Norges Bank tror at rentehevingene og den reduserte kjøpekraften vil bidra til et boligprisfall i 2023. Et prisfall på 2,4 prosent vil merkes, men utgjør i seg selv ingen trussel for den finansielle stabiliteten.
Da er farene større innen næringseiendom. Der ti års swaprente har steget fra 1 til 3,5 prosent over det siste drøye året, har avkastningskravet (yield) for det beste kontorsegmentet i Oslo holdt seg tilnærmet konstant på 3,3 prosent. Dette vil ikke holde seg, skriver Norges Bank i Pengepolitisk rapport.
– Rekordlavt nivå
Salgsprisene, gitt ved leiepriser delt på avkastningskravet, har flatet ut i Oslo, men har falt de fleste andre europeiske hovedsteder, slår Norges Bank fast. Dermed går det mot en brutal slutt på festen, som for alvor tok av halvveis i 2021. I denne perioden har leieprisene økt kraftig, mens avkastningskravet har vært konstant. Norges Bank venter at leieprisene vil stige ut året, men så bli preget av at Norge går inn i resesjon.
«Det observerte avkastningskravet for prestisjelokaler i Oslo har vært på et rekordlavt nivå siden utgangen av 2020, til tross for at de langsiktige rentene har økt», skriver sentralbanken i Pengepolitisk rapport.
«Vi venter en gradvis økning i avkastningskravet fremover», heter det videre.
«Samlet tilsier anslagene for leieprisvekst og avkastningskrav at salgsprisene på næringseiendom skal falle i årene fremover, og ved utgangen av prognoseperioden anslår vi at prisene er tilbake til nivået fra før pandemien», advarer Norges Bank, som har oppjustert sitt anslag for dette prisfallet siden juni.
Ned over 20 prosent
Prognosen tilsier et fall på litt over 20 prosent over de neste par årene.
«En brå økning i avkastningskravet kan føre til et markert fall i salgsprisene», lyder advarselen.
Dette blir verre fordi «mange næringseiendomsforetak har høy gjeld i forhold til inntekt». Hvis norsk økonomi også bremser enda raskere enn Norges Bank venter, blir også fallet i salgsprisene på næringseiendom større.
Kan gi store tap
Det meste av næringseiendomsinvesteringer er finansiert i obligasjonsmarkedet. Norges Bank frykter ikke at bankenes utlånstap vil stige mye selv om flere næringseiendomsforetak skulle få betalingsvansker, men understreker:
«Erfaringene fra Norge og andre land viser imidlertid at tapene i denne sektoren kan bli store ved kraftige tilbakeslag».
