– Vi har – i motsetning til konkurrerende analysemiljøer – justert prime yield opp til 3,75 – 4,00 prosent og tror trenden fortsatt er oppadgående. Økte renter skal ordinært tvinge yieldene enda høyere, samtidig skal det godt gjøres å finne aktører som selger primeeiendommer på disse nivåene i dag, sier Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling.
Investorene ønsker eksponering mot Oslo sentrum og selger heller andre eiendommer.
– Derfor tror vi det blir en brems i det absolutte prime segmentet, mens vi ser at prisene har flyttet seg generelt på en del av transaksjonene som går, sier han.
Ikke 25 prosent verdifall
Ifølge DNB Næringsmegling har renteendringene endret avkastningskravet og medført at mange næringseiendommer har falt i verdi, noe man også har kunnet observere i aksjemarkedet. Forrige gang rentene var så høye, var prime yield fem prosent, ifølge Ramcilovic.
–Våre anslag ser likevel annerledes ut enn Handelsbanken sine. Deres beregninger tok utgangspunkt i en mye lavere yield, 3,3 prosent, mens vi mener yieldene allerede har steget. Det er riktignok også en del av regnestykket at markedsleiene for de beste lokalene har steget en god del det siste året. Handelsbanken har også forutsatt en leieprisvekst på bare 1,4 prosent neste år, som vi mener er et altfor lavt anslag. Vi tror på realvekst i leiene i sentrumsmarked hvor det knapt er ledige lokaler i de beste områdene.
Ifølge DNB Næringsmeglings beregninger kan yielden stige 44 basispunkter i Oslo de neste tre årene uten av eiendomsverdiene reduseres basert på DNB Markets sine forventninger til KPI-utvikling.
– KPI-justeringen av leien er et viktig element for eiendomsinvestorene. Vi har beregnet at bare KPI-justeringen forsvarer nær 50 basispunkter økning i yielden uten at verdiene faller. Når det er sagt har rentebevegelsene vært større enn det i år.
Høy leieprisvekst
I DNBs ferske investorundersøkelse tror investorene at leieprisveksten på kontorer i Oslo blir 7 prosent neste tolv måneder.
– Det som hjelper markedet nå er at det er rekordlav kontorledighet og at det bygges lite. Jeg er ikke uenig i at eiendomsverdiene er ned fra toppen og kan falle mer, men økt kontantstrøm vil hjelpe når avkastningskravene stiger. KPI-justering av leiene vil også hjelpe betydelig på kontantstrømmen og direkteavkastningen til investorene, men neppe nok til å kompensere for endring i yieldnivåer.
DNB Markets KPI-anslag i neste treårs-periode er 12,7 prosent. DNB Næringsmegling spår i denne perioden en leieprisutvikling for høy standard-kontorer i Oslo sentrum på 15 -17 prosent.
– Vi tror at leiene i Oslo sentrum stiger mer enn KPI, spesielt det neste året - før vi venter en utflating.
Økt kontantstrøm
Kontorledigheten er svært lav i Oslo, og leieprisene har steget mye i sentrum, inkludert i områder utenfor de aller beste områdene. Det vil si at mange investorer vil kunne øke kontantstrømmen markant når leieavtalene skal reforhandles.
Ramcilovic viser eksempelvis til at topplokaler på Skøyen oppnår leiepriser på over 4.000 kroner pr. kvadratmeter pr. år, og at det ikke er mange årene siden man var fornøyd med over 3.000 kroner.
– Det forteller at det har skjedd noe. I de beste sentrumsområdene er det svært lite ledighet, og i Bjørvika har det knapt vært ledige lokaler de siste årene. Våre kontorundersøkelser viser de store bedriftene i enda større grad enn før etterspør kontor i sentrumsområdene.
Byggekostnadene er langt høyere enn for kort tid siden, dermed igangsettes få nybyggprosjekter.
– Det vil kunne bidra til å presse leiene opp, også utenfor sentrum. I hvert fall om bremsen i norsk økonomi og sysselsettingsvekst ikke blir for markant.
Eksempelvis sier investorer at de nå må ha en leie i randsonen på 2.500-3.000 kroner pr. kvadratmeter for å starte nybygging, noe som vil dra leienivået opp i randsonen. I senere år har leietakerne fått tilsvarende lokaler for ned mot, eller til og med under, 2.000 kroner pr. kvadratmeter.
Leieprisutvikling kontorer
Høy standard: 2H 2022- t.o.m 2025 |
||
| Område | Vekst | kr. pr. kvm |
| CBD Vest | 15 % | 3.900-5.500 |
| CBD Øst | 17% | 3.800-4.500 |
| Indre sentrum | 15% | 3.400-4.000 |
| Ytre sentrum | 10% | 2.200-3.000 |
| Storo/Nydalen | 10% | 2.400-2.800 |
| Helsfyr/Bryn | 7% | 2.000-2.400 |
| Økern/Løren | 5% | 1.800-2.300 |
| Skøyen | 10% | 3.200-3.800 |
| Lysaker | 7% | 2.400-2.900 |
| Fornebu | 5% | 1.700-2.000 |
| Asker/Bærum | 3% | 1.700-2.200 |
Sysselsettingen flater ut
Selv om DNB Næringsmegling tror på sysselsettingsbrems, tror Ramcilovic at den lave ledigheten og tilførselen av nye lokaler vil hjelpe kontorleiemarkedet.
– DNB Markets anslag er at sysselsettingen skal flate nesten ut fra neste år og de kommende tre årene. Det er negativt for kontorleiemarkedet, men man må huske på at det er utflating fra et høyt sysselsettingsnivå. Bedriftene ønsker å være attraktive arbeidsgivere og tilby attraktive og sentralt beliggende kontorer, derfor tror vi den lave kontorledigheten i Oslo vil vare. Skulle det bli en hard brems i norsk økonomi, tror vi også at rentekurven vil falle noe igjen.
Avventende marked
Det er nå en brems i markedet grunnet avstand i prisforventning mellom kjøpere og selgere.
– Selv om prisene er i ferd med å flytte seg noe, ser vi at det er få som er presset til å selge prime kontoreiendom. Derfor blir prime yield også litt teoretisk siden det ikke har skjedd noen klare referansetransaksjoner i dette segmentet de siste månedene. De som faktisk har kjøpt kontantstrømeiendommer ned mot tidligere prime yield på 3,25 prosent har typisk KPI-justert leien minst en gang, dvs. med minst drøye 5 prosent, mens markedsleiene i sentrum har gått mer.
Det er fortsatt penger i markedet, selv om investorene er mer avventende. På grunn av økte renter er kontantstrømeiendommer blitt vanskeligere å regne hjem og må typisk ned i pris i dagens marked.
– Der man før ønsket lange kontrakter vil investorene gjerne foretrekke korte kontrakter i Oslo sentrum grunnet økte leier. Eiendommer med sentral beliggenhet, utviklingspotensial, og hvor det er noe å jobbe med, er øverst på ønskelisten til de store investorene.
Kun 50 prosent av investorene i DNB Næringsmeglings siste investorundersøkelse forventet å være netto kjøpere de neste 12 månedene.
– Det er det laveste nivået vi har målt. Ordinært ligger nivået på 70-80 prosent, sier Ramcilovic.
