August er flyttemåned for mange, og i disse dager undertegnes det mange leiekontrakter, når blant annet nye studenter flytter på seg. Men langt fra alle utleieforholdene vil ende lykkelig. For noen havner kranglene i rettssystemet. Mange får hjelp av Husleietvistutvalget til å løse sine uenigheter. I fjor mottok utvalget 1.798 saker. I over 70 prosent av sakene er det utleier som ber om hjelp til å løse et problem. Andre tar kontakt med foreninger som Huseierne, der de blant annet får hjelp av Anders Leisner, advokat og leder av juridisk avdeling i Huseierne.
– Det å sette seg godt inn i reglene for utleie er det viktigste tipset for å unngå problemer knyttet til utleie av bolig, sier Anders Leisner.
– De fleste problemene oppstår fordi en av partene ikke vet hvilke regler som gjelder.
Det er husleieloven som regulerer forholdene rundt utleie av bolig.
– Loven åpner ikke for så mange tilpasningsmuligheter, men det er lurt å bruke de mulighetene som finnes til å lage en god avtale, sier Leisner.
Åtte tips til utleier
Avtalelengde
– En av de viktigste tingene å huske på er lengden på leieforholdet. Det er mulig å avtale at leieforholdet skal avsluttes på en bestemt dato, minimum tre år frem i tid, eller å inngå en avtale om et åpent leieforhold som løper frem til det blir sagt opp av en av partene. Avtaler man et leieforhold uten avslutningsdato har leietakeren et sterkt vern mot oppsigelser, og det skal mye til for å kreve at leieforholdet avsluttes. Vi anbefaler derfor alltid at utleier som må ha kontroll over leietiden velger en tidsbestemt leieavtale.
– Minstetiden for en tidsbestemt avtale er tre år, med mindre husrommet som leies ut er en del av egen bolig, som en sokkelleilighet. Da er minstetiden ett år.
– Det er veldig viktig å ikke bomme ved å sette en for kort leietid i kontrakten, det medfører nemlig at tidsbegrensningen er ugyldig, og at leieforholdet dermed i stedet er løpende.
Konkret grunn
– Men hva hvis man skal leie ut egen bolig, for eksempel på grunn av utenlandsopphold?
– Leier du ut egen bolig i inntil fem år, er det ikke oppsigelsesvern for leier. Kontrakten kan da sies opp, også dersom utleieren flytter hjem tidligere enn planlagt, sier han.
– Det er også mulighet å leie ut for eksempel en sokkelleilighet i egen bolig for en kortere periode, men da må det oppgis en grunn til at leieforholdet skal avbrytes. Grunnen må oppgis i kontrakten, om den må være helt konkret. For eksempel kan man skrive at «Leieforholdet skal avsluttes 31.6.2022, da min datter Kari, som da er ferdig med ingeniørstudiet, skal flytte inn i leiligheten». Å skrive at «leieforholdet skal avsluttes 31.06.2022, fordi et av barna skal overta leiligheten eller huset vurderes solgt», er derimot ikke konkret nok. Dette er en unntaksregel som må tolkes snevert, sier han.
Vi anbefaler utleier å være raskt ute med å sende varsel, da det tar lang tid å kaste ut en leietaker som ikke betaler.Anders Leisner, Huseierne
Depositum
– For utleier er det viktig å ha god sikkerhet, enten i form av depositum eller garanti. Depositumet kan være på maksimalt seks måneders leie, men det er et stort beløp for mange. Vi anbefaler i hvert fall tre måneder, ettersom det minimum tar tre måneder å få gjennomført en utkastelse dersom det skulle bli nødvendig.
– Pengene skal stå på kontoen til leieforholdet er slutt, og regningen for eventuelle skader skal gjøres opp. Begge parter må godkjenne at kontoen gjøres opp, med mindre utleier har en dom å vise til, sier Leisner.
Noe av det aller viktigst å huske på er at utleiekontrakten må ha en utkastelsesklausul.
– Alle standardkontrakter i dag har en slik klausul.
Med den i leieavtalen kan utleier kreve utkastelse med en gang leien ikke er betalt.
– Utleier starter prosessen ved å sende et varsel om utkastelse med 14 dagers frist til å flytte ut. Betaler leietager i mellomtiden, gjelder ikke lenger utkastelseskravet, sier han.
– Vi anbefaler utleier å være raskt ute med å sende varsel, da det tar lang tid å kaste ut en leietager som ikke betaler.
Mange skader
Skader og slitasje oppstått på boligen under leieforholdet er blant de vanligste stridstemaene mellom utleier og leietaker. Det viser statistikk fra Husleietvistutvalget. Over 60 prosent av sakene utvalget behandlet i 2019 omhandlet krav på erstatning.
For å unngå slike krangler, anbefaler Leisner god dokumentasjon.
– Det er viktig å dokumentere tilstanden når du leverer fra deg boligen. Film og foto er godt egnet til dette. Det blir som når du leier en bil, det er lurt å sammen notere ned eventuelle skader i forkant. Da er det lettere å sammenligne forholdene ved utflytting, sier han.
– Men utleier må selvfølgelig akseptere at det i leieperioden har oppstått vanlig elde og normal slitasje. Dette kan det ikke kreves kompensasjon for, sier han.
Utleieforsikring
Skulle det oppstå skader som leietager nekter å betale for, kan det også være lurt å ha en egen utleieforsikring.
– Vi vil på det sterkeste anbefale en slik forsikring, sier Leisner.
En utleieforsikring kan blant annet dekke utbetalt husleie, hærverk og kostnader ved utkastelse.
For å unngå problemer er det også lurt å be om referanser når en ny leietager skal velges, for eksempel fra en tidligere utleier.
– Hva bør man spørre om?
– Det er naturlig å spørre om hvordan det gikk, om det oppsto problemer, om om man ville leid ut til vedkommende igjen.
