I desember for to år siden stablet Arctic Securities sammen eiendomssyndikatet Telegrafen Invest og kjøpte den velkjente eiendommen Telegrafen sentralt i Oslo.
Telegrafen Invest la 2,25 milliarder kroner på bordet for eiendommen, i det Arctic Securities hevdet var den største prosjektfinansierte kapitalinnhentingen som noensinne var blitt gjort i det norske markedet og den sjette største i Arctic-sammenheng. I dag huser prosjektet 159 eiere.
726 millioner kroner i kontanter ble hentet fra store og små investorer, mens resten ble finansiert med obligasjonsgjeld. Selgeren var Tristan Capital Partners, sammen eiendomshuset Malling og Vedal, som hadde totalrenovert bygget årene i forveien.
Største investor i Telegrafen Invest er Trond Mohn-stiftelsen med 25 prosent av aksjene. Ellers tapetseres aksjonærlisten av alt fra leger til tech-gründere. Trond Eirik Paulsen tjente seg styrtrik da han solgte livsverket PowerOffice til Visma for 2,4 milliarder kroner i 2019. I dag eier han 3 prosent av aksjene i Telegrafen-eiendommen. En annen Bodøværing, forretningsmann og tidligere politiker Benn Harald Eidissen, er også medeier.
Ikonbygg
Telegrafen, som ligger i Kongens gate 21, ble opprinnelig bygget som hovedkontor for Televerket i 1924, og var lenge et av byens største kontorbygg. Eiendommen er på rett i overkant av 25.000 kvadratmeter som stort sett brukes til kontorformål. Blant leietakerne er Nordic Office of Architecture, Bane Nor Eiendom, Norconsult og Ahead Group Norway. I første etasje av bygget ligger det butikker, restauranter og kafeer.
Telegrafen Invest er 70 prosent lånefinansiert gjennom et obligasjonslån på 1,58 milliarder kroner som forfaller i desember neste år. Renten er fast på 2,7 prosent.
Til neste år er det skissert leieinntekter på 88 millioner kroner og rentekostnader på 46 millioner kroner, hvilket gir 39 millioner i netto kontantstrøm etter nedbetaling av lån. I prognosene for 2024 ser det derimot mørkere ut.
Ifølge en Arctic-rapport Finansavisen sitter på, antas det at obligasjonen skal refinansieres til 5,4 prosent rente i 2023. Lånet forfaller den 15. desember.
Kraftig rentehopp
Rentehoppet vil doble rentekostnadene til 85,5 millioner kroner, slik at eiendomsselskapet kun sitter igjen med 49.100 kroner i kontantstrøm i 2024. Påfølgende år vil kontantstrømmen være på 2,5 millioner kroner, ifølge Arctics estimater.
Som Finansavisen nylig har omtalt, måtte Arctic-syndikatet bak Equinor-eiendommen på Fornebu ut med en rente på 6,5 prosent da det forlenget et obligasjonslån på 2,24 milliarder kroner fra januar 2023 til januar 2025.
I Arctics dokumenter er eiendommen verdsatt til mellom 2,34 og 2,40 milliarder kroner pr. 1. juli , gitt en yield på henholdsvis 3,47 og 3,37 prosent. Ifølge Newsec og andre eiendomsaktører er yielden på de beste eiendommene i Oslo på 3,75 prosent i dag.
Bruker man Arctics estimater og setter inn en yield på 3,75 prosent tilsier det eiendomsverdier for 2,17 milliarder kroner. Det er 80 millioner kroner under kjøpesummen i 2020.
Lokker med utbytte
Meglerhuset mener også det skal betales ut et utbytte på 65 millioner kroner til neste år. I 2024 viser regnearkene null i utbytte, mens estimatene tilsier nye 5 millioner kroner i 2025.
Finansavisen har stilt stilt Kristoffer Røhne, sjef for prosjektfinansiering i Arctic Securities, flere spørsmål knyttet til kapitalstrukturen, refinansiering og lønnsomheten i Telegrafen Invest. Han svarer følgende på e-post:
«Vi ønsker ikke kommentere på estimatene og kan heller ikke inngå i spekulasjon om en mulig refinansiering ett år frem i tid».
