– Winter is coming.
Det sier Baard Schumann, som etter et års karantene er tilbake i bransjen for fullt.
Han skal nå innta rollen som daglig leder i Union Gruppens seneste satsingsområde; et nyopprettet fond som skal hente 2,5 milliarder og utvikle boliger i og rundt de største byene i Norge og Sverige.
Union er et av Norges ledende selskap innen megling, rådgivning og kapitalforvaltning i næringseiendom, og forvalter en portefølje av eiendomsfond med en samlet verdi på over 21 milliarder.
Nå utvides horisonten, og selskapet vil fremover utvide kapitalforvaltningen fra hovedsakelig næringseiendom, til både næring og bolig.
– Vi har over tid sett på muligheten for å etablere oss innen bolig, og tidspunktet for å etablere et boligutviklingsfond er nå svært god. Vi skal bruke bredden i vår eiendomskompetanse til å skape verdier, sier Endre Folge, adm. direktør i Union Gruppen.
Prisfall gir muligheter
Schumann gikk i september i fjor etter uenigheter med styret i Nordr om veien videre for eiendomsutviklingsselskapet, og har det siste året ikke hatt muligheten til å drive med boligbygging gjennom en konkurranseklausul som forbød ham å jobbe for andre med utvikling av eiendom for salg frem til oktober 2022.
I denne perioden har han jobbet på egne utviklingsprosjekter for leiligheter som skal brukes til utleie, gjennom sitt eget selskap, Quality Living Residential.
Boligtoppen selv er ordknapp om grunnen til at han forlot Nordr, slik han også var da han måtte gå på dagen som adm. direktør i Selvaag Bolig for fire år siden.
Når det kommer til hva han mener med «winter is coming», er han derimot mer snakkesalig:
– Jeg tror boligprisene i Oslo vil falle rundt 5 til 8 prosent gjennom vinteren, og da vil det åpne seg muligheter.
– Disse mulighetene vil vel eksistere for andre aktører også?
– Ja, men det er mange som ikke har tilstrekkelig kapital til å utnytte det, påpeker han, før han legger til:
– Med Unions nettverk og «standing» innen kapitalforvaltning, og min erfaring fra boligbransjen, tror jeg vi sammen kan få til noe stort. Vi er allerede i dialog med flere kunder, og begynner arbeidet umiddelbart.
Selskapet har som mål å gjennomføre de første investeringene allerede innen utgangen av inneværende år.
– Hurtig økende renter, svakere makroøkonomiske utsikter og omveltning av det geopolitiske bildet påvirker eiendomsmarkedet, og vi ser nå et stort potensial gjennom et enda skarpere fokus på det finansielle, sier Folge.
– Et naturlig sted å starte er der megatrender og eiendom møtes. Det nye fondet er første steg i videreutviklingen av selskapet, og vi ser nå på en rekke muligheter, både på egen hånd og sammen med potensielle samarbeidspartnere, utdyper han.
15–17 prosent avkastning
Schumann kjenner godt til Union fra sin tidligere jobber i henholdsvis Nordr og Selvaag, og duoen tror investorer vil kunne nyte godt av samarbeidet.
– Vårt uttalte mål er å levere en avkastning på mellom 15 og 17 prosent til investorene.
I første omgang skal det hentes 2,5 milliarder kroner, som vil bli investert i både Norge og Sverige. Deretter vil løpende avkastning bli utbetalt til investorer, mens de opprinnelige 2,5 milliardene vil benyttes til videre investeringer.
Med 2,5 milliarder på bok, kan det handles prosjekter for 5–6 milliarder, anslår han.
Men det kan ta tid før prosjektene gir overskudd, og tålmodighet vil i så måte være en viktig forutsetning:
– Eiendom er «lange penger», og det er greit å påpeke at ting tar tid i bransjen, med tanke på ervervelse av tomter, regulering, finansiering og så videre, fremhever Schumann.
– Dette er et fond med evighetsperspektiv, såkalt «permanent capital», skyter Folge inn.
Duoen ser for seg å kunne levere forventet avkastning, og mener den mulige nedgangen i boligprisene de neste månedene vil være fordelaktig:
– Et eventuelt prisfall gjør at man kan kjøpe når andre er bekymret, og komme inn med «tørt krutt».
Også viktigheten av å se på boligprisene over tid, fremfor måned til måned, trekkes frem som en avgjørende faktor:
– Tror du boligprisene vil være høyere om tre til fem år? I så fall er det god business, resonnerer Schumann.
Volatilt hos «söta bror»
Boligprisene i Sverige har til nå falt åtte måneder på rad, og det forventes videre nedgang i tiden fremover.
Det ser ikke duoen på som utelukkende negativt:
– Markedet i Sverige er mer volatilt enn her hjemme, og vi tror både tomteprisene og boligprisene der skal ytterligere ned før det snur.
– Det har blitt bygget rundt 70.000 nye boliger i året, hvorav cirka halvparten er utleieboliger. Men det vil nok bygges færre av disse, da markedet begynner å bli litt mettet på det.
Selskapet vil forsøke å utvikle boliger i tilknytning til de store byene også i nabolandet.
– Både makro- og urbaniseringstrendene tilsier at det vil bli ytterligere etterspørsel etter bolig i de største byene, og vi tror at områder som for eksempel Stockholm, Gøteborg og Lund/Malmø vil gi god avkastning på sikt, spår Folge.
Tror renten skal ned
Norges Bank la i september frem sin seneste prognose for den såkalte rentebanen, som viser forventet styringsrente de neste årene. Her spås det en topp på 3,11 prosent i tredje kvartal 2023 (styringsrenten er pr. dags dato 2,25 prosent), som i så fall vil materialisere seg i en styringsrente på enten 3 eller 3,25 prosent.
Skulle det bli en realitet, vil det første rentekuttet ifølge Norges Bank ikke komme før sommeren 2024.
Dét har Schumann ingen tro på:
– Vi er på en hestekur nå, og jeg tror den vil være over før den tid, spår han.
– Dette er et race, og vi vil komme i mål tidligere enn dette, legger han til.
Brød og melk
Union ser for seg å investere hovedsakelig i leiligheter, og vil prioritere salg fremfor utleie.
– Jeg har tro på det såkalte «brød- og melk-markedet», det er behovsbasert. Så vi kommer til å fokusere på vanlige leiligheter for folk flest, i områder som enten er sentrumsnære, eller i umiddelbar tilknytning til kollektivknutepunkt.
Etter 2008 har andelen borettslagsleiligheter blant nye boligprosjekter gått ned. Stadig flere utbyggere velger å bygge sine nye boliger som boligsameier, også boligbyggelagene.
–Det ble bygget borettslag som var belånt til pipa, og da finanskrisen kom i 2008, gikk flere av dem konkurs og folk tapte andelene sine.
Det har ifølge Schumann ført til at andelsleiligheter har fått et «ufortjent dårlig rykte». Men han mener dette er i ferd med å snu:
– De tre–fire siste årene virker det som om omdømmet har blitt bedre.
– Vil dere prioritere selveier- eller andelsleiligheter?
– Både og, det vil variere fra område til område, alt etter hva det er behov for.
– Hva med pris – hvor høyt må man for å være «levedyktige»?
– De aller fleste må selge for i hvert fall 100.000 kroner pr. kvadratmeter, så det vil nok ligge i det sjiktet for oss også, anslår Schumann.
