– Verdien av et næringsbygg er nettopp myntet på pengestrømmer i økonomien. Når disse stopper opp, øker risikoen og verdiene faller. Vi har nå kommet inn i en negativ spiral hvor den fundamentale grunnmuren for næringseiendom er under press, sier Øyvind Johan Dahl i næringsmegleren Newsec.
I tillegg kan bankene ha et pant som potensielt ikke står seg.
Næringseiendom har historisk hatt lavere volatilitet enn andre aktivaklasser.
– Egenskapene til næringseiendom kommer godt med nå. Men en avmatning i den økonomiske sirkulasjonen får betydning for attraktiviteten til næringseiendom, sier han.
– Effekten på de ulike segmentene vil være prisgitt hvem byggene henvender seg til og i hvor stor grad folks adferd har en umiddelbar betydning og effekt for gårdeier, hvor lang tid dette vil pågå og hvor stor de realøkonomiske konsekvensene blir, legger han til.
I slike tider ønsker man ikke å ta risiko, men heller søke en trygg havn Øyvind Johan Dahl, Newsec
Tiltak og dugnadsånd
Gårdeierne er ikke tjent med at leietager går konkurs og banken er ikke tjent med at gårdeiere må realisere pant i dagens marked.
– Vi har snakket med mange av gårdeierne og bankene, de maner til dugnadsånd slik at hjulene kan holdes i gang og forhåpentligvis begynner å rulle igjen, legger han til.
Myndighetene viser handlingskraft og har iverksatt diverse tiltak som aktørene kan nyttiggjøre seg av.
– Det vil hjelpe noe, tiden vil vise hvor mye. Senest 27. mars ble det foreslått en ordning der staten dekker deler av de faste kostnadene til bedriftene, som husleie, forsikringer og andre utgifter, som ikke forsvinner selv om de reduserer driften og permitterer ansatte. Dette øker sjansen for at bedriftene holder seg flytende og raskere kan bidra til å skape verdier og arbeidsplasser når krisen er over.
Staten vil ikke dekke 100 prosent og oppfordrer sterkt gårdeiere til å være med på dugnaden.
– Norsk Eiendom er allerede på ballen og har fått flere av sine medlemmer med på en husleierabatt i intervallet 10-30 prosent, sier han.
Mer risikoaversjon
Når usikkerheten øker vil prisdifferansen mellom de beste og nest beste eiendommene øke.
– I slike tider ønsker man ikke å ta risiko, men heller søke en trygg havn. For næringseiendom betyr dette at bygg med solvente leietagere, lange kontrakter og prime beliggenhet vil være de som klarer seg best gjennom denne perioden.
De fleste bør sitte rolig og ikke foreta seg noe i påvente av mer normale tider.
– Verst er det for de som må selge i dagens marked. Vi har snakket med flere aktører som har kapital klar, men de krever rabatt i dagens usikre situasjon. Med andre ord vil man få et vakuum hvor kjøpere og selgere står et stykke fra hverandre.
Kontorer og logistikk
Kontorsegmentet er foreløpig minst påvirket.
– Men planlagt ekspansjon vil bli lagt på is. Det er tvilsomt at man vil se nybygg på spekk den nærmeste tiden. På sikt vil man nok også se et press ned på leieprisene. Dog vil man kunne få en hyggelig inflasjonsjustering til høsten, da svakere krone gir høyere importert inflasjon.
Dahl tror heller ikke situasjonen vil påvirke logistikkbransjen og eiendomsbesittere av logistikk nevneverdig.
– Her er det fastleie som er vanlig, men skulle situasjonen vedvare kan man få konkurser også her, da må man vurdere kontraktsbestemmelsene. I verste fall kan man oppleve at det ikke produseres varer som trenger distribusjon.
Konkurser i handel og hotell
Innen handel tror han at det vil komme flere konkurser.
– Handel var allerede i en vanskelig situasjon – og det har nå forverret seg kraftig. Her blir det helt avgjørende at gårdeiere spiller på lag med leietager om man skal komme gjennom uten konkurser. Innen handel sitter gårdeiere i samme båt som leietager ved at deler av leien er omsetningsbasert. Et lite lyspunkt har vært netthandel og dagligvare, mens verst er det for opplevelsesbasert handel.
Han tror også at man vil se konkurser innen hotellbransjen.
– Fraværet av omsetning innen hoteller vil vedvare så lenge situasjonen er som nå. I tillegg vil det ta tid før markedet normaliserer seg.
På den positive siden vil flere nordmenn feriere i Norge fremover og den svake kronen vil potensielt lokke turistene tilbake raskere.
– Ser man på andelen internasjonale turister i de største byene i Norge er det store forskjeller. 40 prosent av hotellinntektene i Tromsø er knyttet til utenlandske turister, mot bare 14 prosent i Trondheim. Dette vil ha betydning avhengig av hva man tror tar seg opp først av nasjonale og internasjonale turister.
I Oslo og Bergen er andelen internasjonale turister 36-37 prosent, mens Stavanger har 27 prosent internasjonale turister.
– At verden kommer tilbake er det ingen tvil om, spørsmålet er vel hvordan verden da ser ut.
