Ifølge Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) er verdien av omsatte næringseiendommer i Norge ned 30 prosent hittil i år, sammenlignet med samme periode i fjor.
I første kvartal ble det dermed omsatt næringseiendom for 16 milliarder kroner. Selv om beløpet er redusert, er antallet transaksjoner uendret – ergo er det gjennomsnittsverdien som har falt.
Samtidig har den amerikanske tiårsrenten krøpet solid oppover til rundt 1,7 prosent.
Ved overgangen til 2021 sto den viktige renten i 0,93 prosent, og høyere inflasjonsforventninger kan sende kurven ytterligere oppover.
– En fot i bakken
Hos CWR bekymrer de seg imidlertid ikke for rentespøkelset.
– Den viktigste årsaken til nedgangen er det rekordhøye transaksjonsvolumet mot slutten av fjoråret. Med et så høyt volum, er det bare naturlig at kjøpere og selgere tar en liten fot i bakken. Vi har ingen indikasjoner på at volumet skal holde seg lavt gjennom resten av året, sier adm. direktør og partner Anders Solaas i en kommentar til Finansavisen.
Solaas har en lang liste med argumenter for at næringseiendom skal fortsette å være en god investering (se faktaboks).
- «Jakten på avkastning» fortsetter. Næringseiendom er en attraktiv langsiktig plassering med god direkte avkastning som også gir en beskyttelse mot mulig økt inflasjon.
- Næringseiendom er blitt mer likvid som investering. Det åpner opp et større marked og bidrar direkte til økning i transaksjonsvolum.
- Det er høy likviditet blant investorene og stort potensial for fortsatt vekst.
- Norsk økonomi utviklet seg bedre enn ventet gjennom fjoråret, og det ligger an til sterk vekst både i år og neste år.
- Kontorleiemarkedet har klart seg bra. Oslo-markedet endte med vekst i leieprisene i 2020.
- Store deler av handelssegmentet har klart seg meget bra med vekst i nærsentre og kjøpesentre utenfor sentrum. Investorene har sett dette, og interessen for handelseiendommer er økende.
- Logistikk vokser med sterk vekst i e-handel. Lange og sikre kontrakter sikrer fortsatt sterk interesse fra investorer.
- Det har vært enkelte transaksjoner innen hotell. Med gjenåpningen vil etterspørselen etter hoteller igjen løfte seg, og vi kan få et løft i dette segmentet også.
Kilde: Cushman & Wakefield Realkapital (CWR)
– Vi fastholder derfor vår prognose med at transaksjonsvolumet skal litt ned i forhold til fjoråret og ende på cirka 110 milliarder kroner i 2021.
Litt avhengig av hvem man spør (forskjellige registreringstidspunkter), ble det omsatt næringseiendom for 113–120 milliarder i fjor, der en meget høy andel kom mot slutten av året.
Stille etter stormen
Heller ikke hos Union Gruppen skjelver de veldig i buksene når Joe Biden sender helikopterpenger over amerikanerne og inflasjonsforventningene stiger.
SOLGT: Lundins hovedkontor i Strandveien 4–8 på Lysaker ble i mars solgt for en ukjent sum fra Oslo Areal til et syndikat tilrettelagt av Clarksons Platou Real Estate. Foto: Håkon Sæbø
– Vi deler definitivt inntrykket av at markedet er roligere, og det er nok litt stillere i første kvartal sammenlignet med i fjor, men det ble gjort vanvittig mye i fjerde kvartal, sier analysesjef Robert Nystad.
– At renten stiger spiller vel en rolle?
– Det er lange renter som stiger, og de er kommet litt fortere opp enn enkelte synes er behagelig. Det skaper litt usikkerhet. Samtidig tror jeg ingen ventet at rentene skulle holde seg på det lave nivået som var i fjor.
Større sprik
Nystad påpeker at skillet mellom korte og lange renter er betydelig. Tremåneders nibor (pengemarkedsrenten) har ikke slått følge med den amerikanske tiåringen, men tvert imot utvist en fallende tendens de seneste månedene, og ligger nå på magre 0,36 prosent.
