– Det er jo kanskje litt rart at vi selger et så fint bygg, men verden ser optimistisk ut om dagen, og vi er litt nysgjerrig for hva vi kan få, sier adm. direktør i Eiendomsspar, Christian Ringnes.
I slutten av forrige uke la han ut kontoreiendommen Tjuvholmen Allé 1-5 for salg. Eiendommen på 15.000 kvadratmeter på Tjuvholmen i Oslo sentrum sto ferdig i 2008, og ble kjøpt av Eiendomsspar i 2011 for 875 millioner kroner.
Den gang fikk markedet hakeslepp over prisingen - Ringnes måtte krype under 5-tallet i yield (forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) for at eiendomsfondet Aberdeen skulle la seg overtale.
Under prime yield?
I dag anses prime yield - avkastningskravet kjøperne av de aller beste eiendommene må ha - til 3,5 prosent. Flere meglerhus har sagt at med det rentefallet vi har hatt og en fortsatt høy interesse for kvalitetseiendom, forventer de at 3,5-prosentrekorden vil falle når det kommer et stort attraktivt bygg for salg.
I 2011 lå leieinntektene på snaue 43 millioner, for 2021 er budsjettet 66 millioner.
Netto leieinntekter som salgspriser baseres på, er på 62 millioner, og med en prising tilsvarende prime yield vil bygget være verdt nærmere 1,8 milliarder kroner. Ramler yielden helt ned til 3,1 prosent, kan Ringnes oppleve å se 2-milliardersmerket.
– Dere selger nå i håp om få rekordyield?
– Drømmene kan ingen ta fra oss, men drømmer er nå engang drømmer og, det er jo ikke alltid man er sanndrømt…., filosoferer Ringnes, før han fortsetter:
– Jeg tror i og for seg at vi kjøpte dyrt, men uansett hva man hadde kjøpt, ville det fulgt markedsprisen oppover. Jeg tror ikke vi skal slå oss voldsomt på brystet over avkastningen, sier han.
Vi garanterer for WeWorks leie i fem årChristian Ringnes
– Hva slags kostpris har dere på bygget når dere legger inn oppgraderinger og påkostninger?
– Vi har kostet på vel 50 millioner, så kostpris er i overkant av 925 millioner.
Dermed kan det ligge an til dobling av verdien i de ni årene Eiendomsspar har eid eiendommen.
Garanterer for WeWork-leie
Eiendommen er fullt utleid. Advokatselskapet Selmer er hovedleietager og tar 61 prosent av lokalene. Deres leiekontrakt utløper om tre år. Næringsmeglerhuset Pangea Property Partners og coworkingselskapet WeWork har henholdsvis 15 og 19 prosent. De siste 5 prosentene leies av BearingPoint. Disse tre sitter på kontrakter med 8-14 års gjenværende leietid.
En kilde i næringseiendomsmiljøet forteller til Finansavisen at han er meget spent på hvordan markedet vil prise WeWork. Selskapet har gjennomgått store finansielle tumulter og ekspansjonsplaner som har visnet. En del markedsaktører er også usikre på forretningsmodellen fremover. Ringnes & co vil for all del unngå et lodd i lasten når bruden skal pyntes, og sukrer pillen.
– Vi garanterer for WeWorks leie i fem år. I tillegg er det i kontrakten en inntektsdeling hvis det blir høy aktivitet, så der er det en mulig oppside, sier Ringnes.
Gjennomsnittlig leiepris i bygget er i dag 4.400 kroner pr. kvadratmeter. Det anser Ringnes som litt under markedspris om bygget var tomt og skulle leies ut i dag.
Leietager krevde oppgradering
Da Pangeas tiårskontrakt skulle reforhandles, la adm.direktør Bård Bjølgerud hardt trykk på gårdeieren for å få freshet opp lokalene.
– Dette prosjektet er drevet 95 prosent av Pangea og 5 prosent av Eiendomsspar. Økonomisk har det vært helt omvendt, uttalte Ringnes til Finansavisen i juli i fjor, da lokalene sto ferdige i ny drakt.
– Vi har samlet sett oppgradert en tredel av bygget, vi har nok brukt 10-15.000 kroner pr. kvadratmeter, sier Ringnes.
Putter pengene på Tøyen
Han forteller at salgsprovenyet i all hovedsak skal gå til utviklingen av Urtegata 9 like ved Tøyen.
Her skal bygges 46.000 kvadratmeter til totalt 2 milliarder kroner. Så langt er det lagt ned 700 millioner kroner i et bygg som skal huse privatskolen Kristiania Høyskole.
Det har vært en tøff vår og sommer i Eiendomsspars hovedinvestering, hotelleiendomsselskapet Pandox. Også Eiendomsspar har mistet leieinntekter som følge av coronapandemien, men selskapet hadde i første halvår et overskudd på 448 millioner. Mesteparten av dette stammer fra salgsgevinsten på 545 millioner på hotelleiendommen Scandic Helsfyr.
– Trenger Pandox penger for å bedre balansen?
– I Pandox er det fortsatt 32,5 milliarder kroner i verdijustert egenkapital og en børsverdi på 20 milliarder, så jeg tror ikke det er behov for mer kapital. Jeg snakket med Pandox-sjef Anders Nissen i helgen, og håndballentusiasten fortalte meg at vi skal ikke opp å angripe ennå, men vi kan forlate forsvaret og sette et par spillere på midtbanen. Han er ganske god til å spå når ting snur, sier Ringnes.
– Etter over 10 år i huset som fornøyd leietager, så kjenner Pangea bygget særs godt, sier leietager Bjølgerud, og nå også megler for Eiendomsspar ved salget.
– En stor eiendom som dette med mange ulike leietagere, vil alltid kunne utvikles og fornyes. Vi tror en ny eier vil kunne glede seg over dette de neste 10-15 årene, både med hensyn på størrelse, arkitektoniske grep og markedsposisjon, sier han.
