Det er 14 år siden dagens eiendomsmeglingslov ble vedtatt. Det seneste halvannet året har et eget utvalg nedsatt av regjeringen, med representanter fra forskjellige deler av boligbransjen, jobbet med forslag til ny lov.
Fredag presenterte de sine forslag og formidlingsforbudet av hemmelige bud har fått mest oppmerksomhet.
– Jeg synes det er feigt, eller mer riktig veikt at man bare har landet på en utvidelse av formidlingsforbudet til også å gjelde hemmelige bud. Det er skuffende at de ikke går til kjernen, sier Christoffer Askjer, adm. direktør i Sem & Johnsen Eiendomsmegling.
Eiendomsmeglingsutvalget
Mer kupping
Som Finansavisen har omtalt tidligere, vurderte Eiendomsutvalget også et forbud mot kupping, men flertallet landet på at de bare ønsker å kartlegge fenomenet bedre før en lovregulering vurderes. Nå mener Askjer at man får mer kupping om folk ikke lenger får legge inn hemmelige bud.
– Det hjelper ikke å forsøke å regulere dette ved å utvide formidlingsforbudet, som i dag forhindrer megler fra å formidle bud som har kortere frist enn klokken 12 dagen etter siste annonserte visning. Dette vil legge til rette for mer omgåelse og økt bruk av kupping. Man burde fjerne hele formidlingsforbudet, som er dårlig fundert og i sin tid hasteinnført, sier Askjer.
Dette er erkjenner også utvalget i sin offentlige utredning:
«...Det betyr at forbudet ikke er til hinder for at selger kan motta bud med forbehold om at det ikke skal formidles til andre budgivere og interessenter, og i noen tilfeller akseptere et slikt bud. Et forbud mot å formidle hemmelig bud til selger kan slik sett medføre at budgivere som ikke ønsker å delta i en åpen budrunde, heller retter et hemmelig bud direkte til selger, som vil være det samme som kupping. Forbud mot å formidle hemmelig bud kan således medføre økning i praksisen med å legge inn bud direkte til selger.»
For hemmelige bud
– Du er for hemmelige bud?
– Ja, på generelt grunnlag. Lukkede bud er blitt demonisert i mediene. Jeg skjønner at lukkede bud kan skape frustrasjon, og vi har i dag betydelige utfordringer knyttet til den problemstillingen. Men lukkede bud er ikke noe annet enn et utspill til en én-til-én forhandling. Fjerner man det, fjerner man handlingsrommet til selger og partene. Det er statlig inngripende og kommer i veien for boligeiers disposisjonsrett over egen eiendom, sier Aksjer.
– Hemmelige bud forekommer mest blant de dyreste boligsalgene, deres hovedsegment, er det derfor du er for?
–Det er godt mulig jeg er farget av det, men dette handler først og fremst om forbrukervern og boligeiernes rett til å forvalte egne verdier.
– Man skal ikke ha åpne budrunder for enhver pris?
– Nei, det er ingen menneskerett å få by på eller kjøpe en bolig. En boligeier må kunne forhandle med hvem han vil, og selge til hvem han vil, sier Askjer. A
Hovedforslagene til eiendomsmeglingsutvalget
Forståelig i budrunder
Noe av årsaken til at utvalget landet på et formidlingsforbud var for å unngå at meglere må lyve for andre budgivere. En megler har nemlig en plikt til å informere budgivere om innkomne bud, samtidig som et hemmelig bud må holdes nettopp hemmelig. Askjer erkjenner at han selv ville følt seg snytt som boligkjøper i en budrunde.
– Åpenbart. Megler bør helt klart ikke legge opp til lukkede bud i en åpen budprosess, og det bør ligge innenfor meglers mandat å organisere en budrunde på forsvarlig vis. Hvis man først skal forby hemmelige bud, har jeg mer forståelse for at man forbyr det i en pågående budrunde.
- Som skjer med et formidlingsforbud?
– Ja, men det flytter handelen bort fra megler. Mange som tidligere ville vurdert et lukket bud for å initiere en forhandling, vil nå gå rett på selger. Utvalget anerkjenner meglers rolle og har tatt et aktivt standpunkt om at det fortsatt er ønskelig at megler skal sørge for en trygg og god bolighandel. Den muligheten mister man når man nærmest legger opp til at mange handler vil foregå etter direkte kontakt mellom kjøper og selger, sier Askjer.
Forsvarer utvalget
Bransjeorganisasjonen Eiendom Norge satt i utvalget og støttet flertallsinnstillingen.
– Vi er blant flertallet, men hvis vi skulle valgt en egen løsning hadde det vært en egenregulering av avhendingsloven. Askjer har antagelig rett i at det fører til mer kupping, men dette handler om at man er nødt til å strekke seg litt for å få mest mulig konsensus. Når det kommer til kupping var vi en del av mindretallet som stemte for en angrefrist for selger på kuppebud, som hadde gjort at dagens kupping ville opphørt, sier adm. direktør Henning Lauridsen.
– Ikke fordel for kundene
– Vår foreløpige tilbakemelding er at det ikke vil være til fordel for forbrukerne. De fleste advokatene er involvert i mer spesielle saker, som generasjonsskifter, tomtefesteinnløsning og annet som involverer eiendomsoverdragelser, sier advokat Andreas S. Christensen, leder for eiendomsmeglingsutvalget i Advokatforeningen.
Han har ikke noe imot kravet om økt kompetanse for advokater som driver med eiendomsmegling, og at styrking av etterutdanningen vil bransjen se positivt på.
– Men advokater har lengre utdannelse enn de fleste eiendomsmeglere, og har krav til årlig etterutdanning,
I bransjens eget magasin, Advokatbladet, heter det i en artikkel fra juli i fjor at i 2019 var 951 advokater registrert med eiendomsmegling i egen praksis, noe som var en nedgang fra 1.056 i 2018. I 2018 hadde kun 290 advokater ti eller flere formidlinger eller oppgjørsoppdrag i løpet av året.
– Det er en liten virksomhet for mange, og det blir heller ikke noe forbud fremover, men advokatene må skaffe seg samme konsesjon som eiendomsmeglerne må ha, sier Christensen.
Hittil har advokatene hatt automatisk unntak fra konsesjonen når de har bevilling, nå må de opprette et eiendomsmeglingsforetak for å kunne fortsette.
Mange advokater jobber også som meglere, men da underlagt en fagansvarlig i meglerhuset. Det blir det heller ingen endring på.
