Som Finansavisen tidligere har omtalt, er det Bodø med Fauske som overrasker med den sterkeste boligprisveksten, med en oppgang på over 14 prosent på 12 måneder og hittil i år.
Prognosesenteret mener det blant annet handler om at bodøværinger har mulighet til å betale 45 prosent mer enn det en typisk bolig koster, selv med begrensningene i boliglånsforskriften.
– Ser man på kjøpskapasiteten så har husholdningene mer å gå på, sier sjeføkonom Nejra Macic og viser til at differansen mellom median boligverdi og og median kjøpskapasitet er på 2 millioner kroner i Bodø.
Mer penger i sørvest
Etter Bodø er byene Stavanger og Kristiansand blant prisvekstvinnerne. I de tre byene har boligprisene steget mellom 11 og 15 prosent hittil i år og har også en sterk tolvmånedersvekst(se tabell).
Sørlendinger har kapital til teoretisk å by enda mer i budrundene enn i Bodø, omlag 50 prosent over prisen på en typisk bolig.
– Median kjøpskapasitet pr. husholdning er 5,25 millioner, mens median boligverdi er 3,52 millioner. Det er kjøpesterke husholdninger og stort avvik i de høyere prisklassene med langt flere potensielle kjøpere enn boliger, sier Macic.
Også i Stavanger er det mye mer penger å legge inn i boligmarkedet. En typisk husholdning kan betale 55 prosent mer enn det en typisk bolig koster.
– I Stavanger er median kjøpskapasitet pr. husholdning 6,63 millioner, mens median boligverdi er 4,29 millioner, forteller Macic.
Til sammenligning har en en osloborger i snitt mulighet til å betale 21 prosent mer for en typisk bolig i hovedstaden, der en medianbolig ligger på 5,4 millioner kroner.
Boligprisutvikling i utvalgte byer etter tolvmånedersvekst
| By | September | Sesongjustert | 12-måneder | Kvm. pris |
| Bødø m/ Fauske | 0,4% | 1,1% | 14,7% | 47.195 |
| Tønsberg m/Færder | −0,4% | 0,3% | 11,2% | 42.733 |
| Drammen m/omegn | −0,7% | 0% | 10,5% | 44.285 |
| Kristiansand | 0,3% | 1% | 10,4% | 34.378 |
| Porsgrunn/Skien | −0,7% | 0% | 9,5% | 28.454 |
| Stavanger m/omegn | 0,3% | 0,7% | 9,4% | 39.263 |
| Bergen | −2% | −0,1% | 8,6% | 50.506 |
| Oslo | −0,8% | 0,2% | 7,2% | 86.024 |
| Norge | −0,9% | 0,2% | 8% | 48.785 |
Enorme forskjeller i Oslo
Hvis alle osloborgere hypotetisk hadde kjøpt bolig alene i dagens marked, så hadde 40 prosent hatt et budsjett under 2,6 millioner kroner, det vil si nær sagt ingenting i hovedstaden.
Når Prognosesenteret ser på husholdninger er det også langt fra topp til bunn.
– En fjerdedel av husholdningene i Oslo kan kjøpe for 12,5 millioner kroner og oppover, mens en fjerdedel kun kan kjøpe bolig for opptil 1,56 millioner, som ikke eksisterer i Oslo. Den resterende halvparten av husholdningene kan maksimalt kjøpe for mellom 3,3 og 10,9 millioner, sier Macic.
Selv om det er vanskeligere å kjøpe bolig i Oslo, stiger antallet førstegangskjøpere, ofte med hjelp av foreldrene. De er med på å gjøre boligtilbudet i hovedstaden lavere enn før pandemien.
– I Oslo er det 9.112 førstegangskjøpere hittil i år, mot 8.551 i fjor på samme tid. Det var 1.600 bruktboliger til salgs i september mot et snitt på 2.500 i september i årene fra 2017 til 2019. Dette handler blant annet om et større kull med førstegangskjøpere, som ikke har noen bolig å selge ved kjøp, sier Macic.
Merkelige oljebyer
Det er ikke rart at forskjellene er store i Oslo. Boligprisene har doblet seg på ti år, blant annet på grunn av for få boliger og ikke minst mangel på de mest attraktive boligtypene.
Foruten muligheten til å betale mer, er det lite som tilsier en boligprisvekst i Stavanger og Kristiansand. Selv med rekordlavt antallet usolgte boliger er den generelle boligdekningen god i mange år fremover, det er befolkningsnedgang og førstegangskjøpere spiser ikke av markedet på samme måte som i Oslo.
– Antallet førstegangskjøpere har økt i begge kommunene hittil i år sammenlignet med samme periode i fjor, men antallet kjøpere totalt har også økt like mye slik at andelen førstegangskjøpere er stabil i både Kristiansand og Stavanger, sier Macic.
Prisoppgangen i de to byene er på rundt 12–13 prosent hittil i år og spørsmålet er om prisoppgangen kun er rentedrevet sammen med med mye høyere kjøpekraft enn i nevnte Oslo.
– Kommunene har husholdninger med sterk kjøpekraft sammenlignet med boligverdiene. Jeg tror ikke det er noen annen forklaring enn at rentekuttet fikk en forsinket positiv effekt, sier Macic.
Sjeføkonomen understreker også at arbeidsledigheten er fallende i de to byene.
Hvor skal Oslo?
Oslo kan få sin dårligste prisutvikling siden 2017 i år, men har riktignok lite å klage over etter 12 prosents oppgang i 2020.
– Tolvmånedersveksten i Oslo er mer enn halvert, fra 16 prosent i mars til 7 prosent i september. Dersom prisene fortsetter sideveis vil boligprisveksten falle til 0 prosent ved årsskifte og til minus 3 prosent i februar 2022. Det skal bli interessant å følge endringen i dynamikken et marked som har vært preget av prisvekst over lang tid, sier sjeføkonom i SpareBank 1 SR-Bank, Kyrre M Knudsen.
Finn.no ser også stadig lavere Oslo-aktivitet.
– I september i år ble det publisert 15 prosent færre nyheter enn samme måned i fjor. Interessen pr. annonse har også gått ned i samme periode og hver enkelt annonse i dette markedet fikk 18 prosent færre sidevisninger. Det er boliger under 5 millioner som drar ned tilbudet, nedgangen her er på 23 prosent, sier leder av FINN Eiendom, Jørgen Hellestveit.
Nejra Macic tror likevel ikke det betyr noe prisoppgang i hovedstaden i høst.
– Tilgjengelige boliger for salg i Oslo er nå på det laveste nivået siden 2016. Vi tror imidlertid ikke på noe kraftig prispress på grunn av dette, da det ligger an til at det blir færre kjøpere også. Både tilbud og etterspørsel justerer seg noe nedover, sier sjeføkonomen.
