I likhet med Norges Bank, venter Handelsbanken Capital Markets et markant fall i salgsprisene på næringseiendom de neste par årene, trolig på 25 prosent.
I Pengepolitisk rapport både i juni og torsdag denne uken, har Norges Bank pekt på at avkastningskravet ikke har fulgt med renteutviklingen.
Nå vil den fortsatte renteoppgangen tvinge seg gjennom og presse opp avkastningskravet, tror seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken Capital Markets. Tidligere har et tilsvarende rentenivå gitt et avkastningskrav på over 5 prosent, og Midtgaard ser for seg en økning til 4,5 prosent.
– Vi venter at årene med svært lave avkastningskrav, selv for de mest lukrative kontorlokalene i Oslo, snart vil være over og heller følge etter finansieringskostnadene, varsler Midtgaard, og viser til markedsprisingen av Entra som en indikasjon på at det er i ferd med å skje.
Svak leieøkning
En slik økning i avkastningskravet ville ikke vært så ille, om leieinntektene steg tilstrekkelig, men det vil ikke skje, tror hun.
– Kontorleie justeres normalt etter KPI-veksten i november, og vi ser for oss nærmere 6 prosent inflasjon da. Men de siste 20 årene har det ikke vært inflasjonen, men kontorsysselsettingen som har forklart leieprisveksten, noe også Norges Banks analyser viser, understreker hun.
Handelsbanken Capital Markets venter en sysselsettingsvekst på bare 0,3 prosent i 2023, noe som stemmer godt med signalene fra Norges Banks regionale nettverk.
– Hvis kontorsysselsettingen øker 1 prosent, har leieprisen historisk steget med 4,5 prosent. Når vi venter bare 0,3 prosent sysselsettingsvekst, tilsier det en økning i leieprisene på bare 1,4 prosent.
– Nå som vi har uvanlig høy inflasjon, vil ikke inflasjonen bli viktigere for leieprisene?
– Nei, sist vi hadde et dramatisk fall i salgsprisene var nettopp på 1980-tallet, og det var også sist vi hadde veldig høy inflasjon, sier Midtgaard.
Dessuten viser Midtgaard til at selv om leieprisene skulle bli justert opp med 6 prosent, i takt med KPI, ville det likevel gitt et fall i salgsprisen på 22 prosent når yield økes til 4,5 prosent.
– Dramatisk fall
Økt avkastningskrav uten tilsvarende inntektsøkning vil tyte ut i lavere salgspriser på næringseiendom, advarer hun.
– Gitt at vi tror at leieprisen neste år skal opp 1,4 prosent, betyr det at salgsprisen må ned 25 prosent, gitt et avkastningskrav på 4,5 prosent.
– Hvor raskt kommer et slikt fall?
– Det vil særlig avhenge av når omsetningen kommer i gang igjen etter en periode med tørke, men vi tror at vi vil se fallet i løpet av de neste par årene.
Utfordring ved refinansiering
– Et slikt fall i prisene på næringseiendom vil vel være farlig for den finansielle stabiliteten?
– 25 prosent fall i salgsprisene på næringseiendom er betydelig. Norges Bank har lenge vært redd for bankenes tap ved store fall i salgsprisene for næringseiendom.
Midtgaard peker samtidig på at Norges Bank ikke virker veldig bekymret for den finansielle stabiliteten.
– De viser til at selskapene er godt kapitalisert og ikke har økt gjelden mye. Derfor kan prisfallet kanskje oppfattes som en korreksjon etter pandemiårene, sier Midtgaard.
– Men vi tror at flere selskap vil møte utfordringer når de skal refinansiere sine obligasjonslån, og ser allerede tendenser til det for eiendomssyndikatene.
– Vil Norges Bank svare på denne finansielle ustabiliteten ved å heve renten ytterligere?
– Nei, de vil nok heller bruke andre virkemidler, som å senke den motsykliske kapitalbufferen. Men et fall på 25 prosent vil ikke alene nødvendigvis være nok for å kunne endre på bufferkravet.
