- Transaksjonsmarkedet stoppet delvis opp etter utbruddet av Covid-19 i mars. Dog var 1. halvår ikke så svakt som fryktet med et volum på 37 milliarder, ikke langt bak 43 milliarder som var fasit 1. halvår i fjor, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Årets markedet trekkes opp av to store dealer, salget av NRK-tomten og en stor portefølje av barnehager.
Newsec var megleren bak NRK-salget, og mens den offisielle versjonen har vært at salget gikk for minimum 3,75 milliarder kroner, sier Dahl at virkelig sum er 5 milliarder kroner.
I tillegg var den en stor ikke-typisk deal da barnehagekjeden Læringsverkstedet kvittet seg med 138 barnehagebygg. Etter salget sitter ekteparet Randi og Hans Jacob Sundby med 70 eiendommer, og en kraftig krympet gjeld.
– Vi sitter på mange bygg og har nesten 5 milliarder i gjeld. Men vi ønsker å jobbe med barn, ikke bygg. Derfor var dette en naturlig vei å gå, sa Hans Jacob Sundby til NTB i starten av juli.
Sterkt 1. kvartal
– Årsaken er hovedsakelig et sterkt 1. kvartal som også hadde påbegynte dealer som dro seg inn i 2. kvartal, sier han.
– Før sommeren var det gjengs oppfatning at høsten skulle bli skikkelig travel, slik har det også blitt. Vi opplever et marked som i større grad søker nye produkter, men tilbudssiden er mindre enn normalt og reduserte rentenivåer har ført til at selgerne krever bedre betalt for bl.a. sikre kontantstrømmer, sier Dahl.
– Skulle en god eiendom med en statlig leietager på tiårskontrakt komme i markedet, vil den trolig gå under dagens prime yield, legger han til.
Han forteller at det er mer off-market-transaksjoner om dagen, altså at eiendommer kjøpes og selges mellom parter uten at de markedsføres bredt. Syndikater og andre finansielle aktører går ofte direkte til hverandre i stedet for å få via megler.
– Vi har flere pågående off-market deals og vi skal ut med fire konkrete mandater i løpet av september, som vi alle har god interesse på, sier han.
Meglerhuset ser for seg 70 milliarder i transaksjoner, og om 2020 skulle bli svakt, vil trolig relief rallyet komme i 2021 i stedet, tror Dahl.
– Vi ser gradvis økt interesse fra utlendingene som igjen har Norge, primært Oslo og Stavanger, på investeringskartet. Årsaken er økt yieldgap grunnet rimeligere hedging-kostnader, lave renter og et globalt søk etter god risikojustert avkastning. I tillegg har utlendinger begynt å interessere seg for norsk logistikkeiendom, her har de vært totalt fraværende til nå.
– Kraftig opp
– Fra slutten av mai og frem mot ferien opplevde vi at transaksjonsmarkedet tok seg kraftig opp. Totalt har vi bistått i transaksjoner for anslagsvis 6,5 milliarder i første halvår, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.
– Flere av disse har vært markedsført veldig smalt, såkalt off-market, og er i en fase hvor de ikke kan flagges ennå, sier han.
– Vi har solgt en god del logistikk og kontor med både korte og lange leiekontrakter. På de svært gode objektene med både topp beliggenhet og leietaker opplever vi at prisene har holdt seg, eller til og med gått opp, i forhold til nivået vi forventet i februar, sier han.
– Hotell og en del handel er naturlig nok segmenter som har det tøffere, og der har det vært færre eiendommer omsatt. Vi har imidlertid sett at det har vært omsatt en del «big-box» handelseiendommer med lange kontrakter.
– En virkelig V-formet utvikling
Han mener at vedvarende rekordlave renter og lånemarginer nesten som i fjor gjør at investorklimaet er godt.
– I april så vi for oss at noen ville selge seg ned i eiendom for å balansere porteføljen etter store tap i aksjer, eller fordi de ville investere i aksjer til relativt lave kurser; begge disse årsakene er nå borte, og nesten ingen aktører rakk egentlig å komme under press, sier han.
– Vi opplever slik sett at det har vært en virkelig V-formet utvikling i transaksjonsmarkedet – og selv om vi hadde en forventning om at markedet hadde et oppdemmet investeringsbehov i andre halvår, er det nå ved starten av september mer aktivt enn vi våget å håpe på for noen måneder siden.
