– Tilbudssiden i kontormarkedet er nå svært anstrengt med lite nytt areal også fremover i tid. Samtidig er etterspørselen etter kontorareal overraskende høy, noe som trolig vil bidra til å presse kontorledigheten videre ned og leieprisene videre opp på kort sikt, sier senioranalytiker Birgitte Heskestad Ellingsen.
Samtidig som tilbudssiden i kontormarkedet i Oslo er svært anstrengt, fører ekspansjon i bedriftene til økt behov for kontorareal. Hvert år kartlegger Akershus Eiendom endringer i leietageres arealbehov.
Søker 23 % mer areal
Resultatene fra årets arealbehovsundersøkelse, som ble utført i august, viser at leietagerne i snitt søker 23 prosent mer areal enn de allerede sitter på.
– Dette er den høyeste etterspørselen vi har registrert siden før finanskrisen, sier analytiker Kristian Småvik.
Det har vært spesielt god sysselsettingsvekst for typiske kontoryrker de siste to årene.
– Dette stemmer også godt med vår undersøkelse, som viser at nesten 70 prosent av respondentene i undersøkelsen opplever vekst i antallet ansatte. Dette er godt over det historiske snittet på 60 prosent i vår undersøkelse, sier han.
Rekordlav kontorledighet
Ved inngangen til 2022 registrerte Akershus Eiendom en kontorledighet på 6 prosent i Oslo, mens den siste tellingen nå viser at ledigheten hadde falt til rett i overkant av 5 prosent ved inngangen til tredje kvartal i år.
– Ved utgangen av 2022 venter vi at kontorledigheten, slik vi registrer den, har falt til 3,9 prosent. Dette er like lavt som vi observerte rett før finanskrisen, sier Heskestad Ellingsen.
Allerede før sommeren reviderte Akershus Eiendom prognosen for leieprisvekst i Oslo sentrum til sterke 12,5 prosent i år.
– Våre observasjoner tilsier at mye av denne leieprisveksten allerede er tatt ut i løpet av årets to første kvartaler. For randsonen vest for Oslo har vi lagt til grunn rundt 10 prosent leieprisvekst og rundt 5 prosent for randsonen øst for Oslo i år, sier hun.
Lav ledighet også i 2023
Deretter vil svakere sysselsetting trolig føre til at kontorledigheten begynner å stige. Akershus Eiendom venter en kontorledighet på 4,75 prosent ved utgangen av neste år.
– Den anstrengte tilbudssiden og god etterspørsel etter kontorareal medfører at vi forventer en videre oppgang i leieprisene også i 2023, selv om økonomien kjøler seg ned.
Akershus Eiendoms prognose er en leieprisvekst på rundt 2,5 prosent for Oslo sentrum neste år, men det vil være store forskjeller i de ulike sentrumsområdene og for ulike lokaler. I andre områder, som i østaksen, der kontorledigheten er høyere og interessen oppleves som lavere, vil trolig leieprisene flate mer ut til neste år, etter god vekst i år.
– Dersom vi går inn i en dyp nedgangskonjunktur vil trolig leieprisene etter hvert presses ned, men ikke helt med det første. Gitt høy inflasjon og trolig en relativt robust situasjon for kontoryrkene til neste år, venter vi at gårdeiere kan regne med en videre oppgang i kontorleiene i 2023 etter svært sterk leieprisvekst i år, sier sjeføkonom Kari Due-Andresen.
Svakere norsk økonomi
Etterspørselen etter kontorareal svinger stort sett i takt med forventet aktivitet og sysselsetting.
Fremover ventes det svakere tider for norsk økonomi, men sysselsettingen for typiske kontoryrker faller vanligvis mindre enn for Norge samlet i nedgangstider.
– Dette så man blant annet gjennom finanskrisen og under pandemien, og vi forventer at dette blir tilfellet også nå. Dette sammen med begrenset bruk av hjemmekontor gir grunn til å tro at etterspørselen etter kontorareal ikke vil bli påvirket i like store grad som nedgangen i økonomien generelt skulle tilsi, sier hun.
Etter hvert som aktiviteten i norsk økonomi avtar og arbeidsledigheten stiger, vil antakelig betalingsevnen og -viljen til kontorbrukerne svekkes.
– Dersom nedgangstidene vedvarer, vil derfor leieprisene mest sannsynlig etter hvert presses ned, blant annet på grunn av økt fremleie og høye strømkostnader som svekker betalingsevnen til leietagere.
Leieprisene i nye kontrakter – markedsleie – svinger med konjunkturene og har over tid opplevd større svingninger enn KPI.
– I løpet av de siste 15–20 årene, har likevel leieprisene i Oslo sentrum i snitt steget mer enn KPI. Det betyr at selv om veksten i leiepriser har falt under veksten i KPI i dårlige tider, har den tatt seg opp desto mer i gode tider, sier Due-Andresen.
Svært få nybygg
Samtidig ligger det an til svært lave volumer med nybygg på kort sikt, som følge av pandemi, krig og kraftig kostnadsvekst.
– Tilbudssiden i kontormarkedet vil trolig holdes på et uvanlig lavt nivå på kort sikt samtidig som det knyttes stor usikkerhet til når byggeaktiviteten vil ta seg opp og hente igjen det tapte, sier Heskestad Ellingsen.
Akershus Eiendom ser nå at prosjekter blir stadig skjøvet ut i tid, satt på vent eller tar lengre tid å ferdigstille enn først antatt.
– Dette vil mest sannsynlig medføre tre år på rad med volumer langt under snittet for de siste 20 årene på 110.000 nye kvadratmeter i året, sier hun.
– Store volumer vil trolig først være mulig fra og med 2025, men det er knyttet stor usikkerhet til hvor mye nytt kontorareal som kan komme, legger hun til.
Ledighet i 2025
Som følge av den anstrengte tilbudssiden, vil det trolig også være begrenset hvor mye kontorledigheten tiltar selv om man skulle få en mer omfattende nedgangskonjunktur i norsk økonomi enn hva som nå ventes.
– Legger man til grunn at etterspørselen etter kontorareal faller tilsvarende som under finanskrisen, vil kontorledigheten begynne å øke fra 2024, men likevel ikke stige til mer enn sitt historiske gjennomsnitt ved inngangen til 2025, ifølge våre beregninger.
