– Det er et resultat av en meget aktiv høst. Vi lå bak fjoråret etter første halvår, og det var ikke dette vi så for oss i mars/april, sier adm. direktør i Malling & Co, Anders Berggren.
Finansavisen har kartlagt fjoråret for de største næringseiendomsmeglerne, og mens alt så bekmørkt ut etter nedstengningen 12. mars og de neste ukene, har aktiviteten innen kjøp og salg av næringseiendom gått helt i taket i etterkant. Totalt endte transaksjonsvolumet i 2020 på rundt 120 milliarder kroner, det nest høyeste i historien - bare slått av 2015. Og det er her meglerne henter de største honorarene.
Storsalg for eierne
Malling & Co var involvert i dealer for totalt 16,2 milliarder kroner, og det største – Telegrafen i Oslo sentrum – gikk for 2,23 milliarder kroner. Her var Malling-brødrene Peter, Anders og Morten 10-prosentseiere.
– Eierskapet ligger utenfor Eiendomshuset Malling, så salgssum eller gevinst påvirker ikke tallene våre, men vi fikk et markedsmessig salgshonorar for salget, sier Berggren.
Det internasjonale eiendomsselskapet Tristan var største eier med 80 prosent.
Eiendomshuset Malling er også store på ren eiendomsforvaltning, inntekter og resultat herfra er ikke med i oversikten. Det er bare markedsinntekter (hovedsakelig honorarer for transaksjoner, leieoppdrag, verdivurderinger og tilrettelegging) som er med.
– Syndikeringsvirksomheten vår begynner å bli stor og vi hadde i fjor inntekter på 79 millioner herfra, sier han.
Næringsmeglernes gullår
| 2020 | 2019 | |||
| (Mill. kr) | Driftsinntekter | Resultat før skatt | Driftsinntekter | Resultat før skatt |
| Malling & Co. | 248 | 98 | 184 | 63 |
| Cushman & Wakefield Realkapital | 191 | 76 | 151 | 49 |
| Akershus Eiendom | 180 | 60 | 185 | 60 |
| Pangea Property Partners | 161 | 64 | 141 | 48 |
| CBRE | 120 | 0 | 132 | −9 |
| Colliers | 109 | 34 | 74 | 8 |
| Newsec | 76 | 23 | 75 | 32 |
| DNB Næringsmegling | 75 | * | 96 | 14 |
| 60 grader | 41 | 30 | 33 | 22 |
| Q4 Næringsmegling - Vestfold | 32 | 12 | 24 | 7 |
| Metra Næringsmegling - Østfold | 27 | 4 | 25 | 3 |
| Norion Næringsmegling - Trondheim | 25 | 7 | 42 | 25 |
| Næringsmegleren - Kristiansand | 14 | 1 | 17 | 3 |
| Real Næringsmegling | 12 | 3 | 11 | 2 |
* DNB Næringsmegling oppgir av børshensyn ikke resultattall ennå. | ||||
2020-tallene er selskapenes anslag, 2019 erhentet fra regnskap og tidligere saker. | ||||
Tallene inneholder kun inntekter fra markets-aktiviteter, eiendomsforvaltning er tatt ut. |
– Overraskende bra leiemarked
– Hva skjer med leiemarkedet når alle skal sitte hjemme?
– Leiemarkedet for kontorer har vært overraskende bra i 2020, og det ser fortsatt bra ut. Kontorbedriftene har stort sett økonomien på stell, og er nå opptatt av hvordan kontoret skal være når vi alle skal tilbake til normal hverdag. Vi ser ingen stor svikt i etterspørsel, ei heller en stor tilbudsside som blir bygget fremover, og de mest attraktive kontorområdene tror vi fortsatt får leievekst i 2021, sier han.
– Har coronapandemien hatt noen annen effekt på kontormarkedet enn økte salgspriser som følge av at rentenivået er kraftig redusert?
– Den har definitivt påvirket kontormarkedet på mange områder, men leieprisene i Oslo har steget med 2,2 prosent i 2020 og ikke falt marginalt som vi spådde. Det sier da også litt om hvilket marked vi antagelig kunne hatt uten corona. Riktignok hadde vi nok da ikke fått rentefallet og det tilhørende yieldfallet i 2020, så i netto har vel eiendomsverdiene steget mer som følge av yieldfall enn potensialet for leievekst hadde forårsaket, sier Berggren.
I 2020 var meglernes anslag for prime yield (forholdet mellom leieinntekter og markedsverdi for de aller mest attraktive eiendommene i Oslo) på 3,5 prosent.
