– Leiemarkedet for kontorer i Stor-Oslo er godt for gårdeierne, særlig Oslo sentrum har høy etterspørsel etter kontorer. Det er høy sysselsettingsvekst og bedrifter vokser, sier Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co.
Det har vært sterk sysselsetting i flere kvartaler, som forventes vedvare en god stund fremover. Det tar tid før dette slår inn i leiemarkedet, og Malling & Co. spår leieprisene opp 10–20 prosent i flere områder den kommende treårsperioden.
– Vi forventer bra vekst det kommende året, og en periode med lavere vekst deretter, sier Ødegaard.
Leieprisene i ulike områder forventes å øke med 5–15 prosent de neste 12 månedene, og deretter med 5 prosent de påfølgende 24 månedene.
– Det er nå mange bedrifter som har underdekning på kontorlokaler. I tillegg ventes det økt arealbehov som følge av mer behov for møterom til digitale møter etc. Hypotesen om et fremtidig mindre kontorbehov, gjelder ikke lenger. Vi ser at bedrifter ønsker å tilby attraktive og sentrale kontorer for å lokke ansatte tilbake til kontoret, sier han.
Leieprisvekst
Leieprisvekst kontorer |
1. kv. 2022–1. kv. 2023 | 1. kv. 2022–1. kv. 2025 |
| Asker | 5% | 10% |
| Sandvika | 5% | 10% |
| Fornebu | 5% | 10% |
| Lysaker | 15% | 20% |
| Skøyen | 15% | 20% |
Forskningsp./Ullevål |
10% | 15% |
| Majorstuen | 10% | 15% |
Vika/Aker B./Tjuvholmen |
15% | 20% |
| Kvadraturen | 15% | 20% |
| Indre by | 15% | 20% |
| Indre by øst | 15% | 20% |
| Bjørvika | 10% | 15% |
Nydalen/Sandaker |
10% | 15% |
Økern/Løren/Risløkka |
5% | 10% |
| Helsfyr/Ensjø | 10% | 15% |
| Bryn | 5% | 10% |
| Oslo totalt | 12% | 17% |
Friske tillegg på leien
Gårdeiere sitter nå med sine regneark og også bygging og leietagertilpasninger koster mer.
– Vi ser at i eiendomstransaksjoner med value add-potensialet, som rehabilitering eller med mange korte kontrakter som utløper, legger investorene til ganske friske tillegg på leien på nye leiekontrakter, sier Ødegaard.
På slike eiendommer opplever ikke han at en økende rente løfter de initiale yieldene og dermed reduseres ikke eiendomsverdiene.
– Ser vi derimot på rene kontantstrømeiendommer, er det mer rentesensitivitet, økende yielder og en forestående reprising av yieldene, påpeker analysesjefen.
Rekordlav nybygging
De kommende tre årene er nybyggingen i Stor-Oslo langt under snittet på 140.000 kvadratmeter de siste tjue årene.
Først i 2025 vil det komme noe særlig volum inn i markedet, da med Construction City på Ulven.
I 2022 vil bare 18.200 kvadratmeter bli ferdigstilt, som er det laveste siden registreringen begynte i 1998. Det ferdigstilles imidlertid rehabiliteringsprosjekter på nesten 100.000 kvadratmeter i år.
– Det er veldig lite som bygges av nye kontorer de neste tre årene i Stor-Oslo, pipelinen i denne perioden er på mange måter all-time low. Pandemien har holdt igjen planlagte byggeprosjekter og det er også en pris- og kostnadsvekst som gjør tilbudssiden begrenset, sier Ødegaard.
Ledighet p.t. og bekreft. bygging
| Område | Ledighet | 3-årig pipeline kvm. |
| Asker | 13% | |
| Sandvika | 1% | 10.000 |
| Fornebu | 8% | 30.000 |
| Lysaker | 4% | 18.200 |
| Skøyen | 9% | 11.000 |
Forskningsp./Ullevål |
2% | 2.300 |
| Majorstuen | 2% | 20.000 |
Vika/Aker B./Tjuvholmen |
5% | |
| Kvadraturen | 6% | 10.000 |
| Indre by | 6% | 2.000 |
| Indre by øst | 6% | 23.000 |
| Bjørvika | 1% | |
Nydalen/Sandaker |
9% | 20.000 |
Økern/Løren/Risløkka |
8% | 14.000 |
| Helsfyr/Ensjø | 4% | 33.800 |
| Bryn | 15% | 1.800 |
Kostnadsøkninger
Det har vært 20–30 prosent vekst i byggekostnader for kontorer de siste 18 månedene.