Ferd har tatt 15 prosent
Syndikatene var mindre aktive frem til juni, delvis fordi både investorene og bankene bremset opp litt, men de kom sterkt tilbake i juni.
– Vi har sett flere transaksjoner de siste tre månedene der nye syndikater har kjøpt eiendom, og både egenkapital og lån har kommet raskt på plass. Man kan også merke seg at når en aktør som Ferd investerer slik de gjør, i både kontoreiendom og boligtomter, har det både en direkte og en indirekte effekt på vårt marked, sier Eggen.
Volum av nye kontorbygg i Oslo: historikk og prognoser
I praksis har Ferd kjøpt 15 prosent av alt som har vært omsatt i år, med NRK-bygget og rådhusnaboen.
– Den indirekte effekten er at andre investorer får økt tro på markedet når en så ledende mega-aktør som Ferd satser stort.
Svenske kjøper stort
Svenske Balder kjøper har kjøpt 50 prosent av Anthon B. Nilsen Eiendom, som har et stort kvartal i Rådhusgata 27, rett ved bygget Ferd kjøpte i H. Heyerdahls gate 1, begge med sjøfront i Vika. Samlet eiendomsportefølje i Anthon B. Nielsen er på 3 milliarder kroner. Akershus Eiendom bisto selger i denne transaksjonen.
– Når så store aktører har investert så tungt i Oslos sentrale kontorområde – både norske og utenlandske – er det et signal som mange andre får med seg, og man opplever definitivt at sentral kontoreiendom kommer styrket ut av corona-tiden. Vi forventer at det vil bli gjort flere større investeringer av denne typen i høst, sier Eggen.
Som Finansavisen skrev forrige tirsdag, har også Eiendomsspar lagt ut en kremeiendom i markedet. De vil selge Tjuvholmen Allé 1-5, og håper å oppnå en prising stivere enn det dagens beste yield på 3,5 prosent tilsier. Det 15.000 kvadratmeter store bygget har 66 millioner i leieinntekter og med kan komme opp i mellom 1,8 og 1,9 milliarder om investorene er villige og pengesterke.
Mindre nybygg
Eggen ser også for seg at redusert igangsetting av nye kontorarealer for 2022 og 2023. I 2022 var det ingen varslede nybygg, og det eneste store 2023-bygget – OBOS-prosjektet Construction City på Økern – tror meglerhuset nå i stedet kommer i 2024.
– Et halvt års usikkerhet har satt utbyggerne og de største søkerne litt tilbake. Vi mister også i praksis et år med økonomisk vekst, i forhold til slik vi trodde verden ville være i januar, sier han.
Noen av de store byggene som kommer i år og neste år, spesielt på Løren/Økern, er helt eller delvis ledige, hvilket reduserer iveren etter å bygge enda mer i samme marked.
– Vi oppfatter at de områdene der ledigheten ikke vil stige så mye, som på Skøyen og i sentrum, er det problemer med å få regulert, og Plan- og bygningsetaten har hatt redusert kapasitet på grunn av hjemmekontor, sier Eggen.
Heller ikke leiesøk-listen tilsier at det er et oppdemmet behov.
– Det er noen store søk ute, men ikke så mange, og flere av dem vil «lande» i enten de nye byggene som blir ferdige i 20-21, eller i fraflyttede bygg, som de etter UDI, Atea og Helsedirektoratet, sier han.
Ofte får gamle, fraflyttede næringsbygg et nytt liv etter ombygging til boliger. Dette er ikke veldig utbredt nå.
– Nesten ingen av de fraflyttede byggene går nå over i konverteringsprosess, noe som svekker behovet for nybygg, sier Eggen.
