Analyseselskapet, som nylig kom ut med en rapport som tar for seg fremtidsutsiktene i boligmarkedet, tror den lave tilbudssiden vil bli overskygget av de fremtidige rentenivåene.
Union mener sistnevnte veier tyngst, og spår dermed et betydelig prisfall i hovedstaden de neste to årene.
«Tilbudssiden er stram nok til å dempe et boligprisfall, men neppe nok til å hindre det. Vi venter at boligprisene i hovedstaden vil falle mellom 10 og 15 prosent frem mot 2024», skriver selskapets analytikere i rapporten.
Tror markedet kan snu
Analytikerteamet venter flere rentehevinger, og tror det vil dempe etterspørselen og betalingsviljen til både privatpersoner og investorer.
Tilbudssiden i hovedstadens bruktboligmarked er på rekordlave nivåer, og Union venter også at tilførselen av nye boliger i Oslo blir svært liten i årene som kommer.
Her fremhever selskapet den lange reguleringstiden og de høye byggekostnadene som de to viktigste faktorene.
Men analytikerne tror antallet bruktboliger for salg kan øke fortere enn mange ser for seg, når markedet eventuelt snur som følge av høyere boliglånsrente.
Rentesensitiviteten er nemlig høyere i hovedstaden, påpeker de videre, og fremhever en større gjeldsbyrde i Oslo enn i resten av landet som den viktigste årsaken.
Folk dropper heller ferien til Marbella og nye ski til jul enn å nedprioritere boliglånetMathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom
– Vi tror pengemarkedsrenten topper på cirka 3,5 prosent til neste år. I så fall vil den typiske boliglånsrenten trolig komme opp til rundt 4,5 prosent, forteller analysesjef i selskapet, Robert Nystad.
Analysesjefen understreker at dette ikke er noen spådom om et boligkrakk, men en justering der prisene kommer tilbake til nivåer man så for 12–18 måneder siden.
– Vi er ikke sikre på hvor dette bærer. Dette er kun vårt hovedscenario, og usikkerheten er stor, men vi tror det er mer sannsynlig med en prisnedgang enn en prisoppgang, sier han videre.
Yieldgapet har falt dramatisk
I Oslo er en betydelig del av boligmarkedet eid av investorer, med alt fra småinvestorer som leier ut en leilighet eller to, til aktører som eier hele bygårder eller større porteføljer med leiligheter.
Felles for dem alle er at de er opptatt av direkteavkastningen ved å leie ut bolig, altså yielden.
Med høyere boliglånsrente og dertil fallende priser, mener Union det vil være nesten umulig å regne hjem nye investeringer i leiligheter i Oslo.
Nystad påpeker at det ikke er to streker under svaret når man beregner yield, og trekker frem at det blant annet kommer an på hva man legger til grunn som eierkostnader over tid.
Det er nesten umulig å regne hjem nye investeringer i leiligheter i Oslo på dagens prisingRobert Nystad, analysesjef i Union Gruppen
– Stigningen vi har sett i boligprisene de siste kvartalene, innebærer implisitt at yielden har vist en svakt fallende tendens. Det betyr at yielden har falt fra et allerede lavt nivå, samtidig som både renter og renteforventninger har økt signifikant.
– Yieldgapet, altså forskjellen på boligyielden og lange renter, har dermed falt dramatisk og er nå negativ, forteller analysesjefen videre.
Nystad mener man får et godt bilde på dette når man sammenligner tiårsrenten med yielden på boliginvesteringer:
– Denne risikopremien har i snitt vært rundt 1,3 prosentpoeng de siste ti årene. Nå er den minus 0,5 prosentpoeng, påpeker han.
– Umulig å regne hjem
De fleste investorer som leier ut justerer vanligvis husleien etter konsumprisindeksen en gang i året. Union mener dette gjør at man trolig vil få et løft i leieprisene, og forteller om rapporter fra flere kanter som tilsier et allerede stramt utleiemarked.
Nystad tror likevel ikke det vil være nok til å kompensere for stigende renter.
