Eiendomsgiganten Entra startet onsdagen på Oslo Børs med et realt stup etter å ha presentert resultatet for tredje kvartal. Hovedårsaken var nedskrivninger av eiendommer for 3,8 milliarder kroner i kjølvannet av høyere renter og forverrede økonomiske utsikter.
På det meste var Entra-aksjen ned 10 prosent. Ved 13.30-tiden var fallet redusert til 7,3 prosent. Dermed er aksjekursen omtrent halvert siden nyttår.
– Kursen er langt under NAV (verdijustert egenkapital, journ. anm.), så aksjen handles med stor rabatt. Det er naturligvis fordi markedet mener yieldene skal betydelig opp, sier analytiker Simen Mortensen i DNB Markets.
Stigende yield, altså direkteavkastning, impliserer lavere eiendomsverdier.
– Er du overrasket over det store kursfallet i dag?
– Det er mye som allerede er priset inn, men hele sektoren faller. De svenske eiendomsselskapene faller også nesten 5 prosent. Det har å gjøre med at verditapet synliggjøres, sier Mortensen.
Entra
| (Mill. kr) | 3. kv./22 | 3. kv./21 |
| Leieinntekter | 788 | 639 |
| Verdiendringer | -3.823 | 794 |
| Resultat før skatt | -3.430 | 1.192 |
| Resultat etter skatt | -2.857 | 930 |
Han mener Entra fortjener ros for ærlig rapportering.
– Selv om disse tallene er negative, er det en styrke at selskapet er såpass virkelighetsorientert. I motsetning til svenske peers (sammenlignbare selskaper, journ. anm.), som holder yieldene flate istedenfor å vente på transaksjonsbevis, tilpasser Entra verdiene mer til markedet.
Trenger penger
Men nettopp transaksjonsbevis kan være det neste som står for tur.
Kuttet i eiendomsverdier har medført at Entras gjeldsgrad har løftet seg fra 42,3 prosent for ett år siden til 52,1 prosent nå.
Selskapet har et langsiktig mål om å holde seg under 50 prosent, og finansdirektør Anders Olstad var nølende etter presentasjonen da han fikk spørsmål om det blir aktuelt å selge eiendommer. Olstad utelukket det ikke.
– Tror du Entra må begynne med nedsalg?
– Ja. De vil trolig prøve å selge, og jeg tror de må kutte dividende. Vi tror behovet for å redusere belåningen er til stede, sier Mortensen.
– Hvordan er timingen for noe slikt?
– Det blir en stor prøvelse. Markedet er lite likvid for tiden, og det kommer til å bli en test.
Jeg tror yieldene kan stige betydelig. Den implisitte yielden for Entra i markedet er 5,8 prosent med dagens aksjekursSimen Mortensen, DNB Markets
– Hvor mye må ut?
– Det ville vært bra for dem å selge unna for opptil 10 milliarder. Det ville omtrent reversert verdien av Oslo Areal-porteføljen, sier Mortensen.
Entra kjøpte Oslo Areal av Gjensidige Forsikring og svenske AMF for 13,55 milliarder kroner i desember 2021, en deal som i ettertid fremstår som godt timet – for selgerne.
Mer uro i vente
Entras eiendommer var verdsatt til 78,9 milliarder kroner ved utgangen av tredje kvartal. Mortensen tror Entra primært vil ønske å selge i Stavanger, Bergen og Trondheim, slik at porteføljen spisses mot hovedstaden, men han utelukker heller ikke salg av signalbygg i Oslo.
Analytikeren er dessuten usikker på om uroen er over med det første.
– Jeg tror yieldene kan stige betydelig. Den implisitte yielden for Entra i markedet er 5,8 prosent med dagens aksjekurs, sier Mortensen.
Det står i en viss kontrast til selskapets snittvurdering på 4,17 prosent – opp 25 basispunkter siden andre kvartal.
– Høy inflasjon, økende renter og forverrede utsikter for internasjonal vekst ventes å ha implikasjoner for norsk økonomi og kjøle den ned, sa adm. direktør Sonja Horn til et kritisk publikum under kvartalspresentasjonen.
Ikke helt mørkt
– Når det er sagt, står norsk økonomi sterkt på grunn av offentlige finanser og fordi vi tjener på høyere energipriser, fortsatte Entra-sjefen, og la til at nesten alle Entras leiekontrakter er lenket til konsumprisindeksen.
I det viktige Oslo-markedet er den generelle arealledigheten dessuten 5,5 prosent – et svært lavt tall. Og lite nytt areal er på vei inn.
Næringsmeglerne har et underliggende ønske om å være positive i rapporter og media, men jeg tror det er altfor mye optimismeSimen Mortensen, DNB Markets
– Det er ingen tegn til nedkjøling i utleieaktiviteten. Både antallet kontrakter og signert volum er faktisk det høyeste vi har sett noen gang i tredje kvartal, og vi ser heller ikke at kundene våre kommer til å etterspørre mindre plass, sa Horn.
Hun viser til en undersøkelse i regi av Akershus Eiendom fra august der 82 prosent av de spurte bedriftene svarte at de vil opprettholde arealbruken eller øke den.
Men hva med betalingsviljen? Der begynner det å skurre:
– Generelt opplever vi nå forsinkelser mellom kostnadsøkningene vi ser i prosjektene og kapitalkostnaden, og viljen og forventningene blant kundene til å betale mer i leie. Det vil potensielt påvirke oppstarten for noen prosjekter, sa Horn.
Negativ til det meste
Mens eiendomsaksjene har rast på børsene i år, har mange næringsmeglere gått langt i å friskmelde markedet ved å vise til den lave arealledigheten og den høye sysselsettingen.
Akershus Eiendom konstaterer overraskende høy etterspørsel , mens analysesjef Robert Nystad i Union «tror prime yield i en ny markedslikevekt ligger nærmere 4 enn 5 prosent».
Heller ikke næringsmeglerne i samme bygg som Mortensen vil være altfor kritiske:
«Selv om prisene er i ferd med å flytte seg noe, ser vi at det er få som er presset til å selge prime kontoreiendom», sa Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling, til Finansavisen i september.
– Det er stor mismatch mellom næringsmeglernes optimisme og markedets prising av eiendomsselskaper?
– Næringsmeglerne har et underliggende ønske om å være positive i rapporter og media, men jeg tror det er altfor mye optimisme. I realiteten er de nok ganske bear, sier Mortensen.
Etter andrekvartalsrapporteringen satte han et kursmål for Entra på 135 kroner, fulgt av en hold-anbefaling – lavest av samtlige analytikere. Han har ennå ikke konkludert hva det blir denne gangen, men anbefaler generelt en undervekt i eiendomsaksjer. Ingen bør bli overrasket om kursmålet kappes.
– Men det er nok for sent å shorte aksjen nå, legger han til.
