– Det er stor usikkerhet knyttet til boligprisutviklingen i Oslo neste to-tre år. Det kommer flere renteøkninger fremover, som teoretisk sett burde påvirke boligetterspørselen og -prisene mer negativt i Oslo enn andre steder, sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.
KAN BLI MODERAT PRISVEKST: Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret. Foto: Iván Kverme
Dette er fordi husholdningene i Oslo er høyere belånt både i forhold til inntekt og til boligprisene.
– Samtidig indikerer den fortsatt svake tilbudssiden at prisene i Oslo burde stige mer enn andre steder. Summen av disse to motstridende effektene kan bli en moderat prisvekst, legger hun til.
– For lite regulering
Ser man på gjennomsnittet for hele 2021, var det 1504 boliger tilgjengelig for salg pr. måned, og dette er det laveste siden 2016 da det var 965.
Boligutviklere mener det reguleres for lite boliger i Oslo og at det går for tregt. En av dem er Mathis Grimstad, administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom, som ikke er i tvil om at det bygges altfor lite boliger i Oslo i forhold til behovet.
– For samfunnet er det ikke bra. Behovet er 4-5.000 boliger årlig, men langt under halvparten er blitt regulert, sa han til Finansavisen i desember.
- Antall usolgte boliger i desember 2021 var 904, mens det var 852 i desember 2020. Før dette var det laveste i desember 2016, da det var 707 usolgte boliger i Oslo.
- Det er gitt tillatelser til 2.506 nye boliger i Oslo siste 12 mnd sammenlagt pr. november, 9 % lavere enn samme periode året før.
- Det demografiske boligbehovet i Oslo ligger på rundt 3.400 boliger årlig, ifølge Prognosesenteret. Dette er basert på at befolkningsveksten fremover utvikler seg i tråd med SSBs alternativ med lav nettoinnvandring.
Prognosesenteret
Vil flere flytte til Oslo?
- Det har vært stor flyttestrøm ut av Oslo de siste par årene. Men det skyldes vel ikke bare preferanser? Er det sannsynlig at flyttestrømmen snur inn mot Oslo igjen?
– Holder vi inn- og utvandringen utenfor regnestykket, har den innenlandske nettoinnflyttingen til Oslo stort sett vært negativ hvert år etter finanskrisen. Trenden er tydelig, nettoinnflyttingen har bare blitt mer og mer negativ med årene, sier Macic
Under pandemien har i tillegg nettoinnvandringen falt såpass mye at den ikke lengre klarer å dekke opp for det innenlandske flyttetapet Oslo har.
Økt nettoinnvandring vil nok føre til at Oslo igjen får positiv nettoinnflytting Nejra Macic, Prognosesenteret
– Hovedårsaken til at mange flytter ut av Oslo er at det er et veldig stort kull i etableringsmoden alder. Mange av disse finner ikke boligene de trenger til et prisnivå de har råd til i Oslo. Dette ser vi spesielt blant barnefamiliene, som flytter ut til nabokommunene.
Barnefamilier flytter
I slike tilfeller blir nettoinnflyttingen målt i antall personer særlig negativ: det flytter to unge mennesker inn til Oslo (+2), og det flytter barnefamilier med to voksne og to barn ut fra Oslo (-4 personer).
– Det er ikke sikkert at det snur til positive tall når pandemien er over. Det reguleres stort sett for leilighetsbygging. Dermed er det ikke utsikter til at det blir noe enklere for barnefamiliene som ønsker hus med hage.
Men når pandemien en dag forsvinner, vil trolig nettoinnvandringen øke igjen.
– Dette vil nok føre til at Oslo igjen får positiv nettoinnflytting samlet sett, sier hun.
Kraftig prisstigning?
– Nå har boligprisene i Oslo roet seg, men er det sannsynlig at manglende boligtilbud vil drive prisene kraftig opp igjen når man ser to-tre år frem?
–Manglende boligtilbud burde isolert sett påvirke boligprisene positivt i Oslo de neste par-tre årene, men renteøkninger er en faktor som virker i motsatt retning. Når det heller ikke bygges mange nok boliger i Oslo, så finner mange Osloboere alternative løsninger i nabokommunene – så det er ikke gitt at prisene vil stige kraftig om boligtilbudet fortsetter å skrante, sier hun.