– På lengre sikt avgjøres husleien av lønnsveksten. Dersom lønnsveksten etter hvert normaliseres, som de fleste tror, er det liten grunn til å vente høy vekst i husleiene på lang sikt.
– Sagt på en annen måte; det er nesten umulig å regne hjem nye investeringer i leiligheter i Oslo på dagens prising, hevder analysesjefen.
Knapp tilbudsside trumfer renten
Ikke alle er enige i Unions prognoser, og flere eksperter har spådd boligprisene opp de neste årene. Én av dem er Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom.
– Jeg tror boligprisene skal opp ti prosent i 2022, og 15 prosent eller mer i 2023, uttalte han til Finansavisen i desember.
Grimstad modererer seg noe på spørsmål om han står ved disse tallene fortsatt, men noe prisfall har han ikke særlig tro på:
– Den knappe tilbudssiden trumfer renten, og dermed vil boligprisene holde seg godt selv ved høyere boliglånsrente, spår direktøren.
– Hva tror du om boligprisene utover høsten?
– Det vil gå opp, og jeg har derfor fortsatt tro på ti prosents oppgang i år, slik jeg opprinnelig tippet.
– Hva med 2023?
– Her justerer jeg ned noe, fra 15 til ti prosents oppgang.
– Folk tilpasser seg
De fleste analytikerne er altfor opptatt av rentenivået, pandemi, krig og så videre, mener Grimstad. Han sier det er lett å glemme at landet gjør det godt økonomisk, og fremhever den lave arbeidsledigheten og de gode lønningene i hovedstaden som viktige prisdrivere i boligmarkedet.
Høyere boliglånsrente er han heller ikke særlig bekymret for:
– Mange eksperter undervurderer hvor mye folk er villig til å bruke på å bo, hevder Grimstad.
Direktøren tror folk tilpasser seg, og heller struper konsumet på andre områder.
– For å si det sånn: Folk dropper heller ferien til Marbella og nye ski til jul enn å nedprioritere boliglånet.
Ikke enig
Adm. direktør i Selvaag Bolig, Sverre Molvik, er heller ikke enig i Unions hypotese om fallende boligpriser.
– Vi har faktisk skrudd opp prisene i det siste, fordi etterspørselen er så høy, så vi merker ikke noe til at markedet er i ferd med å snu, for å si det sånn, forteller han.
Molvik mener det kun tilføres cirka halvparten av det faktiske årlige behovet av boliger, og at dette over tid skaper ringvirkninger:
– Når tilbudssiden av nybygg strupes, så påvirker det prisene videre til bruktbolig- og leiemarkedet, påpeker han.
Hva gjelder investorenes avkastning, er Selvaag-toppen derimot noe mer enig:
– Det finnes flere type investorer. De såkalte «profesjonelle» ser nok mer på yielden, og da kan jeg forstå at det er vanskelig å forsvare investeringene med de høye prisene vi har nå.
– Samtidig så er leiemarkedet stramt, så med stigende leiepriser ser regnestykket fort litt hyggeligere ut, minner han om.
Annerledes for foreldrebanken
«Småskalainvestorer» mener han derimot ikke har noen grunn til å skygge banen.
– Vi ser at mange privatpersoner som har en del penger til overs velger å investere disse i sekundærboliger. Det typiske er at de kjøper en leilighet til barna for fremtiden, og leier ut frem til ungene er i en alder hvor det er naturlig å flytte hjemmefra.
Molvik mener disse ikke trenger å være like bekymret, da det vil være gunstig å hjelpe barna inn på boligmarkedet tidlig.
– De er heller ikke like avhengige av yield, da investeringen handler om mer enn bare avkastning her og nå. Det er tross alt snakk om et fremtidig sted å bo for barna, resonnerer han.
Når det gjelder prisene fremover, er han optimistisk.
– Med den ubalansen vi ser nå mellom tilbud og etterspørsel, så skal en ikke se bort ifra en videre prisvekst i Oslo de neste årene. I så fall er det ikke bare yielden som vil avgjøre om investeringen er god eller ei – en negativ kontantstrøm kan fort bli til et hyggelig regnestykke om man kompenserer med en god verdiøkning på utleieboligen sin.
