Med boligpriser som nærmest har eksplodert de seneste årene er det mange som har fått høye skattefrie gevinster. For så lenge du har brukt og eid boligen i mer enn ett år, er gevinst på bolig skattefritt.

Men det er noen unntak, og disse unntakene kan nå føre til store skattesmeller for dem som ikke har full oversikt over alle reglene, advarer Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen.

Et av disse unntakene er knyttet til om deler av boligen har vært utleid.

– Har du brukt deler av egen bolig i egen næringsvirksomhet eller leid ut til andres næringsvirksomhet, vil den forholdsmessige andelen av boligen som har vært brukt eller utleid bli skattepliktig ved salg, sier Hegdahl.

Har du derimot leid ut deler av boligen til boligformål, vil verdien av det du har leid ut være bestemmende for skatteplikten.

– Har du leid ut mindre enn halvparten av verdien på boligen du bruker selv, vil leieinntekten være skattefri og det samme for gevinsten du oppnår ved salg. Men har du leid ut mer enn halvparten av verdien av din bolig, vil en forholdsmessig andel tilsvarende den utleide delen være skattepliktig gevinst, sier han.

Arv

Arv av bolig kan også by på skattemessige utfordringer.

– Har du arvet en bolig som avdøde kunne solgt skattefritt er det viktig at du fremskaffer en verdivurdering av boligen, sier Hegdahl.

– Dette fordi denne verdivurderingen blir din inngangsverdi hvis du senere velger å selge boligen uten at du har bodd i den selv. Hvis du verken kan sannsynliggjøre eller dokumentere en inngangsverdi på overtagelsestidspunktet, kan du ende opp med å skatte av en for høy gevinst.

Hvis man selv skal flytte inn i huset, og så bli boende der til man selger det og dermed oppfyller botiden, vil det naturlig nok ikke bli noen skattepliktig gevinst.

Men hvis man arver en bolig man selv ikke ønsker å beholde er det viktig med en verdivurdering på arvetidspunktet og at alle kvitteringer som dokumenterer kostnadene i forbindelse med å eie og selge, tas vare på.

– Har du arvet en bolig som du skal selge uten å bo i den selv vil kostnader som påløper i din eiertid være fradragsberettiget. Det samme gjelder for megleromkostninger i forbindelse med salg, sier Hegdahl.

– I praksis vil med andre ord en arvet bolig som arvelater kunne solgt skattefritt, først oppreguleres. Den oppregulerte verdien som arvingen da kan benytte vil som hovedregel ikke endre seg dersom boligen selges innen to til fire måneder. Det vil si at inngangsverdi og utgangsverdi, altså salgssummen, er lik og alle utgifter relatert til salget kommer da til fradrag. Normalt vil derfor denne type salg som skjer kort tid etter at boligen er arvet gi et fradragsberettiget tap.

Arveavgift?

Et spørsmål som mange er opptatt av, spesielt i forkant av Stortingsvalget til høsten, er en eventuell gjeninnføring av arveavgiften.

– Vi får mange spørsmål knyttet til dette om dagen, og ønsker man å overføre fast eiendom mens man er i live, er det lurt å tenke seg om. Når en bolig overføres som gave utløser det en plikt til å betale dokumentavgift, mens det ikke er dokumentavgift på bolig som arves, sier han.

Dokumentavgiften er som kjent på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi.

– Det er mange som dermed fristet til å forsøke å få et så lavt dokumentavgiftsgrunnlag som mulig, for å slippe å betale så høy dokumentavgift, sier han.

Men det kan straffe seg senere.

– Dokumentavgiftsgrunnlaget skal som hovedregel gjenspeile markedsverdien og derfor også arvingenes inngangsverdien. Hvis boligen senere skal selges uten at eieren har bodd der, utløser salget skattepliktig gevinst, og da er det dokumentavgiftsgrunnlaget som skal legges til grunn som inngangsverdi.

– Opplyses det om en lav verdi på boligen i forbindelse fastsettelsen av dokumentavgift kan dette med andre ord straffe seg ved et senere salg. Det er derfor lurt å tenke over hvilken betydning dokumentavgiftsgrunnlaget får i ettertid.

Prinsippet er spesielt viktig i forbindelse med arv av sekundærbolig, ettersom gevinst fra en bolig som verken avdøde eller arving har bodd i vil være skattepliktig.

Les også

Hyttekjøpere må betale dyrt for å bygge på festetomt

Kjøpere av nybygde hytter på festetomt må ut med høye avgifter i en årrekke, og risikerer dermed en langt høyere pris enn naboen som kjøper på selveiertomt. 

Sykehjem 

At man må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene for å slippe å betale skatt på gevinsten, kjenner de fleste til. Enkelte eldre, som blir nødt til å flytte på sykehjem, kan bekymre seg over dette, men Hegdahl kan berolige dem:

– Må du bo et annet sted enn i din egen bolig i forbindelse arbeid, eller i forbindelse med alder og du derfor flytter inn på et sykehjem, vil den tiden da denne type brukshindring varer, kunne regnes som brukstid i din bolig og derfor gjøre sitt til at du likevel kan selge boligen din skattefritt.

Utbyggertrøbbel

Den kraftige prisstigningen på bolig de seneste årene har medført store gevinster på mange ved salg. Noen av dem som har solgt en bolig med en stor tomt har fått seg en uventet skattesmell.

Et ektepar som solgte en enebolig på Oksenøya utenfor Oslo opplevde nettopp dette. De solgte eneboligen med stor tomt til et Røkke-selskap for formidable 38 millioner kroner. Ettersom de selv hadde bodd i huset, regnet de med at dette var skattefritt. Det var skatteetaten ikke enig i, men mente at dette er et tomtesalg til en utbygger. Ekteparet fikk dermed en skatteregning på 7,2 millioner kroner. Ekteparet gikk til sak mot skatteetaten, men tapte i Oslo tingrett.

– Salg av en tomt vil alltid være skattepliktig, også dersom du skiller ut en tomt som har vært knyttet til huset du bor i, sier han.

– Når det gjelder et hus med en stor tomt som blir solgt til en utbygger kan hele eller deler av gevinsten bli skattepliktig, dersom utbyggeren er villig til å betale langt over markedsverdi for eiendommen, sier han.

Dokumentasjon

– Vårt råd til boligeiere i en slik situasjon er at man bruker litt tid på å vurdere hva som er skattepliktig og hva som kan selges skattefritt i forkant, slik at man kan legge frem en kvalifisert vurdering overfor skatteetaten. Man stiller som regel sterkere hvis man selv fremlegger informasjon og underbygger dette, enn dersom skatteetaten tar opp spørsmålet i etterkant.

– Med kommunens velsignelse til fortetting i bynære strøk og økende boligpriser, kan det bli flere slike tilfeller når eplehageutbyggerne slåss om hus med stor tomt, sier han.

– Betyr det at det i noen tilfeller kan lønne seg å selge til en privatperson som ønsker å beholde den store tomten fremfor til en utbygger på grunn av skatten?

– I praksis kan det bli en konsekvens. Men prinsipielt er det merprisen utover eiendommens verdi som boligeiendom som er avgjørende for hvor mye som blir skattepliktig. Disse skjønnsmessige reglene er ikke gode. Her burde lovgiver ryddet opp, slik at boligeiere kunne forutse hvor stor skatteregningen blir ved salg også til utbygger.

Les også

Advarer etterlatte mot å sitte i uskiftet bo

– Uskifte kan være en felle, fordi det kan by på mange problemer i årene som kommer, advarer advokat Elsa Gil.