Robert Nystad, analysesjef i Union Gruppen, mener det er vanskelig å vite hvordan boligpriser og boligmarkedet ser ut så langt frem i tid.
– For øyeblikket er det i hvert fall mye som tyder på at tilbudssiden ikke er særlig stor i Oslo, verken for bruktboliger eller nyboliger. Bildet er imidlertid mer nyansert dersom man inkluderer områdene rundt Oslo, sier Nystad.
LAVT BOLIGTILBUD i OSLO: Robert Nystad, analysesjef i Union Gruppen. Foto: Kristin Vidhammer
Tror på økt befolkning
Han viser til at flyttestrømmer påvirkes av økonomiske konjunkturer, særlig i storbyer med stort innslag av privat næringsliv.
– Vi har hatt den største økonomiske nedturen siden krigen. Samtidig har «alt» som er gøy i en by vært stengt. Studenter har ikke fått komme på campus. Det har vært vanskelige kår for arbeidsinnvandrere, sier Nystad.
– Min gjetning er utvilsomt at befolkningsveksten tar seg opp igjen, men veksten blir nok lavere enn vi har vært vant til tidligere av andre årsaker, legger han til.
Det kan naturligvis ikke utelukkes at flere tilpasser seg en hverdag med økt bruk av hjemmekontor, og at det dermed blir mindre viktig å bo sentralt. Men Nystad tror ikke det er hoveddriveren.
– Boligprisutviklingen henger i veldig stor grad på rentene, og den generelle økonomiske utviklingen, så det blir altfor snevert å kun se på tilbudssiden. Men man kan snu på det. Dersom prisutviklingen blir svak i Oslo de neste årene, tror jeg neppe det er på grunn av flyttestrømmene eller tilbudssiden, sier han.
–Problem at lite bygges
Erling Røed Larsen i det nasjonale senteret for boligforskning Housing Lab ved Oslo Met mener det er et stort problem at det bygges for lite i Oslo.
– Vi på Housing Lab har vært svært opptatt av tilbudssiden i boligmarkedet. Det er store gevinster å høste hvis arbeidstakere og arbeidsgivere samles i arbeidsmarked av tilstrekkelige størrelse. Vi har observert en sentraliseringsgevinst i flere tiår, det vil trolig vare. For å realisere disse gevinstene, må det bygges, sier han.
MÅ BYGGES MER: Erling Røed Larsen ved boligforskningssenteret Housing Lab mener det er et stort problem at det bygges for lite i Oslo. Foto: Are Haram
Markedet priser reisetid ganske godt inn i boligprisene, den såkalte sentralitetsgradienten. Prisene faller for hvert ekstra reiseminutt til sentrum – alt annet likt.
Økningen i forskjellen i priser mellom sentrale og mindre sentrale boliger – som økte hvert år mellom 2002 og 2020 – ble imidlertid dempet under Covid.
– Det siste året har vi sett en relokaliseringstendens hvor man finner byer som Tønsberg, Larvik, Porsgrunn, Fredrikstad og Sarpsborg mer attraktive. Det er vanskelig å spå, men det er ikke unaturlig å tenke seg at noe av det folk lærte i hjemmekontortiden vil vedbli – men ikke alt, sier han.
– Tendensen med høye sentrale priser vil neppe snu, men vil kanskje bli dempet i forhold til 2002-2020, legger han til.
For å realisere sentraliseringsgevinster, må det bygges. Erling Røed Larsen, Housing Lab
Rente og tilbud viktig
Housing Lab har beregnet at hvis Oslo ble tilført 10.000 nye boliger, ville boligprisene falle med 10 prosent - alt annet likt. Housing Labs modell sier også at ett prosentpoengs økning i renten reduserer boligprisene med 14 prosent - alt annet likt.
Dette sier noe om prissensitiviteten og viktigheten av både boligtilbudet og renten på boligprisene.
– Økte renter vil trekke boligprisene ned. Økte inntekter vil imidlertid trekke boligprisene opp. Lavt byggetempo vil trekke boligprisene opp. Økt hjemmekontormulighet vil trekke boligprisene ned. I sum er det jo vanskelig å spå hva som blir totaleffekten, men min vurdering er at det fremdeles er et stort problem at det bygges for lite, sier Røed Larsen.
