– Vi opplever et litt avventende marked, sier Marius G. Dietrichson, leder for transaksjoner hos Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) i Oslo.
Hvert halvår gjennomfører næringsmegleren en spørreundersøkelse blant store eiendomsinvestorer om deres syn på markedet de kommende seks månedene.
Høstens svar, som ble innhentet i begynnelsen av september, viser at 47 prosent vil utvide porteføljen, mens 45 prosent vil beholde porteføljen uendret. 8 prosent vil selge eiendommer.
For et halvt år siden svarte 75 prosent at de ville utvide, 21 prosent ville sitte i ro, mens 4 prosent ville kvitte seg med eiendommer.
At folk vil selge seg ut er en sjeldenhetMarius G. Dietrichson, CWR
– Vi ser at flere har «hold» som hovedstrategi. Vi så det samme under pandemien – når det er usikkerhet i markedet, føler man seg frem, sier analysesjef Hans Petter Skogstad.
Skremmende sentralbanker
Likevel er det altså ingen krisestemning, hverken i CWRs kontorer ved Rådhuset eller blant investorene.
– 47 prosent ønsker jo fortsatt å kjøpe, sier Skogstad, og blir parert av Dietrichson:
– Selv om flere sitter på gjerdet, har vi gjennomført mange transaksjoner i år. Markedet er mer selektivt, men det er fortsatt velfungerende. At folk vil selge seg ut er en sjeldenhet – selv i 2009 var det få salg som ble tvunget frem, sier han.
CWR ser tendenser til et tregere marked, ved at spriket mellom kjøper og selgers forventninger blir større. Samtidig vil det bli vanskeligere å skaffe finansiering.
Hele 74 prosent tror at finansieringsvilkårene blir hardere det neste halvåret. Bare 3 prosent ser for seg en bedring, mens 23 prosent tror på uendrede forhold.
For et halvt år tilbake var det bare 18 prosent som trodde finansieringen skulle bli tøffere.
– Dette er en direkte konsekvens av at rentene øker, sier Dietrichson.
– De lange rentene er i stor grad knyttet opp mot rentene i USA, så det er de som vil styre utviklingen. Rund baut skal de korte rentene kraftig opp, og så er spørsmålet hvor raskt de vil komme ned igjen, sier Skogstad.
Yieldene øker
Økende rente betyr økende avkastningskrav. Et meget stort flertall (79 prosent) svarer at de tror såkalt prime yield – direkteavkastningen for de beste kontoreiendommene – skal opp det kommende halvåret.
Det kan tolkes som at flertallet tror eiendomsverdiene skal ned. 8 prosent spår stabilitet, mens 13 prosent spår yieldreduksjon.
Den samme tendensen gjelder for handelseiendom og industri/logistikk.
Prime yield og leiepriser i Oslo
| Område | Prime yield | Leiepris, topplokaler | Leiepris, høy standard | Leiepris, moderat standard |
| CBD (Vika, Aker Brygge) | 3,25 % | 6.000 | 5.250 | 3.600 |
| CBD 2 (Bjørvika) | 3,35 % | 5.000 | 4.500 | 3.600 |
| Øvrige sentrum | 3,50 % | 4.300 | 3.850 | 2.700 |
| Skøyen | 3,60 % | 4.000 | 3.600 | 2.600 |
| Majorstuen | 3,60 % | 3.600 | 3.100 | 2.300 |
| Nydalen/Storo | 3,85 % | 2.900 | 2.700 | 1.800 |
| Lysaker | 3,90 % | 2.900 | 2.600 | 1.800 |
| Helsfyr | 4,15 % | 2.400 | 2.250 | 1.800 |
| Økern/Hasle | 4,15 % | 2.400 | 2.150 | 1.550 |
| Bryn | 4,35 % | 2.200 | 1.900 | 1.500 |
| Fornebu | 4,50 % | 2.600 | 2.100 | 1.500 |
– For de aller, aller beste eiendommene har ikke prisene beveget seg noenting. Men på en bredere skala er det klart at det blir en priskorreksjon når rentene går opp, sier Dietrichson.
Det finnes likevel en joker: inflasjonen.
– På generell basis kan vi si at avkastningskravet skal opp, men det er ikke ensbetydende med at eiendomsverdiene skal falle, for vi har et inflasjonsaspekt å ta med oss, sier Arne T.W. Eriksen, leder for verdsettelse i CWR.
– At inflasjonen er så høy som nå, motvirker det høyere avkastningskravet, påpeker han.
Sug etter kontorlokaler
En kjølig makrohøst til tross, for utleierne i hovedstaden er det gode tider. Finansavisen har tidligere omtalt at arealledigheten er historisk lav.
– Historien om kontorets død er betydelig overdrevet, sier Skogstad, og legger til et «hva var det vi sa».
For i likhet med de fleste selskaper som lever av utleie og handel med kontorlokaler, hevdet CWR at det aldri ville bli noen permanent endring i arbeidsvaner som følge av pandemien. Statistikken så langt viser at meglerfirmaene fikk rett.
Det er lav ledighet og få planer om nybygg. Med et stramt arbeidsmarked betyr det at leieprisene øker. Så får du inflasjonsjusteringen i tilleggHans Petter Skogstad, CWR
– Kontoretterspørselen holder seg høy, sier Skogstad.
Blant investorene tror 67 prosent på uendret etterspørsel. 19 prosent tror på bedring, mens 14 prosent spår nedgang.
Som følge av pandemien og usikkerheten den skapte, ble flere kontorprosjekter skrinlagt. Dermed bygges det nesten ikke kontorlokaler i Oslo nå, og siden dette er seige prosesser og byggekostnadene har økt kraftig, vil det være slik også neste år og i 2024.
– Det er lav ledighet og få planer om nybygg. Med et stramt arbeidsmarked betyr det at leieprisene øker. Så får du inflasjonsjusteringen i tillegg. Prognoser tyder på at inflasjonen vil ligge på 6–7 prosent i høst. Det kan godt bli høyere også, sier Skogstad.
– Hva med nybyggingen?
– Den vil først løfte seg markant i 2025, med Construction City på Ulven. Da skal det nye regjeringskvartalet også stå ferdig, men at det skjer i 2025 vil jeg ikke garantere, sier han.
Construction City skal etter planen romme 85.000 kvadratmeter med kontorlokaler, hvorav 41.000 kvadratmeter allerede er booket. Regjeringskvartalet skal romme departementer som i dag sitter spredt på mange sentrale adresser i Oslo, lokaler som da blir tilbakeført i markedet.
