– Det er et kolossalt sterkt marked, det er utrolig mye som skjer i alle segmenter, sier Edgar Haugen.
Gjennom sitt heleide selskap Ragde Eiendom har han i en årrekke vært den mest aktive, og eneste, traderen i norsk næringseiendom.
10 mrd. i fjor, 10 i år
I fjor handlet han for 10 milliarder, og det blir det samme i år.
– Det er cirka 60 prosent kjøp og 40 prosent salg, vi prøver å vokse litt hvert år. I år får jeg leieinntekter på rundt 2 milliarder kroner, sier han.
Det tilsvarer eiendomsverdier for rundt 36 milliarder i markedsverdi.
Med 10 milliarder i transaksjoner, står han alene for over 10 prosent av totalvolumet i det norske markedet som forventes å krype opp mot 100 milliarder.
Dette trekkes opp av store dealer som Veidekkes salg av boligutviklingsporteføljen, Telenor-bygget som Norwegian Property kjøpte på Fornebu, NRK-tomten som Ferd sikret seg og Coops lager på Gardermoen som foreløpig ikke er bekreftet solgt, men som Finansavisen har skrevet er i sluttforhandler. Her er det eiendoms-PE-selskap NREP som ventes å legge over 3 milliarder kroner på bordet for 85.000 kvadratmeter toppmoderne lagerarealer for dagligvare. Eiendommen eies av Møller Eiendom og Stokke-familien (mest kjent for Tripp-trapp-stolen) med en 60/40-fordeling.
– Vi kjøper mest i området 400 til 600 millioner. Vi kjøper ikke signalbyggene, sier han.
Han har også vært på handletur i Sverige i år, og anslår at mellom 400 og 600 millioner av totalen stammer derfra.
Andresen hamstrer
En annen som har vært en svært ivrig kjøper i det norske markedet, er Johan H. Andresen.
I forrige uke kunne Ferd-sjef Morten Borge fortelle at selskapet har skaffet seg ytterligere en skalp – trekanttomten ved Aker Brygge som Statsbygg la ut for salg i sommeren.
I tillegg til NRK-tomten og Trekanttomten har selskapet kjøpt et kontorbygg rett ved Rådhuset i Oslo for rundt 1 milliard, samt en bensinstasjon på Storo i Oslo der det skal bygges et nytt kontorbygg. Samlet sett har selskapet kjøpt for rundt 7,5 milliarder hittil i år, og Ferd Eiendom-sjef Camilla Krogh forteller til Finansavisen at selskapet når har næringseiendom for 14 milliarder kroner.
Yield-stup
– Vi setter nå prime yield til 3,25 prosent basert på cirka 40 svar i en investorundersøkelse som sendes ut til over 200 aktive investorer i det norske næringseiendomsmarkedet, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.
– Vi gjør også vår vurdering av spredningen i svarene, samt data fra flere transaksjoner vi kjenner til i markedet, sier han.
Det er et kraftig kutt fra den stående yielden på 3,6 prosent for 2. kvartal, og tilsvarer i seg selv et prishopp på rundt 10 prosent.
Yielden er definert som forholdet mellom en eiendoms leieinntekter og dens markedsverdi. Prime yield er det de aller mest attraktive eiendommene som er fullt utleid på lange leiekontrakter prises med.
–Vi spurte om respondentenes betalingsvillighet, og to svarte 3,0, fem sa 3,1, mens 14 stykker sa at de forventet at yielden vil ligge på 3,0 om ett år, sier Ødegaard.
Snittresultatet ble 3,3 prosent, mens mediansvaret var 3,25.
– Vi har spurt de mest aktive i markedet og respondentene er en diversifisert sammensetning av ulike investortyper. Det er særlig de finansielle aktørene som er prisdriverne.
– Hvem er det?
– Det er spesielt investeringselskaper, deriblant syndikeringsaktørene. De er veldig regnearkdrevet. Når lånekostnaden går ned, er de villige til å betale mer, sier han.
