– Vi tror at boligmarkedet i Oslo og omegn vil vise positive tendenser igjen fra neste sommer, og at markedet er ordentlig friskmeldt fra 2024. Det er få igangsettelser av nyboliger samtidig som det er urbaniseringstrend og befolkningsvekst. Det blir en rekyl i dette boligmarkedet fra 2024, sier adm. direktør Tom André Svenning-Gultvedt.

Petter Stordalen, investor Ketil Skorstad og tidligere Solon-direktør Tom André Svenning-Gultvedt etablerte boligutviklingsselskapet Veslefrikk Eiendom i februar i år og har invitert partnere og investorer med i boligprosjekter. Til sammen har selskapet nå en portefølje på 750 boliger og hytter.

Les også

Ringrever etablerer boligbyggeselskap

Petter Stordalen, investor Ketil Skorstad og tidligere Solon-direktør Tom André Svenning-Gultvedt etablerer boligbyggeselskapet Veslefrikk. 

Veslefrikk vil være en nisjeutvikler på det sentrale Østlandet, og målet er å bygge noen hundre boliger årlig. 

Selskapet har foreløpig kjøpt 11 tomter for totalt 775 millioner kroner. 

– Vi er stadig på jakt etter tomter på egen kjøl eller i partnerskap med andre tomteeiere og eiendomsutviklere. Vi er ikke bekymret for markedet og kan vente med å lansere prosjekter siden den finansielle risikoen ved tomtebanken er lav, sier Svenning-Gultvedt.

– Kortvarig prisnedgang

Svenning-Gultvedt tviler på at boligmarkedet på det sentrale Østlandet faller veldig langt og med lang tid til gjeninnhenting.

– Med unntak av slutten av åttitallet har boligmarkedet typisk vært preget av negativitet i 6–8 måneder før det snur igjen, sier han. 

– Det er ikke slik at det er syv gode og syv magre år i dette markedet. Det er syv gode år og syv dårlige måneder.

Han viser også til at de fleste har god verdivekst i boligene siden de færreste kjøpte boliger i år.

– I tillegg er det mange som ikke ønsker boligkrakk, inkludert Norges Bank, politikere og myndighetene, siden så mange og så mye er investert i boliger i Norge.

11 prosjekter

Selskapet har boligprosjekter på Tåsen/Nordberg i Oslo og Lutvann i Oslo nord, til sammen 60 leiligheter og som er antatt ferdigregulert til sommeren. 

TÅSEN I OSLO: Veslefrikks prosjekt  på Tåsen. Illustrasjon: Veslefrikk

I tillegg har selskapet ett prosjekt på Kløfta, tre prosjekter på Kolbotn, to i Ski og ett på Jessheim. Sistnevnte ventes godkjent til sommeren, mens Ski-prosjektene vil ta lengre tid å regulere. Selskapet har også to hytteprosjekter klare for salg; på Kvitfjell og Geilo. Noen av prosjektene er i joint venture med andre eiendomsutviklere. 

PROSJEKTER:  Veslefrikks prosjekter pr. nå.

– To av prosjektene kunne vi lagt ut for salg i disse dager, og det tredje i første kvartal, men vi er avventende og vurderer dette løpende. 

– Det er bedre å ha prosjekter klare for salg når markedet er bedre, og vi kan ha salgsstart på fem–seks prosjekter i 2023. Totalt kan vi være klare for å lansere 300 boliger til neste år, legger han til.

Spår kald januar 

Han viser til at markedet for nybygde boliger er avventende nå og vesentlig lavere enn det var på nyåret i år.

– Markedet preges veldig av psykologi og forventninger og går fra å kjøpe bolig først til å selge bolig først. Tilbudskurven endres over natten.

Høyere rente, inflasjon og en rentebane som ikke er forutsigbar, gjør dette markedet krevende.

– Boligkjøpere er usikre på å kjøpe et prosjekt på tegnebrettet i dag og som er ferdig om to år. Da kan de jo risikere å sitte med to boliger i et fallende marked. Vår analyse er imidlertid at denne markedssituasjonen er kortvarig.

Ifølge Svenning-Gultvedt vil boligprisene falle mer fordi en del av renteøkningene ikke har slått inn hos forbrukerne enda.

– Det blir enda kjøligere i januar, og så tror vi prisene vil flate ut. Norges Bank vil se det an, og vi tror sentralbanken vil stoppe renteøkningene eller sette renten ned i vår. Vi tror boligprisene vil stige igjen fra neste sommer.

For få boliger regulert 

Mange og store boligutviklere river seg i håret av en reguleringstid nå på over fem år i Oslo, og fordi det reguleres og igangsettes bygging av altfor få nye boliger i forhold til det beregnede behovet.

– I år er det rekordlave igangsettelser i Oslo – maksimalt 1.400 – og det estimerte behovet er 3.200–3.400 boliger årlig. Mesteparten er også i Oslo øst og noe i Bjørvika, og det er praktisk talt null i Oslo vest.

Veslefrikk-eierne frykter ikke at de skal gå på en smell i boligmarkedet. Tesen er at hvis man bygger kvalitet på god beliggenhet, går det rundt.

– Vi vil bygge boliger folk vil bo i og skal være best blant de mellomstore aktørene. Gode boligprosjekter og gode boliger av høy kvalitet selges uansett dårlige tider. Folk skjønner at det er boliger som ikke kommer igjen. Det er de standardiserte boligene som det går tolv av på dusinet som stopper opp.

Ikke ryggsekk å dra på  

Veslefrikk er bare fire ansatte og ønsket er å øke til syv.

– Vi er i en god forhandlingsposisjon med entreprenører og andre siden det er et negativt bakteppe nå. Vi er lean & mean og har ikke så store faste kostnader. Vi skal være opportunistiske og attraktive å samarbeide med. Vi har ingen ryggsekk på i så måte og ingen hale av usolgte boliger i markedet.

Entreprisekostnadene er på vei nedover igjen.

– Vi har gode muligheter for fornuftig avkastning og kan få bedre marginer enn 10-15 prosent, som mange større industrielle aktører kanskje havner på fremover, selv om mange har 20 prosent fortsatt.