Torsdag kom Finanstilsynet med et rundskriv om hvilke engasjementer som skal klassifiseres som høyrisiko etter standardmetoden for kredittrisiko. Finansiering av eiendomsprosjekter skal regnes som «høyrisiko», og dermed ha en risikovekt på 150 prosent.
Denne presiseringen strammer kraftig inn på bankenes mulighet til å finansiere boligprosjekter.
Mener tilsynet tolker reglene for strengt
– EUs kapitalkravsforordning er et fullharmonisert regelverk med begrenset handlingsrom. For risikovekting av eiendomsutvikling, er likevel vår vurdering at Finanstilsynet tolker EU-bestemmelsen for strengt, sier Erik Johansen, direktør for bank og kapitalmarked i Finans Norge i en pressemelding.
Ifølge Den europeiske banktilsynsmyndigheten, EBA, skal et lån til en utbygger av et eiendomsprosjekt, der avtaler med fremtidige mulige eiere av eiendommene er signert, men avtalene ikke er ugjenkallelige, klassifiseres som høyrisikoengasjement med risikovekt på 150 prosent.
– Et helt sentralt spørsmål er hva som skal anses som en ugjenkallelig avtale. Finanstilsynet har i rundskrivet lagt til grunn at sikkerhet for at kjøpsavtaler ikke kan bli hevet, vanskelig vil oppnås før det foreligger ferdigattest for eiendommene, sier Johansen i pressemeldingen, og utdyper:
– Vår vurdering er at inngåtte bindende salgskontrakter ikke faller innenfor EBAs definisjon av høy risiko, og at disse avtalene er bindende før ferdigattest foreligger.
– I den grad det er inngått slike bindende salgskontrakter for deler av et utviklingsprosjekt, bør trolig den solgte delen av finansieringen ha en risikovekt på 100 prosent, mener direktøren i Finans Norge.
Åpnes ikke for nasjonale valg
EUs kapitalkravsforordning (CRR) ble tatt inn i norsk regelverk ved årsskiftet. CRR har en annen definisjon av hva som skal klassifiseres som høyrisiko enn det som fulgte av den tidligere kapitalkravsforskriften.
– Som det fremgår av rundskrivet, har EBA (Det europeiske banktilsynet, red. anm.) svart på flere spørsmål knyttet til bestemmelsen. Ordlyden i bestemmelsen, definisjonen av spekulativ finansiering i forordningen og uttalelsen fra EBA, innebærer at all finansiering av utvikling og bygging på grunn og av fast eiendom som er gjort med sikte på videresalg med fortjeneste, skal ha risikovekt på 150 prosent, skriver avdelingsdirektør i Finanstilsynet, Ann Viljugrein, i en e-post til Finansavisen.
Viljugrein understreker at forordningens bestemmelse ikke åpner for nasjonale valg.
– Finanstilsynet har erfart at det har vært usikkerhet blant bankene om hva den nye ordlyden innebærer. Noen banker har etter innføringen av CRR klassifisert en andel av sine engasjement som høyrisiko, men flere banker har ikke gjort det, skriver Viljugrein videre, og legger til:
– Sammenliknet med tidligere norsk regelverk, innebærer CRR strengere krav til kapital for slike engasjement i banker som benytter standardmetoden.
«Burde hatt en dialog»
Finans Norge mener Finanstilsynet burde bidratt «til større forutsigbarhet for bankene ved å ha hatt en dialog med næringen om denne bestemmelsen både før og etter at EU-regelverket trådte i kraft ved siste årsskifte».
– Det er dessuten problematisk dersom dette nå svekker boligbyggingen og dermed forsterker den boligprisveksten vi har erfart gjennom en stor del av 2020. Økte boligpriser presser opp husholdningenes samlede gjeldsbelastning, noe norske myndigheter ser på som en alvorlig sårbarhet i norsk økonomi, påpeker Johansen.
– Finanstilsynets rundskriv omfatter ikke bare nye lån, men også alle eksisterende engasjementer. For mange banker kan utslagene bli store. Det er uheldig med slike avklaringer rett før årsslutt, og hvor det er liten tid til å gjøre nødvendige tilpasninger, sier Johansen i Finans Norge.
Sterke reaksjoner
Finanstilsynets rundskriv har skapt sterke reaksjoner både fra bankene og boligbransjen.
– Dette vil strupe kapitaltilgangen til boligbygging, sa Erling Astrup, adm. direktør i nisjebanken Nordic Corporate Bank til Finansavisen på lørdag.
Endringen omfatter ikke de store bankene, som bruker egne metoder for risikovekting.
– Dette er veldig konkurransevridende, og vil ramme sparebankene og de mindre nisjebankene. Dette burde være en sak for Konkurransetilsynet, sa Astrup.