– Dette ser vi når vi snakker med utviklere, men en annen ting er hva entreprenørene vil tilby de neste to årene. Dette er en bekymring for dem som planlegger nybygg eller utviklingsprosjekter. Det er også fortsatt vanskelig med noen materialleveranser, sier han.
Dette vil ikke bare fordyre prosjekter, men kan også utsette eller skrinlegge prosjekter.
– Leieprisene for nybygg må øke med de økte materialkostnadene. I østlige randsoner kan dette bli vanskelig da ledigheten er høy på 8 prosent. Forventet byggevolum her er 70.000 kvadratmeter i perioden 2022–2024, cirka en tredjedel av samlet byggevolum i Stor-Oslo, og man risikerer utsettelser hvis de høye kostnadene vedvarer.
Leieprisene for nybygg må øke med de økte materialkostnadeneHaakon Ødegaard, Malling & Co.
Renten kraftig økt
Ifølge Unions ferske bankundersøkelse er nå gjennomsnittsrenten hele 5,14 prosent ved 65 prosent belåning av kontoreiendom sentralt i Oslo, og vi må tilbake til høsten 2013 for å finne et tilsvarende rentenivå.
Gjennomsnittlig bankmargin for nye femårs lån har økt med 14 basispunkter til 221 basispunkter i andre kvartal. Det er første gang på to år at bankmarginen øker.
I tillegg har femårs swaprenter tatt et nytt jafs det siste kvartalet, slik at samlet lånerente øker med hele 0,72 prosentpoeng i andre kvartal.
Kredittmarginene i obligasjonsmarkedet stiger også kraftig. For single purpose-selskaper, med såkalt SPV-finansiering, tørker likviditeten inn.
– Obligasjonsmarkedet har vært en god kilde for mange selskaper, men det er nå uaktuelt for de aller fleste, sier Herman Følling Ness, senioranalytiker i Malling & Co.
Verdifall?
Det såkalte yieldgapet, forskjellen mellom femårs swaprente og prime yield kontorer i Oslo, er nå nesten null og svært lavt i historisk sammenheng. Det betyr at kapitalkostnaden, inkludert kredittmarginer, overstiger direkteavkastningen på disse kontoreiendommene.
– Investorer er likevel villige til å investere i eiendommene fordi de kan midlertidig tåle høyere lånerente enn direkteavkastning for å få den ventede leieprisveksten i de kommende årene. Vi så for eksempel i 2006/2007, da yieldgapet var enda lavere og negativt, at investorene kjøpte korte leiekontrakter og reforhandlet. Dermed skulle avkastningen bli bedre enn den opprinnelige yielden tilsa, sier Ness.
Når mesteparten av leieprisveksten har blitt realisert, flytter yielden/avkastningskravet seg oppover med dagens renter. Det spår analytikerne i Malling & Co. vil skje over de neste seks–18 månedene.
De venter at prime yield vil øke 50 basispunkter, fra 3,25 til 3,75 prosent, frem til slutten av 2023. Normal yield i randsoner venter de i perioden øker med 70 basispunkter til cirka 5,15 prosent.
— Ingen panikk
– Vi spår «en pust i bakken» og en svak nominell verdinedgang på i overkant av én prosent innen utgangen av 2023. Det er hovedscenarioet, men det er knyttet usikkerhet til dette. Som kjent er det en høy inflasjon som bidrar positivt til leiejustering oppover for investorene, og det er mye både over og under brøkstreken som kan påvirke yielden, sier Ness.
Selv om renten og yielden/avkastningskravet øker, er også vekstfaktoren høyere.
– Yieldoppgangen alene bør ikke få folk til panikk, det betyr altså ikke nødvendigvis verdinedgang. Den forventede leieprisveksten kommer til å være dempende for en nedgang, sier han.
Malling & Co. venter også at transaksjonsmarkedet i Norge vil kjøle seg ned i forhold til toppåret 2021 og at man i år kan havne på 2019-2020-nivå, et sted mellom 100–120 milliarder kroner.
