Han forteller om et bygg på 20.000 kvadratmeter i Bergen som skulle bli det beste av det beste innen miljøklassifisering.
– Det ble et B-bygg. Det var ikke mulig å regne hjem investeringene i forhold til hva leiemarkedet var villig til å betale. Det tror jeg mange opplever, men det er ikke noe gårdeierne snakker høyt om, sier han.
Han illustrerer markedet med en entreprenør som eier en tomt, skaffer en langsiktig leietager og setter opp bygget.
– Da tjener entreprenøren penger i alle ledd og bryr seg ikke om de setter opp et A- eller B-klassifisert bygg. De får sannsynligvis solgt det kjapt uansett, ettersom det er et utleid nybygg, sier Kyte.
Han stiller også spørsmål ved felleskostnadene.
Det tror jeg mange opplever, men det er ikke noe gårdeierne snakker høyt om Lars M. Kyte, om nedskalering av miljøambisjoner
– Ofte lar vi oss lure av disse. De er vel så viktige som selve leieprisen, men om de er høyere eller lavere i forhold til markedet, er ikke så mange opptatt av.
Han sier at tendensen er at i nybygg er felleskostnadene på vei opp, motsatt av det man intuitivt skulle tro vedrørende lavere energibruk i miljøbygg.
– De drives opp av økte krav fra leietagerne, som sykkelparkering, garderober, personalrestauranter og annet, mens strømkostnadene burde gått ned ettersom byggene er mer energieffektive. Jeg har ikke altfor mye statistikk på det, men jeg kan ikke si at jeg har sett at felleskostnadene har falt, sier han.
Det snakkes mye og høyt om miljøklassifisering, men da er det gjerne tale om eiendommer i områder med de høyeste leieprisene, som i Oslo med Bjørvika, Vika, Aker Brygge og tilliggende områder i spissen.
– Når de store bankene, revisjonsselskapene, industrikonsern og andre kommer med sine HMS-krav og vil ha Breeam Excellent, skjer det ting, og det er positivt. Det setter i gang prosesser hos gårdeiere, men svært mange leietagere er mer enn fornøyd med et klasse B-bygg, sier han.
– Ikke lønnsomt å ligge helt i tet
– Den som hadde visst dette…, svarer adm. direktør i børsnoterte Norwegian Property, Bent Oustad, på spørsmål om det lønner seg å ligge helt i front.
– Jeg tror ikke det lønner seg. All ny teknologi og metodikk utvikles fort de første årene. Eksempler på dette ser man innen næringseiendom hvor det som ble sett på som miljøvennlig for ett til to år siden – for eksempel riving av gammelt bygg og deretter å bygge nytt – på ingen måte er et miljøinitiativ og jeg vil anta at myndigheter og miljø bevisste leietakere ikke premierer dette, sier han.
– Det er ikke lønnsom å ligge helt i tet , men vil være det på litt sikt. Man må også forvente at verdiutviklingen på miljøbygg vil utvikle seg mer positivt enn bygg som ikke tilfredstiller miljøkrav, sier adm. direktør i meglerhuset Colliers, Thor Bjørdal.
– Ville tatt de uansett
– Det skal være en kost-nytte og leietagerne må ha betalingsvillighet, men vi ville tatt miljøinvesteringene uansett. At vi nå får billigere finansering med grønne lån, er mer en bonus, sier Gunnar Bøyum, adm. direktør i eiendomsutvikleren Aspelin-Ramm.
- MER POSITIV VERDIUTVIKLING: Thor Bjørdal, Colliers
Selskapet jobber utelukkende i Oslo og Gøteborg, og sier at spesielt svenske banker er opptatt av miljøklassifisering.
I flere år har det vært en forskjell på det leietagere applauderer, og det de faktisk er villige til å betale ekstra for Petter Nylend, Akershus Eiendom
– Det er som en bankmann sa til meg: Det blir som i shipping - er et skip Veritas-klassifisert får du forsikring og befraktning, hvis ikke, kan du glemme det. Det er noe dyrere å bygge, men du får mer effektiv drifting og høyere verdi hos profesjonelle kjøpere, sier han.
Han sier at felleskostnader til energibruk beviselig har gått ned betydelig i deres miljøbygg, og at finansieringskilder, investeringsfond og forsikringsselskaper har sterke miljøkrav.
Forskjell på ønske og betalingsvillighet
– I flere år har det vært en forskjell på det leietagere applauderer, og det de faktisk er villige til å betale ekstra for. Vi opplever sjelden at leietagere ekskluderer bygg på grunn av manglende eller for lav miljøambisjon/ sertifisering, og de viser også liten vilje til å betale en høyere leie for «bedre miljø» i et bygg. Det er fortsatt utleierne som driver dette fremover, sier Petter Nylend, adm. direktør i meglerhuset Akershus Eiendom.
– Vi ser at enkelte investorer nå er helt konkrete i sine miljøkrav, gjerne i form av at eiendommen skal være Breeam-sertifisert eller lignende for å være aktuell som investeringsobjekt. Hvor mye dette slår ut på potensiell pris, er vanskelig å beregne, men at det kan ha en viss effekt på enkelte eiendommer er åpenbart, sier han.
