– Noen av disse byggene er veldig spesialiserte, og tilpasset akkurat den virksomheten som er der i dag. Dersom den flytter, blir bygget stående igjen med mindre sannsynlighet for alternativ bruk, sier Olav T. Løvstad, sjef for utlån til eiendoms- og entreprenørmarkedet i DNB.
På Finansavisens eiendomskonferanse i Oslo sist uke stilte han spørsmålet om industrieiendom egentlig er næringseiendom eller om det bør regnes som driftsmidler.
«Hvordan er den alternative bruken? Residualverdien? Det er jeg i tvil om», sa Løvstad fra talerstolen.
– Det er mursteinen som utgjør eiendommen. Du kan rive den og bygge noe annet, og det kan by på spennende muligheter. Men hvis ikke eiendommen kan brukes til noe annet, er det driftsmidler, sier Løvstad til Finansavisen.
Investorfavoritt
Ifølge Malling & Co utgjorde industri- og logistikkbygg 19 prosent av det totale transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge til og med tredje kvartal i år.
I perioden ble det dermed omsatt 44 slike eiendommer for i alt 19,6 milliarder kroner.
Nedre grense for å bli med i statistikken er satt til 50 millioner kroner.
Det blir veldig fort en diskusjon om beliggenheten. Om eiendommen er egnet til annen bruk og hva som da blir restverdienOlav T. Løvstad, DNB
«Aktivitetsnivået i logistikksegmentet medfører at investeringsvolumet øker kraftig for andre år på rad, og den massive dreiningen av investorinteresse til segmentet fører til masse konkurranse», heter det i næringsmeglerens markedsrapport for vinteren 2021/22.
Malling & Co bemerker at yieldnivået (direkteavkastningen) er nede på et rekordlavt nivå – hvilket indikerer høye eiendomsverdier.
«Vi tror investorinteressen vil holde seg høy de kommende årene, ettersom etterspørselen er høyere enn det nåværende tilbudet», skriver analytikerne.
Glidende overgang
Så er spørsmålet: Hva er logistikk og hva er industri? Basert på Malling & Cos oversikt, utgjør de rene industribyggene omtrent en fjerdedel av omsetningen i dette segmentet i år. Ifølge Løvstad er det her det største faremomentet ligger.
– Man må skille mellom lager/logistikk og rene industribygg. Dette henger en del sammen, og det kan være vanskelig å etablere skillelinjer, sier han.
– Det må tas en vurdering av hver enkelt eiendom, ikke minst beliggenheten. Det er ikke sånn at enhver industrieiendom er mindre omsettelig, det er en hel haug av industrieiendommer som kan bli til noe annet.
– De må bli til noe annet?
– Nettopp. Hvis du har et bygg som er veldig spesialisert for det du skal drive, er det greit hvis leiekontrakten er lang, for da kan eiendommen være nedbetalt ved utløpet av kontrakten. Men det må være en akseptabel residualverdi, sier Løvstad.
– Er det for mye optimisme når denne verdien settes?
– Det er jo tusenkronersspørsmålet, for hva er en eiendom verdt over tid? Det blir veldig fort en diskusjon om beliggenheten. Om eiendommen er egnet til annen bruk og hva som da blir restverdien.
Han trekker frem Union Brygge som et positivt eksempel.
– Det var en cellulosefabrikk midt i Drammen. Selvaag og Aspelin Ramm kjøpte den og utviklet den til et vellykket bolig- og næringsområde.
Finnes alternativer?
Mange av de rene logistikkeiendommene er fornuftig priset, mener banksjefen.
Det til tross for et yieldnivå på linje med høystandardkontorer i Oslo sentrum, som da Coops relativt nybygde sentrallager på Gardermoen ble solgt for 3 milliarder kroner for ett år siden – tilsvarende en yield under 4 prosent.
– En av årsakene til at markedet for lager og logistikk har gått så mye, er netthandelen. Disse byggene er ikke så spesialiserte, selv om innmaten kan være det. Så ligger de ofte godt til ved store innfartsårer, sier Løvstad.
– Men det finnes også en del logistikkeiendommer der alternativbruken er begrenset. Om leietageren blir borte, hva er alternativene? Dette er ikke noe svarthvitt bilde, fortsetter han.
– Også kontorinvestorer kan risikere store kostnader til ombygging om leietageren forsvinner?
– Jo, men slike eiendommer vil alltid ha et alternativt bruksområde.
