Det er 14 år siden dagens eiendomsmeglingslov ble vedtatt. Det seneste halvannet året har et eget utvalg nedsatt av regjeringen, med representanter fra forskjellige deler av boligbransjen, jobbet med forslag til ny lov.
En av tingene som eiendomsmeglingsutvalget har vurdert og som Finansavisen tidligere har skrevet om, er et forbud mot kupping. Det foreslår ikke et flertall av utvalget, men det vil kvitte seg med hemmelige bud.
Eiendomsmeglingsutvalget
Ikke lov å formidle hemmelige bud
Utvalget foreslår å legge ned et forbud for megler til å videreformidle et bud til selger, om dette er lukket.
– Vi er glad for at utvalget har samlet seg rundt dette. Hemmelige bud har ingenting i norsk bolighandel å gjøre. Den skal være preget av åpenhet og ryddighet. Lukkede bud skaper et inntrykk av et boligmarked som er uryddig og ulovlig, sier Carl O. Geving, adm. direktør i Norsk Eiendomsmeglerforbund.
– Hvor utbredt er hemmelige bud?
– Vi har ikke noe kartlegging, men det skjer hyppigere i enkelte markeder, med mer verdifulle objekter på Oslo vest for eksempel.
Hva et formidlingsforbud mot hemmelige bud egentlig vil si i praksis gjenstår å se. Utvalget vil nemlig ikke forby kupping. Dermed kan en boligkjøper fortsatt henvende seg direkte til selger og avtale et «hemmelig kjøp» midt i budprosessen.
– Vil det da egentlig endre noe?
– Dette er skjerpende for eiendomsmeglere som har lagt til rette for dette og formidler du et lukket bud, så bryter du loven og risikerer alvorlige sanksjoner som å miste tillatelsen til å drive eiendomsmegling, sier Geving.
– Men det kan fortsatt gjennomføres direkte med selger?
– Hvis en kjøper går direkte på selger, og han lar seg styre av det, så få ikke vi gjort noe med det. Men vi tror det blir et helt marginalt problem og at et lovforbud vil fjerne bruken av hemmelige bud. Du finner aldri en reguleringsform som garanterer mot ethvert avvik, men dette mener vi vil eliminere problemet.
– Dere ødelegger for de rike kjøperne, som bruker dette mest?
– Man gjør det vanskeligere for de med mye midler og boligutviklere og oppkjøpere som vil ta gevinst på kjøp og videresalg, men jeg har mye mer sympati for de andre interessentene, sier Geving.
Ikke kuppeforbud
Utvalget foreslår også at man lovfester en en minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud. At utvalget ikke vil ha kuppeforbud eller mer drastiske tiltak mot fenomenet, synes Geving er trist.
– For å begrense kupping må det reguleres i avhendingsloven. Mindretallet har foreslått at en selger kan trekke seg fra et kuppebud, og dermed ville man kommet kupping til livs.
– Men flertallet vil det annerledes?
– Ja, det foreslås ikke andre tiltak enn å kartlegge problemet og gi mer informasjon. Men dette har vi gjort før og det har bare blitt verre. Vi har mer enn nok kunnskap fra før, sier Geving.
Utvalget erkjenner at kupping har vært utbredt og skriver blant annet: «Fra andre halvår 2020 var det spesielt mye kupping i Oslo, med en topp i januar 2021, da beregningene indikerer at ett av seks boligsalg kan ha vært kuppet.»
Forbud mot advokater
Videre foreslår eiendomsmeglingsutvalget at adbokater i kraft av sin bevilgning, ikke uten videre kan være eiendomsmeglere.
«Utvalget foreslår at advokater må søke om tillatelse til å drive eiendomsmegling i foretak, og at advokatbevilling alene ikke skal kvalifisere til å kunne være fagansvarlig. Med dette begrenses retten til å drive eiendomsmegling mot godtgjørelse til foretak som har tillatelse til dette fra Finanstilsynet. Retten til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevilling, blir dermed opphevet.»
– Advokater som driver med eiendomsmegling på si er ikke like faglig oppdaterte som eiendomsmeglere i eiendomsmeglerforetak. Det glipper oftere for advokater som driver med dette på si, sier Geving.
– Vi mener at advokater må drive med eiendomsmegling innenfor et selskap som er regulert av eiendomsmeglerloven og ha en egen fagansvarlig. Advokatene som driver med dette på fulltid har som regel dette på plass.
Vil fjerne eks-meglere
Eiendomsmeglerutvalget vil også at de som har mistet eller mister retten til å være eiendomsmegler ikke skal få fortsette som fullmektig eller assistent, og i praksis fortsette som før.
– Det undergraver til eiendomshandelen fullstendig, dersom personer som har begått grove lovbrudd kan fortsette som før. Som eiendomsmeglerfullmektig kan du gjøre store deler av oppgaven, sier Geving.
I den offentlige utredningen fra utvalget (NOU) heter det:
«Utvalgets flertall foreslår at det innføres en hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper. Hjemmelen kan komme til anvendelse for eksempel overfor personer som på grunn av alvorlige forhold mister tillatelsen til å være ansvarlig megler, men fortsetter i stilling som eiendomsmeglerfullmektig eller medhjelper.»
Ulovlig koblingssalg
Et annet hett tema som har sendt de eiendomsmeglerkjedenene med og uten en bank i ryggen i krigen, er koblingssalg.
Store banker som DNB (DNB Eiendom) og Nordea (Privatmegleren) har sine egne meglerkjeder, og andre meglerkjeder påstår at de sender kundene mellom seg, og presser de til å bruke sin megler, eller sin bank.
I utredningen heter det:
«I praksis er det (særlig) ulovlig kobling mellom bank og eiendomsmegling man vil motvirke, dvs. tilfeller hvor banken setter som vilkår i avtale om lånebetingelser at forbrukeren velger bankens eiendomsmeglingsforetak eller hvor eiendomsmegler setter som vilkår for avtale om eiendomsmeglingstjenester at forbrukeren velger eiendomsmeglingsforetakets bankforbindelse.»
– Vi har grunn til å tro at det forekommer brudd på ulovlig koblinggsalg. Det er viktig å understreke hva som er lov og ikke lov. Vi løfter nå dette frem i eiendomsmeglingsloven med en egen koblingsbestemmelse hvor det står at man ikke kan sette som krav at man bruker en bestemt bank eller eiendomsmegler, sier Geving.
– Som alltid har vært det gjeldende?
– Jeg tror tydeliggjøringen vil hjelpe og med en egen bestemmelse vil Finanstilsynet få muligheten til sanksjonere med millionbøter og overtredelsesgebyr. En megler kan også miste sin tillatelse, sir Geving.
Utvalget tar ikke stilling til bankenes rolle som styres av finansavtaleloven.
