– Denne dommen er viktig for å unngå at ikke myndighetsmisbruk blir et problem. Et motsatt utfall ville oppfordret til dette, sier Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig.
I flere år har utbyggeren kranglet med Oslo kommune om hvem som skal betale for oppgraderingen av en tursti som ligger noen hundre meter unna deres boligprosjektet «Bispelua» på Mortensrud.
Nå har Høyesterett tydeliggjort at man ikke kan kreve inn penger til tiltak som ikke sees på som nødvendige eller ikke har tilknytting til et byggeprosjekt. Dette kalles rekkefølgekrav.
Misbruk av makt
I veldig mange utbyggingsprosjekter blir det tidlig eller underveis i prosessen satt rekkefølgekrav av kommunene. De kan gi tommel opp for et prosjekt, men bare hvis utbyggeren betaler for alt fra en lekeplass, et fortau, en tursti eller trikkeskinner.
I 2015 ville Bymiljøetaten ha penger til både en lekeplass og en turvei av Selvaag Bolig, for at de skulle få bygge på Mortensrud i Oslo. Turstien ligger utenfor planområdet og boligutvikleren protesterte, men ble overkjørt av bystyret i Oslo og måtte punge ut over 1,6 millioner til oppgraderingen. Ellers ble det ingen brukstillatelse.
Selvaag Bolig klagde til Fylkesmannen, men ble avvist og gikk deretter til søksmål mot staten og vant frem i Oslo tingrett i 2019.
Fylkesmannens og Oslo kommunes vedtak ble regnet som myndighetsmisbruk av Oslo tingrett.
– Kommunes agenda var økonomisk begrunnet, ikke med hvilket behov utbyggingen førte til, sier Selvaag Boligs advokat, Kristian Korsrud i advokatfirmaet Grette.
Må være nødvendig
Regjeringsadvokaten anket Selvaag-saken til Borgarting lagmannsrett som ga Oslo kommune medhold og mente penger til turstien var innenfor handlingsrommet og ikke et misbruk av myndighet. Nå var det Selvaag Boligs tur til å anke, og denne gang til Høyesterett som nå har avsagt sin dom.
Tre av fem dommere mener Fylkesmannens vedtak er ugyldig fordi det bygger på feil lovtolkning og setter dermed Borgarting lagmannsrett til side.
I dommen heter det blant annet at kravet fra kommuner må være nødvendige på grunn av utbyggingen:
«Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10. (59). Dette innebærer ikke at det enkelte utbyggingsprosjektet må vurderes isolert. Det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres.»
«...Det er ikke adgang til å gi rekkefølgebestemmelser for å ivareta mer generelle behov og målsettinger, slik kommunen synes å legge til grunn»
Høyesterett har ikke tatt stilling til erstatningsspørsmålet, det må lagmannsretten gjøre.
Bransjeorganisasjonen Norsk Eiendom som blant annet bistår Entra i en lignende sak, jubler over avgjørelsen.
– Oslo kommune har strukket strikken for langt for lenge, sier adm. direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl.
Dahl har tidligere uttalt til Finansavisen at flere byggeprosjekt står i fare om ikke selskap som Entra og Selvaag Bolig vinner frem.
– Oslo kommune var helt på bærtur med denne turstien. Dette er en viktig dom og viser at det ikke er fritt vilt for kommunene. Dommen viser at det finnes grenser for hva kommunen kan pålegge av rekkefølgekrav, fortsetter hun.
Flere saker
Parallelt med saken mellom Oslo kommune og Selvaag Bolig har eiendomsselskapet Entra kjempet den samme kampen. Entra har også anket en sak om rekkefølgebestemmelser til Høyesterett. De måtte betale 27,3 millioner for blant annet en sykkelvei en kilometer unna byggeprosjektet i Tullinkvartalet.
Avgjørelsen i Selvaag-saken kan nå gi Entra et større fortrinn når deres sak skal avgjøres. Det vil også bli vanskeligere for alle landets kommuner og be om penger til infrastruktur som ikke er direkte tilknyttet til det aktuelle utbyggingsprosjektet.
– Høyesteretts klargjøring må føre til endret holdning i en del kommuner. Det at de også trekker inn utbyggingsavtaler i sin begrunnelse, viser med enda større tydelighet at lagmannsrettens dom i Entra-saken må være feil, sier Tellevik Dahl i Norsk Eiendom.
Høyesterett har bedt Entra og regjeringsadvokaten om å kommentere hvordan de mener denne dommen påvirker deres sak.
– Det blir ikke riktig å kommentere dette før vi har uttalt hos til Høyesterett, sier Entras advokat, Vidar Strømme i Schjødt.
Har betydning
– Det er naturlig at dommen vil få betydning for Entra-saken, men jeg vil ikke spekulere i mulige utfall i en annen sak som fortsatt verserer, sier Pål Grønnæss i OBOS Advokatene. Han har vært prosessfullmektig for Boligprodusentene, som var partshjelper i Selvaag-saken.
– Vi har sett en utvikling som har gått i feil retning hvor kommunene har satt rekkefølgekrav som er mer og mer perifere i forhold til utbyggingsprosjektene de er knyttet til og har bidratt til å dra opp kostnadene, sier Grønnæss.
Høyesterettsdommen viser imidlertid at striden om rekkefølgekrav ikke er enkel. To av høyesterettsdommere tok dissens og mener at Selvaag-saken ikke ligger til domstolene å avgjøre. De peker likevel på at avstanden til turstien ikke er for lang.
«Denne avstanden er ikke større enn at friområdet der turveien ligger, vil være et naturlig sted å søke til for friluftsaktiviteter for beboerne i de nye boligene. Det kan nok være ulike syn på om det var nødvendig å ruste opp turveien til en høyere standard enn den hadde av hensyn til de nye beboerne, men denne vurderingen må etter mitt syn i utgangspunktet ligge utenfor det domstolene kan overprøve.» skriver dommer Henrik Bull.
Byråd for byutvikling i Oslo kommune, Rasmus Reinvang (MDG), peker nettopp på dette.
– Mindretallet går noe inn i den konkrete vurderingen, og gir, slik kommunen leser dommen, uttrykk for at det aktuelle rekkefølgekravet er lovlig. Statsforvalteren må nå vurdere hvordan de skal forholde seg til Høyesteretts dom, herunder om det skal treffes nytt vedtak i saken. Flertallet tar ikke stilling til om det aktuelle rekkefølgekravet er uhjemlet, sier Reinvang.