Årets største transaksjoner
| Transaksjon | Volum MNOK | Kjøper | Selger |
| NRK-tomten | 5.000 | Ferd Eiendom | Norsk Rikskringkasting AS |
| Barnehage-portefølje (138 stk) | 4250. | SBB | Læringsverkstedet |
| Veidekke Eiendom (norsk del) | ≈ 2.720 | Fredensborg, NPRO og Union Real Estate Fund III | Veidekke |
| Stovner Senter, Torvbyen og Markedet (80%) | 1.812 | Citycon | Partners Group |
| Halvparten av aksjene i Anthon B. Nielsen | 1.500 | Balder | Peder og Nicolai H. Løvenskiold |
| Telenor portefølje (85 stk) | 1.400 | Pareto syndikat | Telenor |
| Hieronymus Heyerdahlsgate 1 | > 1.000 | Ferd Eiendom | CBRE Global Investors |
| Njord off -market | < 1.000 | Njord Securities | Syndikat |
| Herbarium | 900 | Oslo Pensjonsforsikring | Øgreid |
| DSV Vestby | 883 | Pareto syndikat | DSV |
100 transaksjoner før sommeren
– Etter at det var full stopp i transaksjonsmarkedet i mars og april, har likviditeten i markedet bedret seg kraftig. Flere store transaksjoner ble gjennomført før sommerferien. Totalt er det gjort over 100 transaksjoner for nærmere 40 milliarder kroner i første halvår. Gitt at vi har vært gjennom en svært spesiell og urolig tid, er dette et overraskende høyt nivå, sier analysesjef i Union, Robert Nystad.
– I kvartalene som kommer forventer vi at den positive utviklingen vi har sett siden midten av april fortsetter. Det er mange som har signalisert at de ønsker å kjøpe eiendom, og fremmedkapitalmarkedet fungerer fint til tross for at bankene er noe mer restriktive, sier han.
Nystad sier at transaksjonene som er gjennomført de siste månedene, og forhandlingene om nye kjøp og salg, indikerer at verdiene har holdt seg oppe siden starten av året for gode eiendommer.
– Det gjelder særlig boligutviklingseiendommer, attraktive kontorbygg, samt logistikkbygg og samfunnsbygg med lange leiekontrakter. Andre deler av markedet er mer utfordrende. Dette gjelder særlig hotell og eiendommer med betydelige leieinntekter fra servering og tjenesteyting. Detaljhandelen ser imidlertid ut til å klare seg bedre enn mange fryktet, sier han.
Tror på 80 milliarder
– Vi ser at den oppbremsingen som skjedde under lockdown i mars/april er en saga blott. Aktiviteten tok seg raskt opp igjen, og det har over sommeren blitt lansert, og vil lanseres utover høsten, en rekke større og mindre eiendommer som markedet viser stor interesse for, sier senioranalytiker i Malling & co, Herman Ness.
– Vi har revidert opp vårt anslag og er ganske sikre på at vi vil komme over 80 milliarder. Det er et anselig årsvolum med tanke på at markedet nærmest var inaktivt mellom mars og mai, sier han.
Mot normalmarked
– I Norge har det blitt gjennomført transaksjoner for i overkant av 40 milliarder kroner hittil i år, og vi er på vei mot et normalmarked, sier adm. direktør i Pangea Property Partners, Bård Bjølgerud.
– Alle aktørene er mer på og aktive nå. Det er betydelig investeringsvilje og mye kapital som skal ut i markedet, og finansieringsmarkedet er også bedre. Vi forventer at denne trenden vil forsterkes utover høsten og på nyåret, men det avhenger naturlig nok av at myndighetene ikke strammer til restriksjonene igjen, sier han.
Pangeas investorundersøkelse viser at investorer søker tryggere investeringer nå enn før corona.
– Kvalitetsbygg blir mer attraktive, og Norden som region anses også ofte som en tryggere havn. Undersøkelsen viser også at av de nordiske landene er Norge enda mer attraktivt nå med 43 prosent preferanse sammenlignet med 36 prosent i april, sier Bjølgerud.
– Jeg er ikke bekymret for kontormarkedet i Oslo, om noe har jeg blitt enda sterkere i oppfatningen om at både arbeidsgivere og de ansatte ønsker å være på kontoret. Det å jobbe hjemme over tid er lite hensiktsmessig og kan muligens bli som en deltidsstilling med full lønn, sier han.
Han tror at attraksjonen ved logistikkeiendom vil holde seg.
– Logistikkmarkedet er et segment med kraftig økende etterspørsel. Leienivåene er forventet å holde seg eller stige, og representerer en sikker kontantstrøm med lav risiko. Det er attraktivt for investorene. Handelssegmentet har fått en oppsving med økt omsetning for de fleste kjøpesentre. Spørsmålet nå blir om dette vil fortsette utover høsten, sier Bjølgerud.