- VILLE GJORT DET UANSETT: Gunnar Bøyum, Aspelin-Ramm. Foto: Iván Kverme
– Skifte i holdninger
– Det er jo ikke alltid at det å være «first mover» er regningssvarende, men vi ser at det er et skifte i holdninger og rett og slett det å ta samfunnsansvar, sier Anne Helene Mortensen, adm. direktør i DNB Næringsmegling.
Til syvende og sist dreier bærekraftsfokuset seg om kontantstrømmer og risiko Anders Berggren, Malling & Co.
– Sertifisering av nybygg er verdt investeringen om man hensyntar risiko. Investorundersøkelsen vår blant rundt 80 av de største investorene i de fire største byene viste at de aller fleste er villige til å betale en skarpere yield for et sertifisert bygg, noen uttalte at det ikke ville være aktuelt å kjøpe et bygg uten sertifisering, sier hun.
Hennes «bankmann», leder for utlån til næringeiendom og entreprenørbransjen i DNB, Olav Løvstad, sier at de ser betalingsvilligheten for miljøbygg er økende, i tillegg er det noen investorer som kun ser etter miljøbygg.
– Norge har forpliktet seg til ambisiøse miljømål, blant annet på å redusere CO2-utslippene, og EU har kommet med sin Green Deal. Det er viktig å ligge i forkant av krav for å sikre konkurransekraft opp mot både leietakere, investorer, ansatte og myndigheter, sier han.
– Vanskelig med full inndekning
– Vi mener det er regningssvarende å ligge i tet. På kort sikt kan det være vanskelig med full inndekning av kostnadene, men ved å avvente løper man en risiko for ikke å henge med i timen. I tillegg er det jo et spørsmål om man ønsker å bidra til et mer bærekraftig samfunn, sier leder for utlån til næringseiendom i Danske Bank, Espen A. Jorvang.
Hans kollega i Nordea, Thomas Due, er mer avventende.
– På kort sikt lønner det seg ikke, men på lang sikt ja. Ting tar tid, men det snur raskere enn vi trodde for eksempel for ett år siden, sier han.
– I den forstand at det blant leietakere til nye bygg nærmest forutsetter en god miljøstandard på nye bygg, lønner det seg å være i front. Dog kan det diskuteres om alle tiltak er regningsvarende, og det er de neppe, sier adm. direktør i meglerhuset Malling & Co, Anders Berggren.
– Vi kan også vise til Savills' «WhatWorkersWant»-undersøkelse. Der svarer de fleste kontorbrukere at de er opptatt av byggets bærekraft. Blant investorer ser vi også økende interesse for dette og de forutsetter i likhet med leietakere at nye bygg holder en høy miljøstandard hvilket påvirker prisingen. Men, til syvende og sist dreier bærekraftsfokuset seg om kontantstrømmer og risiko, sier han.
– Når, ikke om, kravene kommer
– I hvilken grad det er regningsvarende akkurat nå er ikke så essensielt. Spørsmålet er når miljøkravene de vil komme for fullt, ikke om de vil komme, sier Øyvind Johan Dahl i Newsec.
– For mindre aktører er det viktig å tilegne seg kunnskap og erfaringer fra de store og dermed være litt bak teten Anders Solaas, Cushman & Wakefield Realkapital
– Gårdeiere må derfor gjøre disse grepene når man kan og ikke når man må – da kan det allerede være for sent og ikke minst bli veldig dyrt. Statlige miljøkrav kan både rette seg mot leie og kjøp av næringsbygg. I New York er det allerede offentlige krav til CO2-avtrykk og bærekraft på gang. Her er det massiv prisdifferensiering mellom bygg som allerede tilfredsstiller myndighetspålagte krav og de som potensielt ikke rekker det, sier han.
– Lønnsomt for store
– For de store aktørene vil det over tid være regningsvarende å ligge i tet. De tar kostnaden med å teste nye løsninger, men får samtidig erfaring, kompetanse og branding. De vil da oppnå lavere kostnader på de neste byggene. De store kan også finansiere porteføljer av miljøbygg og oppnå rimeligere finansiering, sier adm. direktør i Cushman & Wakefield Realkapital, Anders Solaas.
– For mindre aktører er det viktig å tilegne seg kunnskap og erfaringer fra de store og dermed være litt bak teten, sier han.
– Å ha en klima- og miljøvennlig profil gir et bedret omdømme. Det har vært viktig for mange større aktører en god stund, og nå ser vi en endring også hos mindre aktører. Det gir fortrinn i kampen om de solide leietagerne, trolig lavere eier- og driftskostnader, gunstigere finanseringsbetingelser, og ikke minst å være en bevisst aktør fra et samfunnsperspektiv, sier adm. direktør i meglerhuset Tiger Eiendomskompetanse, Gøril Bergh.
GENERASJON Z-FAKTOREN: Gøril Bergh, Tiger Eiendomskompetanse. Foto: CF-Wesenberg
– Generasjon Z gjør sitt inntog i næringslivet,de er i større grad globalt forbundet og mer miljøbevisste. Miljøsinkene blir derfor i enda større grad sinker i kampen om solide leietagere i fremtiden, sier hun.
