– Fremmedkapitalmarkedet er nesten stengt for nye investeringer. Bankene må nå bruke tid på brannslukking og eksisterende kundeforhold. De har begrenset kapasitet, og i tillegg er fundingmarkedet blitt dyrere, sier Bård Bjølgerud, adm. direktør og partner i Pangea Property Partners.
Obligasjonsmarkedet er også for alle praktiske formål stoppet opp.
– Da stopper likviditeten i transaksjonsmarkedet opp. Interessen og viljen for å investere fra egenkapitalsiden er betydelig, men akkurat nå er det bråstopp. Både utviklingsprosjekter og nye kjøp utsettes.
Økonomien må stimuleres
Når likviditeten tørker ut, vokser også avstanden mellom kjøper og selger. En selger mener situasjonen er forbigående, mens en kjøper mener prisen må ned.
Når restriksjonene endelig letter, venter jeg på stimulipakkerBård Bjølgerud, Pangea Property Partners
– Foreløpig har det kommet nødhjelpspakker for å hjelpe mange bransjer med kostnader og likviditet. Når restriksjonene endelig letter, venter jeg på stimulipakker slik at fremtidstroen til konsumentene og næringslivet tar seg opp igjen. Kommer vi ned i en veldig dyp dal, tar det lengre tid og det blir mer krevende å komme seg tilbake til normalen. Da vil mange bedrifter falle over ende.
Det er også fortsatt uklart hvordan tiltakene norske myndigheter har kommet med, treffer.
– Mye er fortsatt uklart, og det er litt black box hvordan tiltakene treffer og hvem dette er tiltenkt. Alle bransjer har stort sett problemer.
Tapt transaksjonsår?
Et stort antall nordiske og internasjonale investorer, herunder asiatiske, som Pangea er i løpende kontakt med, uttrykker tydelig at de er positive til å investere hvis dette roer seg ned.
– Hvis dette varer en måned eller halvannen til, vil markedet hente seg inn igjen i andre halvår. Dersom uroen i finansmarkedene vedvarer til over sommeren, retter man dessverre blikket mot neste år. Da vil sannsynligvis 2020 være et tapt transaksjonsår.
Siden nyttår har den norske 10-årige swaprenten falt rundt 100 basispunkter, mens den 5-årige har falt over 115 punkter. Rentene har altså falt kraftig, men marginpåslaget har økt.
Nå bruker mange eiendomsbesittere tid på indremedisin og til å bidra positivt mot sine leietagere.
– Veldig mye er blitt utsatt i påvente av at hjulene i samfunnet kommer i gang igjen og man ser inntektene begynner å komme.
Segmentene treffes ulikt
Mange i varehandel har slitt lenge, slik at coronakrisen bare har satt fart i endringsbehovet. For hotellene er bildet lysere på sikt.
– Leiekontraktene innen varehandel vil kunne se helt annerledes om to–tre år. For hotellene er det mer et spørsmål når de reisende kommer tilbake. Jeg er ikke redd for hotellbransjen litt lenger frem i tid, men vi har nå sett hvor sensitiv denne bransjen er.
Kontormarkedet er mer sammensatt, hvor utsiktene avhenger av hvor gode leietagerne er.
– Svak krone kommer til å føre til importert inflasjon de neste månedene. Dette kan bli et problem for leietagere som sliter, men vil være uproblematisk for mange leietagere av kontor og logistikk.
Men positivt på sikt?
Han mener at det vil bli bygget mindre, noe som kan være positivt for prisene på sikt.
– Når man har vært gjennom tørketrommelen og kommer gjennom denne nedturen, kan man komme inn i et bedre marked, med lavere rente, forutsatt stabile bankmarginer og god tilgang på finansiering. Valutamarkedet må også roe seg.
Mange nordiske eiendomsselskaper har falt mer enn børsen ellers.
– Nå har jo aksjemarkedet beveget seg oppover igjen, selv om det fortsatt er svingende. Det virker som om aksjemarkedene nå er blitt mer rasjonelle til å vurdere aksjeverdien av det enkelte eiendomsselskap enn i starten av aksjefallet.
Mer normal prising
I Norden er det selskaper som driver boligutleie som har falt minst på børsen. Også logistikk og kontorer har klart seg relativt bra, mens hotell- og varehandel har falt mest.
Mens det er få børsnoterte eiendomsselskaper i Norge, er det betydelig flere i Sverige. Disse steg kraftig på den svenske børsen i fjor og helt frem til coronakrisen.
– Før coronakrisen ble hele sektoren i Norden handlet med en prising på 35 prosents premie på verdijustert egenkapital. I følge våre analyser handles eiendom nå med 25 til 30 prosents rabatt i forhold til verdijustert egenkapital.
Aksjekursene i den noterte eiendomssektoren i Norden er dermed omtrent tilbake på samme nivå som ved starten av 2019 (se graf).
Det er svært vanskelig å verdsette mange eiendommer og eiendomsselskaper nå.
– Verdsettelse påvirkes jo av fremtidig kontantstrøm og avkastningskrav, som igjen avhenger av rentenivå og risikopåslag. Problemet er at både telleren – leieinntekter – og nevneren – avkastningskravet – er i bevegelse nå. Alle ballene er kastet opp i luften. Vi vet ikke hvordan de faller ned, hvor lang tid dette vil ta og hvem som overlever.