Det grunnleggende spørsmålet man må stille seg er: Tror du rentenivået skal være høyere enn det var før pandemien startet? Robert Nystad, Union Gruppen
– At lange renter har steget mye kan påvirke avkastningskravet. Samtidig er den korte, flytende renten fortsatt veldig lav, sier han, og fortsetter:
– Renten påvirker på to måter. Den ene er alternativavkastningen, hva du får ved å investere i noe annet. Den andre er hva det faktisk koster å låne penger. De fleste har ikke ti års swaprente; de med flytende rente har fortsatt lave rentekostnader.
VENTET ØKNING: Robert Nystad, analysesjef i Union Gruppen. Foto: Union Gruppen
– Vil ikke utsiktene til høyere lange renter kunne få flere til å avstå fra å investere i eiendom?
– Jeg tror ikke vi er der nå. Om tiårsrenten nå flater ut, vil nok markedet absorbere det, men om den går videre opp, begynner det å bli litt klamt, sier Nystad.
Han vil ikke spå hvor renten hopper.
– Det grunnleggende spørsmålet man må stille seg er: Tror du rentenivået skal være høyere enn det var før pandemien startet? Utgangspunktet mitt er at vi har en svakere økonomi halvannet år etter covid-19 enn vi hadde før.
Ifølge MarketWatch var tiårsrenten 1,92 prosent da 2019 ble 2020. Bunnpunktet ble nådd 31. juli i fjor, på 0,54 prosent.
Venter til gjenåpning
– Har du lest «Fooled by Randomness», spør analysesjef Haakon Ødegaard i Malling & Co når vi spør ham om hvorfor transaksjonsvolumet faller.
Nassim Nicholas Talebs verk er av Fortune kåret til en av verdens 75 smarteste bøker noensinne, og har en relativt selvforklarende tittel.
– Vi er tross alt bare ferdig med de tre første månedene i år, og det er i tillegg litt tidlig å konkludere hvor mye som faktisk gikk i første kvartal, hevder Ødegaard.
– Når renten faller, øker investeringslysten. Vil ikke investeringslysten falle når renten øker?
– Jo, men det er flere faktorer. Det er veldig vanskelig å få til befaringer, og prosessene tar lengre tid under strenge restriksjoner.
– Det kan man vel si om fjoråret også?
– Det var lettere etter sommeren, og det ble gjort mer da. Men dette går i rykk og napp, og det er alltid mange som prøver å få til mye før nyttår.
– Så du tror ikke etterspørselen vil dabbe av om renten øker mer?
– Det er helt riktig at renten er en risikofaktor. I september/oktober i fjor tok markedet helt av, men renten falt lenge før sommeren. Eiendomsmarkedet er litt tregt, så det kan hende at det vil dabbe av. Men samtidig er det mange som planlegger å forskyve prosessene til gjenåpningen. De fleste tror vi er «back on track» etter sommerferien, sier Ødegaard.
– På nivå med fjoråret
Tankene hans deles av av Øyvind Johan Dahl, som har samme stilling hos konkurrenten Newsec. Han mener første kvartal var «relativt sterkt», og påpeker at 16 milliarder i transaksjonsvolum er høyere enn i både 2018 (+ 2 milliarder) og 2019 (+ 1 milliard).
– FLERE «OFF MARKET»: Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec. Foto: Eivind Yggeseth
– Videre erfarer vi at flere daler går «off market» i disse dager. Det betyr at vi ikke har så mange strukturerte prosesser hvor transaksjonene blir tidlig kjent for markedet. Det vil nok innebære at vi oppjusterer volumet for 1. kvartal litt inn i 2. kvartal når disse dealene blir kjent, kommenterer Dahl.
Newsec tror aktiviteten i markedet vil øke frem mot sommeren.
– For året som helhet har vi derfor fortsatt god tro på at vi lander på nivå med fjoråret – om ikke over.
