– Vi ser at bruken av tradisjonelle kontorer endrer seg. Folk ønsker å ha kontoret tilgjengelig midt i uken, typisk onsdag, sier Piotr Kolacz.
Han er leder for Spacespot, en nettbasert løsning for arealformidling som er spunnet ut fra CBRE i Oslo.
6 prosent er mer enn hele FornebuPiotr Kolacz, Spacespot/CBRE
Næringsmegleren har forsøkt å tallfeste konsekvensene av at mange ser for seg å jobbe mer hjemmefra – selv etter at vaksinene er satt og coronapandemien ligger igjen som et gufs fra fortiden.
Spacespot
Simuleringen tilsier at arbeidstagerne i snitt vil tilbringe 12,5 prosent mindre tid på kontoret.
550.000 kvadratmeter
I en gjestekommentar i Kapital forklarer CBREs senioranalytiker Einar Melberg at tidsreduksjonen tilsvarer «et fall på litt mer enn en halv dag, om man legger til grunn at snittet før pandemien var 4,5 dager».
For Oslo innebærer det et fall i kontoretterspørselen på rett i underkant av 6 prosent, som kan omskrives til 550.000 kvadratmeter.
– Om dette inntraff umiddelbart, ville det vært dramatisk. 6 prosent er mer enn hele Fornebu, sier Kolacz, som er snar til å påpeke at effekten ikke kommer over natten.
Hvis det hadde skjedd, ville arealledigheten i Oslo, Asker og Bærum gjort et hopp fra dagens 6,9 prosent til 12,5 prosent, og sendt leieprisene på billigsalg og eiendomsverdiene i kjelleren.
– Den reduserte etterspørselen motvirkes over tid, sier Kolacz.
Melberg utdyper:
«Eksisterende leiekontrakter gjør at mange arbeidsgivere er mer eller mindre låst i flere år fremover. Det vil også være en mengde beslutningsprosesser internt hos arbeidsgivere i utformingen av nye arbeidsplass-strategier som bidrar til et betydelig tidsetterslep. I mellomtiden, over de nærmeste årene, vil hundrevis og tusenvis av nye arbeidsplasser skapes. På mellomlang til lang sikt forsvinner den negative impulsen fullstendig fordi markedet har tilpasset seg den nye etterspørselsprofilen.»
En annen faktor, som trekker i motsatt retning, er det mulige behovet for større plass per ansatt.
Krav om større avstand og flere møterom kan bidra til å dempe etterspørselsfallet.
Tror det snur i 2022
Ordet «fleksibilitet» går igjen, uansett hvem du spør om fremtidens kontormarked.
– Det er to nivåer av fleksibilitet. Det ene er selskapenes fleksible arealbehov, som har bakgrunn i digitalisering og vekst. Men i kjølvannet av pandemien har det dukket opp et fleksibilitetsbehov innad i bedriftene. Ansatte har fått testet ulike steder å jobbe fra, noen har til og med et krav om å velge arbeidssted selv, sier Kolacz.
Men som det ofte blir når folk får velge selv – de velger det samme. Mandag og fredag jobbes det helst hjemmefra. «Toppbelastningen» i kontorbyggene blir på onsdager, og det er dermed den dagen som mest definerer fremtidens arealbehov.
– Som å bygge en kirke for julaften
– Vi er spent på hva som skjer med fremtidens kontor. Jeg er ganske sikker på at folk vil kreve mer fleksibilitet, sier adm. direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm.
Selskapet har utviklet en lang rekke bolig- og kontorbygg, og er kanskje mest kjent for prestisjeprosjekter som Tjuvholmen (i partnerskap med Selvaag Eiendom) og Vulkan i Oslo.
Nylig ble det kjent at Aspelin Ramm innleder et samarbeid med Norges Varemesse for å utvikle Oslo Spektrum. Bøyum & Co. tar en eierandel på 50 prosent i et nytt kontorbygg som skal bygges i tilknytning til flerbruksarenaen rett ved Oslo S.
De eksisterende kontorbyggene fra 1990 skal rives til fordel for et nybygg på rundt 18.000 kvadratmeter.
Bøyum mener likevel at kontormarkedet er varig endret som følge av pandemien.
– Jeg tror kontormarkedet blir mer krevende, med større krav om service. Vi må innse at folk er blitt mer fleksible. Jeg er av den gamle skolen som var vant til å komme tidlig på kontoret og sitte lenge utover dagen. Sånn er det ikke lenger. Man kan jobbe hvor som helst.
– Vil arealbehovet bli redusert?
– Ja, selv om det også kan bli et større arealbehov som følge av mindre free seating. Man må uansett tilby mer fleksibilitet. Folk er på kontoret for de viktigste møtene, sier Bøyum.
– Kanskje det er svaret på E18-debatten – mer fleksibilitet istedenfor utbygging av veien. Det blir som å bygge en kirke for julaften.
CBRE tror arealledigheten vil fortsette å øke i år, men at den stabiliserer seg i 2022. Tilbake til nivået ledigheten var på før pandemien, kommer man ikke før i 2024, skal man tro næringsmegleren.
