I mandagens utgave av Finansavisen omtalte vi krisen for aksjonærene i Arctic-syndikatet ML33, som eier Equinor-eiendommen på Fornebu.
Nå viser det seg at meglerhuset også er i trøbbel ikke langt unna – på Lysaker-lokket, i bygget der bank- og forsikringsgiganten Storebrand holder til.
I 2017 satte Arctic Securities opp et lignende syndikat som for Equinor-eiendommen, som fikk navnet Lysaker Park Invest.
Eiendommen ble kjøpt av Storebrand for 2,2 milliarder kroner, og mye av summen ble gjeldsfinansiert. En rekke mindre aksjonærer fikk også mulighet til å kjøpe aksjer i eiendomsprosjektet, og i dag er det 123 eiere, hvorav Aarskog-familien bak Nille og Europris-gründer Terje Høili er blant de største.
Tvinges til å hente penger
På grunn av svært tøffe forhold i kredittmarkedet, ble Arctic Securities nylig tvunget til å gjøre en emisjon for å få inn frisk kapital. Totalt ble det hentet 160 millioner kroner, og provenyet skal brukes til å løse inn et mindre obligasjonslån på 223 millioner kroner som har forfall i desember.
Lånet hadde en fast rente på 5,5 prosent, og med dagens rentebilde ville det være utenkelig å refinansiere med samme betingelser.
Ser man på det lille obligasjonslånet som syndikatet bak Equinor-eiendommen refinansierte med ett år, økte renten fra 5,5 til 9 prosent. Trolig ville renten blitt enda høyere for Storebrand-eiendommen.
Samtidig planlegger Lysaker Park å forlenge et større obligasjonslån på snaut 1,5 milliarder kroner med ett år. Hvilke betingelser dette er gjort til, vites ikke.
Kraftig priskutt
I investormaterialet lokket meglerhuset med en rabatt på 88 prosent sammenlignet med verdijustert egenkapital (NAV), som var oppgitt til 409 millioner kroner. For å få på plass emisjonen på 160 millioner kroner, måtte Arctic sette prisingen til 50 millioner kroner.
Emisjonsbøkene ble lukket den 16. november, og for investorene som ikke tegnet seg ble utvanningen på 81 prosent. På nyåret vurderes det å gjøre en reparasjonsemisjon på 48 millioner kroner.
Når obligasjonen på 223 millioner kroner blir nedbetalt, vil belåningsgraden (LTV) på eiendommen nedjusteres fra 72,6 til 62,6 prosent. Den samlede gjelden før emisjonen var i underkant av 1,9 milliarder kroner, hvorav preferanseaksjene utgjorde 223 millioner kroner.
Finansavisen har sendt Kristoffer Røhne, sjef for prosjektfinansiering i Arctic Securities, en rekke spørsmål om emisjonen, men han vil ikke svare før selskapets generalforsamling har fattet vedtak onsdag denne uken.
«Hverken selskapet eller Arctic er i posisjon til å kommentere på spørsmål før refinansieringsprosessen er fullført og resultatet meddelt aksjonærene», skriver han i en e-post.
Vurderer salg
Storebrand-eiendommen ligger langs E18 og består av fem bygninger på totalt 55.467 kvadratmeter. Leietagerne er Storebrand og BW Gas, hvorav førstnevnte står for 94 prosent av brutto leieinntekter. Arctic lokker investorene med utbyggingspotensial på 46.500 kvadratmeter på eiendommen.
Ifølge et investormateriale Finansavisen har fått tilgang til, er brutto leieinntekter estimert til 121,1 millioner kroner i 2022, med en ventet økning til 130 millioner kroner til neste år. Leiekontrakten med Storebrand løper ut i 2027.
En fersk verdsettelse fra Newsec datert 1. september viser at eiendomsverdiene er på 2,3 milliarder kroner, altså 100 millioner kroner over kjøpsprisen i 2017. Den normaliserte yielden for 2023 er på 5,5 prosent, mens de friske pengene ble hentet inn til en yield på 6,7 prosent.
Overfor investorene forespeiler Arctic at det vil bli gjort betydelige grep med eiendommen til neste år. De vurderer å selge bygget, utvikle det videre og/eller gjøre en ytterligere restrukturering av kapitalstrukturen.
I investormarkedet snakkes det om at John Fredriksen har kjøpt seg inn i junior-obligasjonslånet, men Finansavisen har ikke lykkes i å få dette bekreftet. Fredriksen ble også nevnt i forbindelse med restruktureringen av obligasjonslånene på Equinor-eiendommen.
