– Det er for tidlig å konkludere veldig hardt, men våre undersøkelser viser at de fleste bedriftene ønsker å beholde kontoret. Samarbeid og kreativitet er viktig, og den uformelle informasjonsflyten blir borte hvis man sitter på hjemmekontor, sier Thomas Ramcilovic, analysedirektør i DNB Næringsmegling.

Tall fra næringsmegleren tyder på det ikke er blitt noen revolusjon i måten nordmenn jobber på som følge av coronapandemien. Etterspørselen etter kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum er skyhøy, og har sendt arealledigheten ned til 4,4 prosent.

OVERRASKET OVER KRAFTIG LEDIGHETSFALL: Analysedirektør Thomas Ramcilovic (t.v.) og analytiker Anders Steinsland Haugan i DNB Næringsmegling. Foto: Håkon Løtveit

Så lav ledighet har DNB Næringsmegling aldri registrert i løpet av de 20 årene undersøkelsene har pågått.

– Ledigheten er rekordlav ut fra våre målinger, det er lite å velge i. Vi hadde en prognose på at ledigheten skulle falle, men ikke at den skulle falle fullt så mye. Vi la til grunn litt hjemmekontorbrems i vår modell, men det er svært få bedrifter som har kuttet i bruken av kontorer, sier Ramcilovic.

Fra krise til boom

På ett år har kontorledigheten falt med 2,5 prosentpoeng, og selv ikke i randsonene er det særlig mye ledige lokaler å oppdrive. I et tidligere «problemområde» – ihvertfall sett fra eiendomsutviklernes øyne – som Bryn og Helsfyr, har ledigheten gått fra 13 til 5 prosent.

Ikke siden 2007 har kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum vært nede på 4-tallet – 4,6 prosent, for å være nøyaktig.

Til sammenligning har gjennomsnittsledigheten vært 7,4 prosent de seneste ti årene.

– Var spådommene om økt bruk av hjemmekontor og redusert arealbehov helt gale?

– Vi jobbet mye med store bedrifter og undersøkte hva de tenkte om kontor, og trodde aldri det kom til å bli et ras i etterspørselen. Mange ville heller ha mer plass per ansatt. Det er blitt mer hjemmekontorbruk, men det er ikke åpenbart å kutte masse areal av den grunn, sier Ramcilovic.

Les også

Tror hjemmekontor vil kappe 6 prosent av kontorbehovet

CBRE ser et varig skifte i kontormarkedet etter pandemien. Påfallende nok er det mandag og fredag som er de mest populære dagene å jobbe hjemmefra. 

– Først når leiekontraktene går ut, vil man se om bedriftene ønsker mindre areal. Men det bedriftene sier, er ihvertfall at de ikke har et redusert kontorbehov. De ønsker å være fleksible, at det er mulig med hjemmekontor, men vil ha de ansatte på kontoret mesteparten av tiden, legger analytiker Anders Steinsland Haugan til.

Fra krise til boom

På Økern og Løren, der ledigheten nådde 24 prosent i 2020, mangler bare 4 prosent av kontorene leietagere nå.

– Der kom de litt uheldig ut. Både Økern Portal og Parallell ble bygget på «spekk», og ble truffet av coronarestriksjoner da arealene nærmet seg ferdigstillelse, men nå er det nesten fullt der også. Det totale kontorarealet på Økern er jo mindre enn i sentrum, så man ser veldig godt når noe blir fylt opp, sier Haugan.

Også et tidligere problemområde som Fornebu utmerker seg med svært lav ledighet, 3 prosent – ned fra 7 prosent ved forrige måling. Heller ikke her er forholdene større enn at en enkeltkontrakt for 12.000 kvadratmeter i Fornebu Works gir en langt penere statistikk.

I Oslos indre sentrum, unntatt Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Bjørvika, er arealledigheten relativt høy, med 8 prosent. Årsaken er at mye renovering ble igangsatt under pandemien, ifølge Haugan.

Les også

– Kan tåle at yielden øker

Eiendomsspar-sjef Christian Ringnes tror rentebindinger og høy leieprisvekst på grunn av inflasjonen gjør at renteøkningene ikke biter hardt for eiendomsselskapene.

– Det begynte under corona da flere lokaler sto tomme, men nå ser vi at mye kommer ut i markedet igjen. De aller fleste vil til sentrum, noe som bare forsterket seg gjennom pandemien, så ledigheten der går nok ned på sikt, sier han.

Var for pessimistiske

Da DNB Næringsmegling så inn i krystallkulen for ett år siden, trodde de på et «lite ledighetsfall i 2022, før vi vil komme tilbake på rundt 7 prosent i 2023».

For randsonene var prognosen mer negativ. Analytikerne så for seg et utfordrende marked, særlig i øst. Likevel har ledigheten altså stupt. Mye skyldes et avventende marked og lav byggeaktivitet mens pandemien pågikk.

Det er svært få bedrifter som har kuttet i bruken av kontorer

Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling

– Man sendte folk hjem under corona, og da tok man ikke de store beslutningene om å flytte til nye lokaler. De fleste utbyggere starter heller ikke å bygge før mesteparten er utleid, så det ble nærmest full stopp, sier Ramcilovic.

– Da er det vel mange som ønsker å bygge nå?

– Det er absolutt mange som står klare til å bygge hvis de får leietagerne på plass. Sentrum greier ikke å dekke behovet, så det blir et spørsmål om hvem som vinner frem, sier han.

Kostnader bremser nybygging

Kraftig kostnadsvekst og manko på arbeidskraft fordrer likevel at leieprisene flere steder må øke betydelig for at nybygg skal lønne seg.

DÅRLIG TIMING BLE GOD: Prosjektene Parallell (t.v.) og Økern Portal sto ferdig midt under pandemien, men fylte seg senere raskt opp. Her mens byggingen pågikk i 2020. Foto: Iván Kverme

– Som følge av Ukraina-krigen, økte energipriser og høyere inflasjon, har byggekostnadene skutt i været, og dagens leiepriser rundt 2.000 kroner meteren i randsonene forsvarer ikke bygging, sier Haugan.

– Skal leieprisene dermed kraftig opp?

– De nest beste områdene, som Sentrum og Skøyen, har fått en vekst som nok kommer til å vare en stund til. I randsonene er leieprisene derimot ganske lave, og det er ennå masse som kan bygges. Det kan likevel hende det blir leieprisvekst der også, både fordi det er dyrere å bygge og fordi avkastningskravet stiger på grunn av et høyere rentenivå, sier Ramcilovic.

Risikoen er om det høyere rentenivået leder økonomien inn i en resesjon. 

– Da kan leieprisene flate ut. Men sysselsettingsveksten er viktig. Den kan komme til å bli veldig flat de kommende årene, og vi vil antagelig se en etterspørselsbrems som følge av det. Om man da hadde bygget markedet helt i hjel, kunne ting blitt veldig vanskelig.