Norges Bank planlegger å heve styringsrenten med 1 prosentpoeng det neste året og så med 0,75 prosentpoeng til innen utgangen av 2024.
Økningen i boliglånsrentene vil bli langt mindre, tror Norges Bank.
Der styringsrenten det neste året øker med 1 prosentpoeng, venter sentralbanken at gjennomsnittlig boliglånsrente øker med 0,43 prosentpoeng.
Det gir en gjennomsnittlig boliglånsrente på 2,31 prosent i tredje kvartal 2022, tror Norges Bank, opp fra like under 1,9 prosent nå.
Bankenes renteproblem
«Vi legger til grunn at økningen i styringsrenten ikke slår fullt gjennom til bankenes boliglånsrenter. Det har sammenheng med at utlånsmarginen, det vil si forskjellen mellom boliglånsrenten og pengemarkedsrenten, har økt siden styringsrenten ble satt ned i mars i fjor», skriver Norges Bank.
Deretter vil boliglånsrentene følge styringsrenten litt tettere, slik at de to neste kvartingene Norges Bank hever med, vil gi over 0,4 prosentpoeng økning i boliglånsrentene.
Årsaken er at bankene kommer seg ut av nullrenteknipen. Bankene får ikke bankkunder til å akseptere negative innskuddsrenter. Derfor har også utlånsrentene hengt noe igjen når både styringsrenten og pengemarkedsrenten har sunket.
Billigere boliglån
Men Norges Banks data og prognoser viser egentlig motsatt utvikling. Mellom 2015 og 2019 lå boliglånsrenten 2,0–2,3 prosentpoeng over styringsrenten. Nå er gapet 1,8–1,9 prosentpoeng, og det ventes å synke ned mot 1,5 prosentpoeng de neste årene.
Gapet mellom pengemarkedsrenten og boliglånsrenten ventes å nær halveres fra 2 prosentpoeng i 2015 til like over 1 prosentpoeng
Da rentene sank, sank altså boliglånsrenten klart mer enn både styringsrenten og pengemarkedsrenten. Likevel forventer Norges Bank nå at når rentene stiger, så vil boliglånsrenten stige mindre enn de andre rentene.
Kunne økt enda mindre
Veksten i boliglånsrentene kunne til og med vært enda noe mindre, om dagens situasjon i pengemarkedet hadde vedvart. Fredag var tremåneders Nibor-rente 0,2 prosent, altså bare 20 basispunkter over styringsrenten. Dette påslaget er halvert det siste kvartalet, og Norges Bank tror det vil stige igjen til rundt 0,35 prosentpoeng.
«Utover høsten venter vi at den strukturelle likviditeten vil falle og at påslaget igjen vil stige», skriver Norges Bank i Pengepolitisk rapport.
Med andre ord: Selv med «uflaks» i pengemarkedet, sett med husholdningenes øyne, vil boliglånsrenten det neste året stige med bare halvparten så mye som styringsrenten.
Økt påslag i pengemarkedet er særlig dårlig nytt for bedriftene, som normalt låner til Nibor pluss et påslag som representerer den enkelte bedriftens risiko.
Men renten biter mer
Til tross for en ganske beskjeden økning i boliglånsrentene, venter Norges Bank at boligprisveksten stanser nesten helt opp. Både i 2022 og 2023 er boligprisveksten nær 1 prosent, anslår sentralbanken.
Den sterke effekten gjenspeiler at Norges Bank har tatt lærdom av hvor mye rentekuttene fyrte opp under boligmarkedet det siste drøye året. Både nye beregninger i Norges Banks egen modell, NEMO, og andre analyser tyder på at renten har mye større effekt på boligprisene enn tidligere antatt.
De ulike studiene viser at en renteendring på 1 prosentpoeng (før skatt) gir mellom 4 og 11 prosent endring i boligprisene.
Norges Bank konkluderer med at effekten av en renteendring er større, jo lavere renten er i utgangspunktet. I den justerte versjonen av NEMO gir en renteøkning på 1 prosentpoeng nå 5,5 prosent lavere boligpriser ett år frem i tid.
Her er også innbakt at Norges Bank mener at boligprisene er adaptive, slik at hvis folk venner seg til stigende priser, vil de også forvente at prisene stiger videre.
«Det gjør at boligprisøkning og –fall delvis er selvforsterkende», mener sentralbanken.
