– Det er trøkk i markedet, det er det ingen tvil om. Vi ser yieldreduksjon og veldig lav ledighet – det er bortimot bare eiendommer som skal konverteres eller bytte leietager som står tomme. Det gjelder generelt i alle huber, og leienivået er stigende. Nå har vi satt opp prime rent fra 1.400 til 1.500 kroner pr. kvadratmeter, forteller Carl Fredrik Marti, sjef for logistikk hos næringsmegleren Colliers International i Oslo.
Lager- og logistikkbygg høres i utgangspunktet ut som temmelig lite sexy greier, men for investorene som satset i dette markedet for noen år tilbake, kan Excel-arkene likevel by på tilfredsstillende lesning.
Den såkalte yielden, altså direkteavkastningen, er nå nede i rekordlave 3,9 prosent for de mest attraktive eiendommene. Det impliserer en verdsettelse som aldri før er sett i dette segmentet, og et nivå som ville vært sjokkerende høyt selv for eksklusive kontoreiendommer på Aker Brygge om man spoler tilbake noen år.
Sterk investorinteresse
At yielden faller, henger nøye sammen med stigende leiepriser. Og ikke overraskende finner man det høyeste leienivået jo nærmere Oslo sentrum man kommer. I den ennå industritunge Groruddalen koster det nå mellom 1.200 og 1.500 kroner pr. kvadratmeter å leie logistikkarealer.
Hele 98,8 prosent av det tilgjengelige arealet er utleid, og byggene prises til en yield mellom 3,9 og 4,5 prosent.
– I fjor var yielden høyere – 4,4 prosent på det laveste. Men den er fortsatt nedadgående, sier Marti.
Det er ikke feil at det er lett å sette opp. Utfordringen er å finne regulerte tomterCarl Fredrik Marti, Colliers International
– Snakker vi 3,75 om ett år?
– Det vil ikke forundre meg om man ser enda lavere tall neste år. Nå gikk renten opp, og inflasjonen er høy, men leienivået øker. Veldig mange vil inn i dette markedet nå – både fond, syndikater, livselskaper og andre investorer, både nasjonale og internasjonale.
Rekordstor omsetning
Siden 2011 har leienivået steget med 50 prosent, ifølge Colliers International. På samme tid har såkalt prime yield, avkastningsnivået for de beste eiendommene, falt med 42 prosent. Brorparten av fallet har skjedd de seneste fem årene.
Frem til 13. desember er det i år omsatt logistikkeiendom for 16 milliarder kroner – rundt 20 prosent mer enn fjoråret under ett, og det høyeste nivået noensinne.
– Det omfatter kun rene lager- og logistikkbygg, ikke underskogen av kombinasjonsbygg, presiserer Marti.
– Det er vel ganske lett å sette opp slike bygg, så hvorfor bygges det ikke mer?
– Det er ikke feil at det er lett å sette opp. Utfordringen er å finne regulerte tomter. Nordover mot Gardermoen eller sørover mot Vestby og Moss er det ikke mange regulerte tomter som ikke allerede er bygget ut. Du skal også treffe en avkjøring langs disse veiene, og landbruksareal er beskyttet mark, sier han.
Brer seg
Som følge av at de mest Oslo-nære logistikkområdene nærmest er fulle, har Colliers International utvidet sitt analyseområde med seks nye områder i år: Nebbenes, Drøbak, Fredrikstad, Sarpsborg, Hanekleiva, Horten og Larvik.
Billigst er det å leie areal i Røyken, Ytre Enebakk og Indre Østfold (Askim og Spydeberg), der prisene spenner fra 600 til 850 kroner meteren. Til gjengjeld er ledigheten alle disse stedene rapportert til 0,0 prosent.
– Hvor mye av denne boomen drives av netthandel?
– Ganske mye. Man har sett et skifte i folks handlevaner verden over. Det er en stor driver, og noe som ofte krever gode fasiliteter, sier Marti.