Med Norges Banks rentenedsettelser, har den falt til 3,2 prosent, ettersom lavere finanskostnader gir høyere betalingsevne for kjøpere.
Mange store transaksjoner
– 2020 ble et godt år for Akershus Eiendom, på alle våre forretningsområder. Vi ser ut til å lande på en omsetning på cirka 180 millioner med 37 årsverk, sier adm. direktør i Petter Nylend.
Selskapet har vært involvert i 50 transaksjoner på til sammen 15 milliarder kroner med svenske Balders kjøp av 50 prosent av Anthon B. Nilsen. Selskapsprisingen var 3 milliarder kroner.
– 12 av transaksjonene hadde over 500 millioner kroner i verdi, sier Nylend.
– Etter en noe avventende respons fra leiemarkedet i prestisjesegmentet i mars-april i fjor, merket vi raskt at aktiviteten tok seg opp mot sommeren. Leietagerne var tilbake i markedet og gårdeierne viste heller ingen tegn til å være stresset over situasjonen, sier han.
– CBD største forskjell
Han mener at den største forskjellen mellom dagens situasjon og tidligere kriser, er reaksjonen i de dyreste kontorområdene.
– Tidligere har vi sett at CBD (Central Business District - de mest attraktive kontorområdene, red. anm.) er det segmentet som får hardest medfart med sterkt fallende leiepriser. I fjor har vi ikke opplevd svakhetstegn her, tvert om har markedet holdt seg meget godt og det er satt leiekontrakter på samme nivåer som før corona, sier han.
Deltok i 32 mrd.
– Pangea gjennomførte over 50 prosjekter med en underliggende verdi rundt 32 milliarder kroner i fjor, sier adm. direktør i Pangea Property Partners, Bård Bjølgerud.
Den største dealen var salget av Coops gigantlager på snaue 85.000 kvadratmeter på Gardermoen. Eierne - Møller Eiendom og Stokke-familien (mest kjent for Tripp-Trapp-stolen) fikk hele 3 milliarder da eiendoms-PE-selskapet NREP kastet sine øyne på det.
I tillegg solgte Pangea Eiendomsspars kremeiendom på Tjuvholmen til Stein Erik Hagen for rundt 2 milliarder.
– Vi tror transaksjonsvolumet kan bli like stort som i fjor, og Pangea alene har norske mandater til en verdi av cirka 25 milliarder kroner som er planlagt gjennomført de neste seks til ni månedene, sier han.
Leiemarkedet er han mer nøktern til.
– Vi ser for oss at leiemarkedet for kontor i Oslo får et mellomår i år. Balansen er god, og vi tror ledigheten kan begynne å falle igjen allerede neste år og at leieprisene da vil øke med noe mer enn inflasjon, forutsatt at norsk økonomi er mer tilbake til normalen.
– Hvilken effekt har coronaen hatt på kontormarkedet?
– Etterspørselen har egentlig ikke endret seg så mye. Det er klart at temaer som fleksible kontorer og hjemmekontor har skutt fart, men jeg tror at mange også har erfart at det er mer ukomfortabelt, mer upraktisk og mindre effektivt å sitte hjemme alene over lengre tid, enn på kontoret sammen med kolleger og kunder, sier Bjølgerud.
Stor investeringsappetitt
– Det er fortsatt sterk investeringsappetitt innen de aller fleste segmenter og løsner covid- grepet i løpet av annet halvår antar vi det blir en større markedsandel for internasjonale aktører enn det har vært i 2020, sier adm. direktør og partner i Cushman & Wakefield, Peer Christensen.
– Før pandemien var det 10–20 prosent innen kontorintensive næringer som hadde avtale om bruk av hjemmekontor, men kun 5–10 prosent jobbet regelmessig hjemmefra.
Hjemmekontoret har åpenbare svakheter som gjør at vi tror bruken blir langt lavere enn enkelte antar, sier han.
Hett logistikkmarked
– Leiemarkedet på lager og logistikk, hvor vi opererer, er hektisk med stor etterspørsel. De mest attraktive områdene har fått en solid leieoppgang, og det reflekteres også i betydelig høyere tomtepriser, sier adm. direktør i 60 Grader, Simen Torgersen.
– Vi har gjort mange lager og logistikktransaksjoner i størrelsesorden 130–280 millioner, og opplever at segmentet har blitt veldig attraktivt hos mange – alt fra privatpersoner til de store pensjonskassene, sier han.
