga bedre kontantstrøm for mange eiendommer og var hovedårsak til verdivekst |
| 10-års SWAP-renter | Steg fra 4,5 % til 6 % over 2 år | Falt fra 2 % til 1,5 %, men har deretter steget tilbake til 2 % | Den sterke veksten i leienivåene overskygget renteveksten |
| Maksimal låneandel, topp eiendom | 85 % | 65 % | Langt mer egenkapital er involvert, og i større grad fra pensjonsfond og profesjonelle investorer |
| Lånemargin, topp eiendom, anslag for solid låntager | 20 punkter | 150 punkter | Dette gir også større trygghet sett fra bankenes perspektiv |
| Verdistigning, eiendom med korte kontrakter i Oslo sentrum | 45 % siste tre år | 25 % siste tre år | I begge tilfeller er utleierisiko vurdert som lavere |
Kilde: Akershus Eiendom
– Det er et ekstremtilfelle, men generelt kan vi si at det koster i nærheten av 10.000 kroner pr. kvadratmeter å gjennomføre vanlige oppgraderinger ved leietagerbytte på et bygg med noe slitasje. Det har nær doblet seg de siste fem årene, av flere årsaker, sier Eggen.
– Det som er interessant, er at verdien på eiendommer med korte gjenværende leiekontrakter øker, selv om alle vet at det er blitt dyrere å bytte leietager.
Leiepris viktigste verdidriver
De beste eiendommene selges fortsatt på et avkastningskrav (yield – forholdet mellom eiendommens leieinntekter og verdi) på 3,75 prosent.
– Vi forventer ikke at det skal endre seg det nærmeste halvåret, sier Eggen.
En viktig parameter for yielden er renteutviklingen. Det siste året har kortrenten steget, mens den lange først falt mye for siden å øke litt. Nå er det vekst i leieinntekter som er driveren i verdiutviklingen på eiendommene. Når eiendommer med korte leiekontrakter stiger mer enn leieprisene, viser det ifølge Akershus Eiendom at investorenes vurdering av risikoen i denne delen av markedet har endret seg.
Kontormarkedet i Oslo sentrum 2016 til 2019
– De godtar lavere avkastning, og dette skjer sannsynligvis fordi avkastning på alt annet av investeringsklasser, inkludert langsiktig utleid næringseiendom, har gått ned. Nå ser vi en nedjustering av avkastningsforventningen også til eiendom med behov for oppgradering og re-utleie, sier Eggen.
Ny euforitopp?
En mer ekstrem variant av den samme effekten så man på slutten av forrige eiendomseufori i 2006 og 2007. Utviklingseiendommer, altså tomme bygg eller eiendommer med korte kontrakter som det måtte gjøres en jobb med før de kunne re-utleies, ble priset langt høyere enn bygg med kontrakter som varte i mange år fremover.
– Ser vi en ny euforitopp?
– Det er mye som skiller, ikke minst at bankene krever mye egenkapital, selv på de beste eiendommene. Bankene opererer med 65 prosent belåning som maksimalt, og det er en enorm forskjell fra 2007, da mange fikk 85 prosent. I tillegg er bankmarginen mye høyere, som gjør det tryggere for bankene, sier Eggen.
Som tabellen viser, skiller også de andre nøkkeltallene i dag seg kraftig fra 2007-nivåene.
Tosifret antall budgivere
Og det er stort trykk i budrundene.
– Flere investorer enn før byr på slike eiendommer, og vi ser også internasjonale investorer sterkt representert. Vi har opplevd tosifret antall budgivere på noen objekter, og det er ikke hverdagskost i salg av større næringseiendom, sier han.
Eiendommer i Oslo sentrum i størrelsesorden 100-700 millioner har i noen tilfeller hatt et tosifret budgiverantall, og rundt halvparten har for noen bygg vært internasjonale investorer.
– Det er sterk utenlandsk interesse, og vi ser flere tilfeller der de allierer seg med en norsk partner. Da har gjerne den internasjonale investoren mesteparten av kapitalen, mens den norske skal drifte eiendommen, sier han.
